【正文】 華龍陽光星城一期工程 資金貸款申請報告 1 臺州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 為開發(fā) “ 華龍陽光星城 ” 項目申請貸款，本機構受 臺州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 委托于 20xx 年月 3 月完成項目評估組對該項目進行了全面評估（評估基準日確定為 20xx 年 2 月 15日）。根據(jù)項目的現(xiàn)有資料、開發(fā)現(xiàn)狀、項目實施條件和可操作評估程序，評估組在實施了實地查勘、市場調(diào)查與詢證等必要的程序后，通過對借款人綜合情況、市場、效益、風險等多方面分析得出評估結論，并于 20xx 年 3 月5 日完成評估工作?，F(xiàn)將評估報告簡要概述如下： 第一章 申報單位及項目概況 借款人評價 臺州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司前身為 玉環(huán)縣華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，由原玉環(huán)縣建設局直屬企業(yè)轉制而來， 成立于 20xx 年， 注冊號：331021000028293， 注冊資金為 10200 萬元人民幣，具有二級房地產(chǎn)卡法資質(zhì) ，資質(zhì)證書編號：浙房開 1385 號。 公司現(xiàn)有職工 31 人，其中大專以上學歷 22 人；具有初級以上專業(yè)技術職稱人員 22 人，其中中高級以上專業(yè)技術職稱人員 10 人 ， 內(nèi)部設置綜合辦公室、財務部、企劃部、營銷部和工程部五個科室。 公司成立至今已完成投資項目六個，分別為華龍榴島公寓、華龍東門公寓、華龍玫瑰城、華龍新城花園、華龍景泰嘉園、華龍 時代廣場 。 完成投資額 億元，開發(fā)建筑面積 萬平方米，已竣工項目銷售率達 100%。華龍時代廣場項目建筑面積 萬平方米，正在銷售中。 公司成立以來， 在業(yè)界取得良好信譽，被授于“浙江省重質(zhì)量、守誠信示范單位”、地方政府“先進單位”、和“納稅大戶”，被玉環(huán)縣房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會選舉為“副會長”單位 。 經(jīng) 銀行 咨詢系統(tǒng)查詢， 截至 20xx 年 2 月 29 日， 臺州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 無銀行借款，無對外擔保，無不良信貸信息，無訴訟事項。 截止 20xx 年 12 月 31 日，公司總資產(chǎn)，負債，所有者權益為。 （需業(yè)主提供） 華龍陽光星城一期工程 資金貸款申請報告 2 項目評價 “ 華龍陽光星城 ”項目位于 玉環(huán)縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中部 BXE0310303 地塊 ， 地勢平坦， 東 鄰風嶼北二路 ， 西鄰漩港路 ， 南鄰金海大道 ， 北鄰銀湖大道， 交通方便， 外部配套設施齊全，建設條件基本具備 。 該項目總 建設 用地面積為 74025 平方米，總建筑面積為 平方米 ； 其中一期建設 用地面積為 平方米，建筑面積為 78407 平方米 。 項目綜合技術經(jīng)濟指標如下： 序號 指標名稱 單位 一期 總體工程 1 規(guī)劃建設凈用地面積 ㎡ 33134 74025 2 地上建筑面積 ㎡ 住宅建筑面積 ㎡ 商業(yè)建筑面積 ㎡ 物業(yè)建筑積 ㎡ 其他配套建筑面積 ㎡ 3 居住戶（套）數(shù) 套 462 1020 4 容積率 5 建筑密度 % 20% 6 綠地率 % 30% 7 機動車位 個 640 1226 華龍陽光星城一期工程 資金貸款申請報告 3 該建設項目經(jīng) 玉環(huán)縣 發(fā)展 和改革 委員會立項，目前已取 得了 相關 建設手續(xù)。 項目計劃于 20xx 年 8 月竣工。 調(diào)查 情況表明，該工程的實際工期已落后于計劃工期約一個半月，因此該工程的實際竣工時間順延。 該項目的建設用地符合城市規(guī)劃，建設場地平坦，電力、電訊、給水、天然氣等市政管線可由周邊城市管網(wǎng)引入。 籌資 投資估算 “ 華龍陽光星城 ” 總投資約為 億萬元，一期投資約為 億萬元， 二期投資約為 。 資金籌措 一期 資金來源為 自籌、銷售轉投入、銀行貸款，其中自籌 本金 億元，銀行貸款 3 億元 ，銷售轉投入 億 元。 投資 情況 臺 州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 截止于 20xx 年 2 月 29 日止， 一期工程自籌資金 億元，投入 億元 ， 預收售房款轉投入 億 元， 擬向銀行申請 3 億 元的房地產(chǎn)開發(fā)貸款。 財務評估 一期開發(fā)利潤總額約為 億元，稅后凈利潤約為 億元 ，本 項目具備 很強 還貸 能力 ， 企業(yè) 自身具 有一定的償債能力 。 不確定性分析 盈虧平衡分析 當 住宅 銷售 價格為 10500 元 /平方米， 商鋪 銷售 價格為 11000 元 /平方米 ，一期 項目達到盈虧平衡點。 一期 項目保本作業(yè)率為 %，安全邊際率為 %。 華龍陽光星城一期工程 資金貸款申請報告 4 敏感性分析 銷售價格、開發(fā)成本均為本項目敏感因素，其中銷售價格為主要影響因素，其次總投資為次要影響因素。 當項目最敏感的因素銷售價格下降 10%時，項目財務內(nèi)部收益率（ %）仍大于折現(xiàn)率（ 10%），財務凈現(xiàn)值大于零。因此， 一期 項目有較強的抗風險能力。 風險防范 “ 華龍陽光星城 ”項目已取得 各種相關 合法 手續(xù) ，臺 州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 作為投資者，具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)和豐富開發(fā)經(jīng)驗，有良好的銀行信用等級 。 市場方面 本項目位于 玉環(huán)縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)南區(qū)中部 ，項目的目標客戶群體有針對性，地理位 置好，價格適中，定位較為準確，預計可按計劃完成銷售。 政策方面 近 年以來建設部、發(fā)改委、稅務總局、國土資源部 、中國銀行 相繼發(fā)布了一系列政策 ，如 《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》 （ 20xx）、《 國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 》等 ， 調(diào)控房地產(chǎn)市場 ，保障房地產(chǎn)市場 平穩(wěn)健康發(fā)展 和合理信貸 ， 對目前的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了較大的影響。 總投資變動方面 一期項目中 各項財務指標對總投資的敏感性較強 ， 項目正進行部分基礎施工，后期工程的投入尚存在一定的不確定性，因此必須加強項目投資進度的 管理，確?？偼顿Y不超過預計水平，保證項目順利實施。 建筑條件方面 項目報建手續(xù)齊全，勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位的資質(zhì)均能滿足項目的要求。區(qū)域內(nèi)外建設條件較好，各種配套設施齊全，交通便捷，水、華龍陽光星城一期工程 資金貸款申請報告 5 電、氣等均接市政管網(wǎng)。 項目擔保風險 本次貸款以在建工程（含土地使用權）作抵押物。擬抵押的土地使用權產(chǎn)權證齊全、合法。 由于項目貸款需采用按進度發(fā)放貸款的方式進行，抵押物（在建工程）的價值變動頻繁，因此銀行需對工程進度與工程質(zhì)量及預售情況高度關注，以控制風險。 結論 本項目的開發(fā)符合國家的產(chǎn)業(yè)政策 與 玉環(huán)縣 的城市總體規(guī)劃及 玉環(huán)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的總體規(guī)劃 ， 臺州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 具有 二級 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，主體資格合法，公司組織機構健全，管理層有較豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，職工素質(zhì)較高。 該項目的各種報批手續(xù)齊全，項目資本金到 位 ，項目各項財務經(jīng)濟指標可以接受，有較強的借款償還能力，抵押物預估足值，項目市場定位明確，市場前景較好。 銀行應針對 貸款風險 采取相應的措施，高度關注項目的進度，并在必要時聘請相關中介機構對在建工程的價值進行評估，以控制貸款風險。 綜合以上分析，本項目在經(jīng)濟上是可行的，市場定位明確，在做好風險防 范措施前提下，綜合考慮以上各方面因素后，確定向 臺 州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 發(fā)放貸款的時間與金額。 第二章 市場 分析 玉環(huán)縣社會經(jīng)濟發(fā)展狀況 玉環(huán)縣位于中國浙江東南沿海黃金海岸線中段，臺州市域南端，介于寧波、溫州兩個都市區(qū)之間，是溫州之北、臺州最南端的一個海島縣，扼臺州、溫州海上門戶，東經(jīng) 121176。 05′ ～ 121176。 32′，北緯 28176。 01′ ～ 28176。19′ ， 東瀕東海，南連洞頭洋，西嵌樂清灣，北接溫嶺市 。地處亞熱帶季華龍陽光星城一期工程 資金貸款申請報告 6 風氣候區(qū)， 20xx 年平均氣溫 ℃，年總降水量 毫米 ,無霜期 300天。縣域總面積 2279 平 方公里，其中陸域面積 378 平方公里，是全國 14個海島縣之一。 全縣常住人口為 萬人 ， 全縣常住人口中縣外流入人口為 萬人，占 %。 下 轄玉城街道辦事處、坎門街道辦事處、大麥嶼街道辦事處、楚門鎮(zhèn)、清港鎮(zhèn)、蘆浦鎮(zhèn)、干江鎮(zhèn)、沙門鎮(zhèn)、龍溪鄉(xiāng)、雞山鄉(xiāng)、海山鄉(xiāng) 3 街道 5 鎮(zhèn) 3 鄉(xiāng)，其中，楚門鎮(zhèn)入選浙江省省級小城市培育試點鎮(zhèn)，沙門鎮(zhèn)為浙江省省級中心 鎮(zhèn)。 20xx年， 全縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值 ，增長 %；財政總收入 億元，其中地方財政收入 億元，分別增長 %和 %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 32930元，農(nóng)民人均純收入 14161元，分別增長 %和 %；初步測算，萬元生產(chǎn)總值綜合能耗下降 %，化學需氧量和二氧化硫排放量分別削減 %和 51%。全國中小城市綜合實力百強居第 25 位，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展水平綜合評價居全省第 8 位、全市首位，被評為全國計劃生育優(yōu)質(zhì)服務先進縣、全國殘疾人社區(qū)康復示范縣和省新農(nóng)村建設優(yōu)秀縣，通過省新農(nóng)村電氣化縣、省農(nóng)村財務管理規(guī)范化縣驗收，蟬聯(lián)省雙擁模范縣。 房地產(chǎn)市場“發(fā)展態(tài)勢 “十一五”期間房地產(chǎn)市場