【正文】 39 / 39深圳物業(yè)管理100問二00五年三月目 錄內(nèi)容 頁碼第一章 項目前期籌備階段 3物業(yè)管理 3財務(wù)管理 5政策法規(guī) 9第二章 項目接管驗(yàn)收階段 10工程 10物業(yè)管理 17行政人事管理 21財務(wù)管理 22政策法規(guī) 23第三章 項目交付使用階段 24物業(yè)管理 24行政人事管理 33財務(wù)管理 37法律責(zé)任 45第一章 項目前期籌備階段熱點(diǎn)問題20問l 物業(yè)管理1. 物業(yè)管理公司應(yīng)何時介入 物業(yè)管理公司應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計階段介入。2. 開盤銷售時，需公示的有關(guān)物業(yè)管理方面的管理文件《臨時業(yè)主公約》、《臨時業(yè)主公約》、物業(yè)管理公司的《營業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證書》、《前期物業(yè)管理合同》等。3. 深圳市管理公約與香港大廈公契的異同簽署方不同。深圳《管理公約》由全體業(yè)主簽署。而《香港大廈公契》則由發(fā)展商、管理公司及第一位完成買賣業(yè)主簽署。4. 現(xiàn)有的管理公約之起草、審批的程序、內(nèi)容及不足之處 程序： 送區(qū)住宅局備案確版印刷業(yè)主大會審核通過業(yè)主委員會起草公約公約 內(nèi)容： 1) 業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)；2) 業(yè)主大會和業(yè)主委員會；3) 物業(yè)公司的管理範(fàn)圍；4) 物業(yè)公司服務(wù)的內(nèi)容；5) 物業(yè)公司的管理職責(zé)；6) 其他約定之事；7) 違約責(zé)任；不足之處：1) 現(xiàn)時管理公約約定是以當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)為準(zhǔn)，國內(nèi)法規(guī)并不完善。2) 管理公約要經(jīng)過業(yè)委會不斷修改，才可完善。5. 管理份額與不可分割分?jǐn)?shù)的異同現(xiàn)時國內(nèi)之法規(guī)並沒有不可分割分?jǐn)?shù)之表述。國內(nèi)部分樓盤之管理公約引用管理份額，管理分額指發(fā)展商為使各業(yè)主分?jǐn)偧敖患{管理費(fèi)而分配給各單元的份額，有關(guān)各單元的管理份額，按建築面積計算。6. 公共部分是否計算業(yè)權(quán)，怎樣計算（例如停車場、會所等）國內(nèi)法規(guī)沒有明確業(yè)權(quán)分額之表述。7. 裝修指南中應(yīng)注意之事項使裝修指南一般需要包含幾項內(nèi)容：A、 申報裝修及驗(yàn)收退押金流程。B、 房屋結(jié)構(gòu)及需特別明示的管線分佈、防水處理層、空調(diào)主機(jī)和防盜網(wǎng)安裝位置。C、 涉及系統(tǒng)設(shè)施（寫字樓居多）的改建規(guī)定，如中央空調(diào)、消防煙感 噴淋、資訊網(wǎng)路、煤氣管道等。D、 施工隊伍須遵守的管理規(guī)定和防火規(guī)定。E、 業(yè)主及施工單位遵守本指南規(guī)定的承諾書。l 財務(wù)管理 1. 管理處開辦費(fèi)用之明細(xì)管理處開辦期發(fā)生之常見費(fèi)用明細(xì)：1) 設(shè)備物資購置，包括辦公設(shè)備/用品支出、保安設(shè)備、工程維修器具、清潔工具、員工制服、員工宿舍設(shè)備2) 員工開支：包括招聘員工費(fèi)用、籌備期員工工資及福利支出、員工培訓(xùn)費(fèi)3) 開荒清潔費(fèi)4) 管理處辦公室裝修費(fèi)2．深圳市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)之標(biāo)準(zhǔn)及上浮幅度物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府控制價。市物價局會同市住宅局根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)社會平均成本、費(fèi)用和?。ㄓ茫舻慕?jīng)濟(jì)承受能力，廣泛徵求企業(yè)和市民意見後，向社會公佈指導(dǎo)價格，由物業(yè)管理單位根據(jù)資質(zhì)等級及提供的服務(wù)項目、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度在政府指導(dǎo)價格範(fàn)圍內(nèi)提出具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報業(yè)主管理委員會審核，經(jīng)業(yè)主大會通過後執(zhí)行；但最終確認(rèn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與物業(yè)管理所達(dá)到的收費(fèi)等級相符。在住宅區(qū)、高層商住樓（住宅樓）、寫字樓和工業(yè)區(qū)內(nèi)為商業(yè)用途的物業(yè)，可在該物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上上浮，但最高不得超過150%；在住宅區(qū)、高層商住樓（住宅樓）、工業(yè)區(qū)辦公的（不包括工業(yè)廠房中生產(chǎn)管理辦公），可在該物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上上浮，但最高不得超過100%。為體現(xiàn)“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的原則，凡已獲得市級“安全文明標(biāo)兵小區(qū)”、物業(yè)管理優(yōu)秀住宅區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）“稱號的小區(qū)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可上浮5%；獲得省級優(yōu)秀管理單位稱號的可以上浮10%；獲得國家級優(yōu)秀物業(yè)管理單位稱號可以上浮20%。以上稱號以最高稱號為準(zhǔn)。，是否包含在管理費(fèi)中原則上，物業(yè)交付使用前的銷售推廣費(fèi)用應(yīng)由發(fā)展商負(fù)責(zé)，若物業(yè)交付使用後，商場管理費(fèi)中應(yīng)已包含商場推廣費(fèi)用。4. 深圳市物業(yè)管理企業(yè)是否可預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)（三個月管理費(fèi)周轉(zhuǎn)金）物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)按月收取，經(jīng)雙方協(xié)商約定可以預(yù)收，但預(yù)收期限不得超過3個月。5. 售樓時，是否可贈送管理費(fèi)不能贈送管理費(fèi),但發(fā)展商可承諾向業(yè)主贈送管理費(fèi)，所承諾贈送的管理費(fèi)應(yīng)由發(fā)展商支付予管理公司。6. 深圳市空置房的管理服務(wù)收費(fèi)辦法《物業(yè)管理條例》規(guī)定：已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。、水費(fèi)、管道煤氣費(fèi)計算方法。水、電、煤氣表如何抄表計量 深圳市電費(fèi)計算分，,由供電部門抄表到戶.水費(fèi)按用水量計算: 用水量25 25≤用水量30 30≤用水量 高層住宅每噸水的加壓費(fèi)是在單價的基礎(chǔ)上調(diào)20%,8．公共水電的攤分方法一般大廈或小區(qū)這部份費(fèi)用是在管理費(fèi)中全包的，如業(yè)主買房時購房合同中沒有約定管理費(fèi)是包括亮部份費(fèi)用時，具體的分?jǐn)傓k法根據(jù)業(yè)戶的購房面積來進(jìn)行分?jǐn)偂?．物業(yè)未經(jīng)綜合驗(yàn)收之管理費(fèi)收取情況未通過接管驗(yàn)收的空置房：其管理由有關(guān)責(zé)任單位負(fù)責(zé)，由於設(shè)計原因造成的，由規(guī)劃設(shè)計處代表我局負(fù)責(zé)；由於施工質(zhì)量原因造成的，由施工管理處代表我局負(fù)責(zé)。有關(guān)責(zé)任單位可委託物業(yè)管理單位代管，但需交納全額管理服務(wù)費(fèi)。l 政策法規(guī)1．購房入戶口的問題深圳市已停止購房入戶政策2．售樓時，發(fā)展商關(guān)於規(guī)劃設(shè)計的承諾應(yīng)注意的問題這涉及到售樓廣告中的承諾及相關(guān)責(zé)任問題。分兩種情況分析：1) 純粹以宣傳引誘購房者與其簽訂買賣合同為目的，如商品房銷售廣告可以是向購房者虛擬居住環(huán)境理想居所、置業(yè)首選等等，是為要約邀請。作為要約邀請的廣告不具法律約束力。2) 如宣傳廣告中包含明確、清楚的承諾，如銷售廣告中承諾有會所等，事後開發(fā)商和購房人在要約、承諾直致達(dá)成書面購房合同的過程中不再重新約定，其性質(zhì)從本質(zhì)上已構(gòu)成象懸賞廣告一樣的特殊要約。其以購房者完成簽訂購房合同的行為為對價和承諾，具有不可撤回性，發(fā)展商不得隨意撤銷或變更承諾，一旦購房者與之簽訂買賣合同，開發(fā)商應(yīng)履行廣告承諾的義務(wù)。 第二章 項目接管驗(yàn)收階段熱點(diǎn)問題30問l 工程1．物業(yè)竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的異同 1．竣工驗(yàn)收：主要目的：達(dá)到設(shè)計和施工規(guī)定要求。 2．條件：全部施工完畢，設(shè)備全部到位開通。 3．交接物件：施工承包單位向開發(fā)商移交。4．接管驗(yàn)收：1）主要目的：主體結(jié)構(gòu)安全滿足使用功能。 2）條件：竣工驗(yàn)收合格設(shè)備全部正常使用。 3）交接物件：開發(fā)商向物業(yè)管理單位移交。2．接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作1．物業(yè)管理公司。2．主要管理人員。3．交樓標(biāo)準(zhǔn)和權(quán)屬界限。4．管理公約、住戶手冊、裝修指南。5．交接方案、交接計畫、培訓(xùn)計畫。6．驗(yàn)收記錄表格。7．接管人員。8．管理程序和規(guī)定。9．保修單位及範(fàn)圍。10．維修保養(yǎng)及操作培訓(xùn)。11．崗位培訓(xùn)。12．規(guī)定和法規(guī)。13．工具和材料。14．運(yùn)作表格。15．籌建。3．接管驗(yàn)收的條件1．竣工驗(yàn)收合格。2．設(shè)備和設(shè)施正常使用。3．有關(guān)部門確認(rèn)。4．道路通行車輛。5．無建築垃圾和施工設(shè)施。6．在建工程隔離措施。4．接管驗(yàn)收需接收的資料1．產(chǎn)權(quán)資料：項目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建築執(zhí)照、小業(yè)主資料、拆遷安置等其他資料。2．住宅銷售及收樓“一證三書”：建委簽發(fā)的《建設(shè)項目竣工綜合驗(yàn)收合格證書》、《商品住宅質(zhì)量保證書》、《商品住宅使用說明書》、《商品住宅交樓書》。3．政府文件 ：驗(yàn)收證明書、驗(yàn)收備案表、消防、供用電、衛(wèi)星、電視、電梯、供用水、其他驗(yàn)收批準(zhǔn)文件。4．主要技術(shù)資料：竣工設(shè)計圖紙、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預(yù)決算、工程驗(yàn)收及試驗(yàn)記錄和簽證、主要材料質(zhì)量保證書、新材料、新配件的鑒定合格證書、機(jī)電設(shè)備檢驗(yàn)合格證書、說明書、訂購合同、機(jī)電設(shè)備調(diào)試記錄、其他竣工資料。5．接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)1．符合設(shè)計規(guī)範(fàn)和要求；2．符合施工規(guī)範(fàn)和要求；3．符合合同的要求、4．符合運(yùn)行要求、5．符合使用要求6．無遺留、無缺陷、無手尾、7．正常、合格、達(dá)標(biāo)。6．接管驗(yàn)收中交接雙方的責(zé)任建設(shè)單位：交驗(yàn)準(zhǔn)備、檢查及自檢；接管單位：審核接管資料