【正文】 位”、地方政府“先進(jìn)單位”、和“納稅大戶”，被玉環(huán)縣房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會選舉為“副會長”單位，同時(shí)該公司 無銀行借款，無對外擔(dān)保，無不良信貸信息，無訴 訟事項(xiàng)。陽光星城一期工程 資金貸款申請報(bào)告 14 3） 地理位置優(yōu)越，升值潛力較大 玉環(huán)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)： 處于 是玉環(huán)本島與半島的自然分界，玉環(huán)本島的北面 ，玉環(huán)縣的中部 。 華龍項(xiàng)目占地面積為 19267 平方米，總建筑面積為 63381 平方米， 地上總建筑面積 47590 平方米， 容積率為 ， 總 套數(shù) 711 套 ， 戶型為 套房 ， 二居 90平方米 三居 130160 平方米 三居 260 平方米 。項(xiàng)目占地面積為 36341 平方米，總建筑面積為 72017 平方米 ， 總 套 數(shù) 757 套， 戶型 面積為 140平方米 和 160華龍 名苑、 華龍 時(shí)代廣場兩個(gè)樓盤單價(jià)之間，商鋪價(jià)格應(yīng)與 華龍 陽光星城 ” 整個(gè)項(xiàng)目投資約為 億萬元， 其中土建費(fèi)用 億元、設(shè)備安裝費(fèi) 億元、室外工程費(fèi) 億元、土地費(fèi) 億元、工程建設(shè)其他費(fèi) 億元、其他相關(guān)費(fèi)用 。 截止 20xx年 2 月 29日 ,開發(fā)成本 億 元 ，均為 “ 華龍根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)成本，考慮玉環(huán)縣目前的房地產(chǎn)價(jià)華龍 可以得出 ，一期開發(fā)利潤總額約為 億元 ，稅后凈利潤約為 億元。 以上總投資估算與資金籌措及財(cái)務(wù)評價(jià)是基于以下前提條件： 臺 州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 提供的資料真實(shí)，無虛假成分；投資使用與銷售進(jìn)度、償 還借款按計(jì)劃進(jìn)行，項(xiàng)目資本金及時(shí)到位，并全部用于本項(xiàng)目；國家房地產(chǎn)金融政策（按揭等）不發(fā)生大的變化；建設(shè)期內(nèi)不發(fā)生不可抗力因素及影響本項(xiàng)目的其他因素。 市場方面 房地產(chǎn)市場作為目前投資的熱點(diǎn)，競爭較為激烈，特別是國家實(shí)行一系列的調(diào)控措施以來 ，市場風(fēng)險(xiǎn)加劇。人民銀行、銀監(jiān)會要加大對金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo)。區(qū)域內(nèi)外建設(shè)條件較好，各種配套設(shè)施齊全，交通便捷，水、電、氣等均接市政管網(wǎng)。 本項(xiàng)目擬抵押物目前未經(jīng)合法的估價(jià)機(jī)構(gòu)對其價(jià)值進(jìn)行評估（土地使用權(quán)部分的價(jià)值僅為初步估值）。 但該項(xiàng)目存在以下值得關(guān)注的問題： 抵押物尚未經(jīng)合法的評估機(jī)構(gòu)對其價(jià)值進(jìn)行評估； 采取按工程進(jìn)度放款的方式（即目前抵押物不足以對全部貸款提供擔(dān)保）發(fā)放貸款，銀行需隨時(shí)對工程情況高度關(guān)注，以保證抵押物足值； 因此，銀行應(yīng)針對以上幾方面的問題采取相應(yīng)的措施，采取按進(jìn)度發(fā)放貸款時(shí)應(yīng)高度關(guān)注項(xiàng)目的進(jìn)度，并在必要時(shí)聘請相關(guān)中介機(jī)構(gòu)對在建工程的價(jià)值進(jìn)行評估，以控制貸款風(fēng)險(xiǎn)。 該項(xiàng)目的各種報(bào)批手續(xù)齊全，項(xiàng)目資本金到 位 ，項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可以接受，有較強(qiáng)的借款償還能力，抵押物預(yù)估足值（需按項(xiàng)目進(jìn)度放華龍 華龍目前項(xiàng)目正進(jìn)行部分基礎(chǔ)施工，后期工程的投入尚存在一定的不確定性，因此必須加強(qiáng)項(xiàng)目投資進(jìn)度的管理，確保總投資不超過預(yù)計(jì)水平，保證項(xiàng)目順利實(shí)施。金融機(jī)構(gòu)要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理制度，堅(jiān)持公平、有序競爭，嚴(yán)格執(zhí)行信貸標(biāo)準(zhǔn)。陽光星城一期工程 資金貸款申請報(bào)告 21 證等，項(xiàng)目的手續(xù)合法。 當(dāng)項(xiàng)目最敏感的因素銷售價(jià)格下降 10%時(shí)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ %）仍大于折現(xiàn)率（ 10%），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零。 稅金及利潤 分配 稅金包括營業(yè)稅金及附加（ %）、土地增值稅（ 30%）、所得稅（ 25%） 。 第四章 財(cái)務(wù)評價(jià)與效益分析 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評估是根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度與價(jià)格體系，分析、計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的成本和費(fèi)用，計(jì)算評估指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力，據(jù)以判斷項(xiàng)目的可行性。 企業(yè) 自籌 資金核算 根據(jù)臺 州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 提供相關(guān)資料及財(cái)務(wù)報(bào) 告，截止華龍陽光星城 ” 一期 投資估算包括項(xiàng)目從籌建到竣工驗(yàn)收所需的全部土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建 筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)等。陽光星城 樓盤周邊的公建項(xiàng)目、商務(wù)辦公等商業(yè)項(xiàng)目都處于前期準(zhǔn)備階段及各個(gè)樓盤所處政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境， 因此 ，本 項(xiàng)目的 住宅 價(jià)格應(yīng) 處于 湯臣 在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)的情況下，是一種適用范圍較廣的估價(jià)方法。 （ 3） 華龍 項(xiàng)目 銷售 價(jià)格 分析 1） 在售樓盤分析 目前 玉環(huán)縣 在售的中高檔 樓盤 有： （ 1） 綠地 商業(yè)環(huán)境優(yōu)勢： 項(xiàng)目地塊處于玉環(huán)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南區(qū)商務(wù)中心區(qū)，東側(cè)為商務(wù)、辦公中心區(qū)，城市景觀公園走廊；西側(cè)為沿街商住區(qū)；南側(cè)為學(xué)校（江南理工）和城市公園；北側(cè)為漩門灣和濕地公園，地塊周邊區(qū)域具有無可比擬的商業(yè) 開發(fā)潛力、商業(yè)價(jià)值及 優(yōu)美的景觀環(huán)境，具有唯一性，適宜高檔商住樓盤定位及開發(fā)。 2） 健康、實(shí)用戶型 該項(xiàng)目住宅戶型 具有 實(shí)用、高效、健康、環(huán)保特點(diǎn)， 各種 戶型 追求“二大一多”即客廳大、主臥大、儲藏空間多，鬧靜分區(qū)、干濕分離， 戶型設(shè)計(jì) 保證 了 充足的陽光直射入室，廚房和衛(wèi)生間有良好的采光通風(fēng)效果 ；高層頂樓躍層通高客廳設(shè)計(jì)，廳堂開敞、視野開闊，豐富了公共空間的多層次享受，戶型產(chǎn)品 相對于 玉環(huán)縣其他各個(gè)高檔樓盤 的 戶型 呈現(xiàn) 人性化、實(shí)用化。時(shí)代廣場 ， 華龍 其中一期建設(shè) 用地面積為 33134 平方米，總建筑面積為 78407 平方米 ；二期建設(shè) 用地面積為 40891 平方米，總建筑面積為 91848 平方米 。玉環(huán)縣商品房年銷額、年銷售均價(jià)仍呈逐漸增長走勢。 時(shí)代廣場 ”為主，該樓盤以中高檔住宅為主，“ 康華 玉環(huán)縣商品房預(yù)（銷）售一覽表 華龍 2） 商品房銷售回暖 20xx 年 以來商品房銷售市場跌宕起伏，從 3 月份開始全縣商品房市場銷售表現(xiàn)負(fù)增長，直到 9 月份商品房市場銷售逐漸回暖。陽光星城一期工程 資金貸款申請報(bào)告 7 價(jià)、抑制投資投機(jī)性需求、增加普通住房有效供給，政策工具包括土地、稅收、金融、行政等。 全縣常住人口為 萬人 ， 全縣常住人口中縣外流入人口為 萬人，占 %。 第二章 市場 分析 玉環(huán)縣社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 玉環(huán)縣位于中國浙江東南沿海黃金海岸線中段，臺州市域南端，介于寧波、溫州兩個(gè)都市區(qū)之間，是溫州之北、臺州最南端的一個(gè)海島縣，扼臺州、溫州海上門戶，東經(jīng) 121176。陽光星城一期工程 資金貸款申請報(bào)告 5 電、氣等均接市政管網(wǎng)。因此， 一期 項(xiàng)目有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 資金籌措 一期 資金來源為 自籌、銷售轉(zhuǎn)投入、銀行貸款，其中自籌 本金 億元，銀行貸款 3 億元 ，銷售轉(zhuǎn)投入 億 元。 該項(xiàng)目總 建設(shè) 用地面積為 74025 平方米，總建筑面積為 平方米 ； 其中一期建設(shè) 用地面積為 平方米，建筑面積為 78407 平方米 。華龍 公司成立至今已完成投資項(xiàng)目六個(gè)，分別為華龍陽光星城一期工程 資金貸款申請報(bào)告 1 臺州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 為開發(fā) “ 華龍玫瑰城、華龍 經(jīng) 銀行 咨詢系統(tǒng)查詢， 截至 20xx 年 2 月 29 日， 臺州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 無銀行借款，無對外擔(dān)保，無不良信貸信息，無訴訟事項(xiàng)。 項(xiàng)目計(jì)劃于 20xx 年 8 月竣工。 不確定性分析 盈虧平衡分析 當(dāng) 住宅 銷售 價(jià)格為 10500 元 /平方米， 商鋪 銷售 價(jià)格為 11000 元 /平方米 ，一期 項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。 市場方面 本項(xiàng)目位于 玉環(huán)縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南區(qū)中部 ，項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體有針對性，地理位 置好，價(jià)格適中，定位較為準(zhǔn)確，預(yù)計(jì)可按計(jì)劃完成銷售。 由于項(xiàng)目貸款需采用按進(jìn)度發(fā)放貸款的方式進(jìn)行，抵押物（在建工程）的價(jià)值變動頻繁，因此銀行需對工程進(jìn)度與工程質(zhì)量及預(yù)售情況高度關(guān)注，以控制風(fēng)險(xiǎn)。 01′ ～ 28176。全國中小城市綜合實(shí)力百強(qiáng)居第 25 位，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展水平綜合評價(jià)居全省第 8 位、全市首位，被評為全國計(jì)劃生育優(yōu)質(zhì)服務(wù)先進(jìn)縣、全國殘疾人社區(qū)康復(fù)示范縣和省新農(nóng)村建設(shè)優(yōu)秀縣，通過省新農(nóng)村電氣化縣、省農(nóng)村財(cái)務(wù)管理規(guī)范化縣驗(yàn)收，蟬聯(lián)省雙擁模范縣。 住宅市場正從供小于求向供大于求的局面轉(zhuǎn)變， 隨著市民在購買房屋時(shí)的理性增強(qiáng)及 國家的宏觀調(diào)控的實(shí)施， 對于經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的重視和投入力度的 加大 ，這將有利于住宅市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。 3） 房屋施工規(guī)模擴(kuò)大 全縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)施工房屋面積 萬平方米，增長 %，其中住宅施工面積 萬平方米，占施工規(guī)?？偭?%，增長 %。心海灣 楚門鎮(zhèn)濱江小區(qū) 2 號地塊 玉環(huán)楚門鎮(zhèn) 臺州康華房地產(chǎn)有限公司 358 套 ㎡ 284 ㎡ 74 ㎡ 南濱花苑小康型住宅 楚門鎮(zhèn)西南村 玉環(huán)楚門鎮(zhèn) 臺州發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 36 套 ㎡ 30 ㎡ 6 ㎡ 東方豪景苑 玉環(huán)縣清港鎮(zhèn)迎賓西路口北側(cè) 玉環(huán)清港鎮(zhèn) 浙江弘奇?zhèn)I(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 384 套 ㎡ 281 ㎡ 103 1545 ㎡ 海景花苑小區(qū) 濱港工業(yè)城 (沙門鎮(zhèn) ) 玉環(huán)沙門鎮(zhèn) 臺州億力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 382 套 ㎡ 246 ㎡ 116 ㎡ 華龍 20xx、 20xx年，因 環(huán)球金融危機(jī) 對玉環(huán)的影響減小，房地產(chǎn)投資總額有一定的上漲。 華龍榴島公寓