【正文】 物業(yè)管理實務知識培訓 物業(yè)管理 物業(yè)管理（ property management），受物業(yè)所有人的委托，依據物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。 物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內共有建筑物、場所、設施的共同管理或者委托物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設施、設備、場所、場地進行管理的活動。物權法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者 其它管理者進行管理。 [3]物業(yè)管理有狹義和廣義之分。狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務企業(yè)依據委托合同進行的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕活動。廣義的物業(yè)管理應當包括業(yè)主共同管理的過程，和委托物業(yè)服務企業(yè)或者其它管理人進行的管理過程。 物業(yè)管理的起源 現在通行的觀點將物業(yè)管理是一新興行業(yè)。一般認為，物業(yè)管理在我國僅有 20年左右的發(fā)展歷史，首先發(fā)端于沿海發(fā)達城市，逐步向內陸地區(qū)延伸，在國外，物業(yè)管理已經有一百多年的歷史。 從國外物業(yè)管理的起源來看，近 代意義的物業(yè)管理起源于 19世紀 60年代的英國。1908 年，由美國芝加哥大樓的所有者和管理者喬治 A霍爾特組織的芝加哥建筑物管理人員組織（ CBMO—— Chicago Building Managers Organization）召開了第一次全國性會議，宣告了全世界第一個專門的物業(yè)管理行業(yè)組織的誕生。 從國內的物業(yè)管理的起源來看，從 19 世紀中葉到本世紀 20 年代，是舊中國房地產業(yè)萌芽和初步發(fā)展的時期。在這個時期，上海、天津、武漢、廣州、沈陽、哈爾濱等城市建立了許多八九層高的建筑，在上海，出現了 28 座 10 層以上的 高層建筑。在當時的 房地產市場 上，已經出現了代理租賃、清潔衛(wèi)生，保安服務等專業(yè)性的經營公司，這些專業(yè)公司的管理方式正是我國物業(yè)管理的早期形式。 20 世紀 80 年代初，隨著我國改革開放的國策實施，市場經濟的產物之 —— 物業(yè)管理才由香港引入。深圳是公認的我國物業(yè)管理的發(fā)源地，在我國物業(yè)管理的進程中，創(chuàng)造了無數個第一，深圳物業(yè)人是我國物業(yè)管理的先行人和推動者，時至今日，深圳的物業(yè)管理在國 內仍然是高水準的，其管理概念和實踐經驗仍然值得效仿和推廣。標志性的事件有： 1981 年 3 月 10 日，深圳市第一家涉外 商品房 管理的專業(yè)公司 —— 深圳 物業(yè)管理公司 正式成立，開始對深圳經濟特區(qū)的涉外商品房實行統(tǒng)一的物業(yè)管理，這是我國國內物業(yè)管理邁出的第一步 ，標志著這一新興行業(yè)的誕生。 1993 年 6 月 30 日，深圳成立了國內首家物業(yè)管理協會； 1994 年深圳市頒布了《深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》。 1994 年 4 月建設部頒布了 33 號令，《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確指出： “住宅小區(qū)應當逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理 ”。 2020 年 9 月 1 日，我國第一部《物業(yè)管理條例》正式施行，對規(guī)范物業(yè)管理，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，提供了重要的法律依據。 中國物業(yè)管理發(fā)展簡況 中國的物業(yè)管理始于八十年 代初。最早的物業(yè)管理開始于經濟特區(qū)深圳。 1988 年伴隨深圳住房制度改革，房管制度的革新也連鎖展開，物業(yè)管理迅速發(fā)展。此后的十幾年內深圳的物業(yè)管理迅速發(fā)展，從小到大，從涉外商品房到全市物業(yè)管理的發(fā)展，初步從借鑒，探索，推廣到規(guī)范化，由傳統(tǒng)的房管式逐步發(fā)展為專業(yè)化，企業(yè)化，一體化招投標的三化一體的物業(yè)管理模式。 物業(yè)管理從產生初期的感性、無序，到迅速發(fā)展狂熱的中期，再到平穩(wěn)和理性的后期，走過了風風雨雨的二十多年發(fā)展歷史?，F在，中國的物業(yè)管理市場已經日漸成熟，表現在， 物業(yè)管理法規(guī) 更加完善，政府監(jiān)管物管行業(yè)也日趨規(guī)范；經過不斷的行業(yè)重組，物業(yè)管理企業(yè)實力增強，市場化行為更加理性規(guī)范；專業(yè)技術重組使得物業(yè)管理的專業(yè)技術服務基本實現專業(yè)化、社會化；業(yè)主維權行為趨于理性； 業(yè)主委員會的運行逐步規(guī)范并開始納入政府監(jiān)管范圍。物業(yè)管理發(fā)展到現在又似乎進入一個兩難境 地一方面市場化正日漸成熟，另一方面物業(yè)管理發(fā)展方向卻又十分迷茫。這種矛盾和不平衡預示著物業(yè)管理行業(yè)變盤即將到來。 2020 年 3 月 16 日，十屆全國人大五次會議上通過的《物權法》，于 10 月 1 日起正式實施，《物權法》是調整財產支配管理的法律，是對財產進行占有、使用、收益和處分的最基本準則，是中國制定民法典的重要組成部分，是完成構建中國特色社會主義法律體系的法制目標，《物權法》的頒布將解決中國物業(yè)管理行業(yè)內一系列長期懸而未決的問題，將對中國物業(yè)管理行業(yè)未來的發(fā)展起到重要而深遠的影響。 21 世紀，是中國物業(yè)管 理行業(yè)進入發(fā)展、完善和成熟的重要階段，在這個階段將會出現一個競爭激烈、管理完善、服務理念提升的時期。對物業(yè)管理行業(yè)來說，質量理念和品牌理念的角逐市場環(huán)境的變化、競爭格局的形成、高新技術的應用、消費觀念的更新，要求物業(yè)管理企業(yè)從服務觀念到服務方式，從經營理念到市場定位，都要作出相應的變革，才能適應發(fā)展的需要。 一、其基本內容按服務的性質和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三大類。 （一）是常規(guī)性的公共服務，主要有以下幾項： ① 房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日 常監(jiān)督； ② 房屋設備、設施的管理； ③ 環(huán)境衛(wèi)生的管理； ④ 綠化管理； ⑤ 配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內公共秩序維護和安全防范工作； ⑥ 車輛道路管理； ⑦ 公眾代辦性質的服務； （二）是針對性的專項服務： ① 日常生活類； ② 商業(yè)服務類； ③ 文化、教育、衛(wèi)生、體育類； ④ 金融服務 類； ⑤ 經紀代理中介服務； ⑥ 社會福利類； （三）是委托性的特約服務： 物業(yè)管理企業(yè)在實施物業(yè)管理時，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。同時，根據自身的能力和住用人的要求，確定第二、第三大類中的具體服務項目與內容，采取靈活多樣的經營機制和服務方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項管理與服務工作，并不斷拓展其廣度和深度。 二、物業(yè)管理在我國 在我國，物業(yè)管理的發(fā)展主要基于四個方面的因素： （一）是住宅建設的迅猛發(fā)展，大量住宅小區(qū)的投入使用，要求除了對房屋進行維修外，還必須對附屬物、設備、場地、環(huán)衛(wèi)、綠化、道路、治 安等進行專業(yè)化管理，以保持新建小區(qū)的完好，發(fā)揮其整體功能和綜合效益。 （二）是隨著住房制度改革的逐步深化，原有的房管體制已完全不能適應，而物業(yè)管理從體制上克服了房改后形成的多個產權單位多頭、多家管理，各自為政、扯皮推諉等舊管理體制的弊端。 （三）是隨著市場經濟體制的逐步確立，政府對住宅環(huán)境、社區(qū)服務直接負責的辦法，已經不能適應形勢的變化，一個由業(yè)主自治與 物業(yè)公司 專業(yè)化 管理結合，由物業(yè)管理企業(yè)實施經營型管理和有償服務，使管理得以以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展、良性循環(huán)的新體制日益顯示出其優(yōu)越性。 （四）是人民群眾生活水平的不斷提高，對居住環(huán)境和社區(qū)服務的更多的關注，使得物業(yè)管理的好壞已經成為居民選購住房考慮的重要因素，物業(yè)管理為越來越多的人所接受。 正是因為以上這些因素，決定了物業(yè)管理作為一個新興的產業(yè)其備受關注的程度和可能產生的體制上的矛盾及利益上的沖突。 [編輯本段 ] 物業(yè)管理條例 第一章 總則 第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。 第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照 物業(yè)服務 合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序 的活動。 第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。 第四條 國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。 第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 第二章 業(yè)主及 業(yè)主大會 第六 條 房屋的所有權人為業(yè)主。 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利： （一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務； （二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議； （三）提出制定和修改 業(yè)主公約 、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議； （四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權； （五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權； （六）監(jiān)督 業(yè)主委員會的工作； （七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同； （八）對 物業(yè)共用部位 、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權； （九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備 專項維修資金 （以下簡稱專項維修資金）的管理和使用； （十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。 第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務： （一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； （三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定； （四）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金； （五）按時交納物業(yè)服務費用； （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。 第八條 物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。 業(yè)主大會應當代 表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。 第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 第十條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。 業(yè)主委員會委員應當由 熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。 業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產生。 業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，根據業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 第十一條 業(yè)主大會履行下列職責： （一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； （三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； （四）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施； （五）制定、修改物業(yè) 管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； （六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。 第十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有 1／ 2 以上投票權的業(yè)主參加。 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。 業(yè)主大會作出決定，必須經與會業(yè)主所持投票權 1／ 2 以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決 定，必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權 2／ 3 以上通過。 業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。 第十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。 業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經 20％以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。 第十四條 召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開 15 日以前通知全體業(yè)主。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。 業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。 第十五條 業(yè)主委員會是業(yè)主大 會的執(zhí)行機構，履行下列職責： （一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況； （二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同； （三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同； （四）監(jiān)督業(yè)主公約的實施； （五）業(yè)主大會賦予的其他職責。 第十六條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起 30 日內，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門備案。 第十七條 業(yè)主公約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履 行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。 業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。 第十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成