【正文】 盈虧平衡分析 當(dāng) 住宅 銷售 價格為 10500 元 /平方米， 商鋪 銷售 價格為 11000 元 /平方米 ，一期 項目達到盈虧平衡點。陽光星城 ” 總投資約為 億萬元，一期投資約為 億萬元， 二期投資約為 。 項目計劃于 20xx 年 8 月竣工。陽光星城 ”項目位于 玉環(huán)縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中部 BXE0310303 地塊 ， 地勢平坦， 東 鄰風(fēng)嶼北二路 ， 西鄰漩港路 ， 南鄰金海大道 ， 北鄰銀湖大道， 交通方便， 外部配套設(shè)施齊全，建設(shè)條件基本具備 。 經(jīng) 銀行 咨詢系統(tǒng)查詢， 截至 20xx 年 2 月 29 日， 臺州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 無銀行借款，無對外擔(dān)保，無不良信貸信息，無訴訟事項。 完成投資額 億元，開發(fā)建筑面積 萬平方米，已竣工項目銷售率達 100%。玫瑰城、華龍 公司現(xiàn)有職工 31 人，其中大專以上學(xué)歷 22 人；具有初級以上專業(yè)技術(shù)職稱人員 22 人，其中中高級以上專業(yè)技術(shù)職稱人員 10 人 ， 內(nèi)部設(shè)置綜合辦公室、財務(wù)部、企劃部、營銷部和工程部五個科室。陽光星城一期工程 資金貸款申請報告 1 臺州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 為開發(fā) “ 華龍陽光星城 ” 項目申請貸款，本機構(gòu)受 臺州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 委托于 20xx 年月 3 月完成項目評估組對該項目進行了全面評估（評估基準(zhǔn)日確定為 20xx 年 2 月 15日）。 公司成立至今已完成投資項目六個，分別為華龍新城花園、華龍華龍 截止 20xx 年 12 月 31 日，公司總資產(chǎn)，負(fù)債，所有者權(quán)益為。 該項目總 建設(shè) 用地面積為 74025 平方米，總建筑面積為 平方米 ； 其中一期建設(shè) 用地面積為 平方米，建筑面積為 78407 平方米 。 調(diào)查 情況表明，該工程的實際工期已落后于計劃工期約一個半月，因此該工程的實際竣工時間順延。 資金籌措 一期 資金來源為 自籌、銷售轉(zhuǎn)投入、銀行貸款，其中自籌 本金 億元，銀行貸款 3 億元 ，銷售轉(zhuǎn)投入 億 元。 一期 項目保本作業(yè)率為 %，安全邊際率為 %。因此， 一期 項目有較強的抗風(fēng)險能力。 政策方面 近 年以來建設(shè)部、發(fā)改委、稅務(wù)總局、國土資源部 、中國銀行 相繼發(fā)布了一系列政策 ，如 《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 （ 20xx）、《 國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 》等 ， 調(diào)控房地產(chǎn)市場 ，保障房地產(chǎn)市場 平穩(wěn)健康發(fā)展 和合理信貸 ， 對目前的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了較大的影響。陽光星城一期工程 資金貸款申請報告 5 電、氣等均接市政管網(wǎng)。 結(jié)論 本項目的開發(fā)符合國家的產(chǎn)業(yè)政策 與 玉環(huán)縣 的城市總體規(guī)劃及 玉環(huán)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的總體規(guī)劃 ， 臺州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 具有 二級 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，主體資格合法，公司組織機構(gòu)健全，管理層有較豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，職工素質(zhì)較高。 第二章 市場 分析 玉環(huán)縣社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r 玉環(huán)縣位于中國浙江東南沿海黃金海岸線中段，臺州市域南端，介于寧波、溫州兩個都市區(qū)之間，是溫州之北、臺州最南端的一個海島縣，扼臺州、溫州海上門戶，東經(jīng) 121176。19′ ， 東瀕東海，南連洞頭洋，西嵌樂清灣，北接溫嶺市 。 全縣常住人口為 萬人 ， 全縣常住人口中縣外流入人口為 萬人，占 %。 房地產(chǎn)市場“發(fā)展態(tài)勢 “十一五”期間房地產(chǎn)市場房價波動起伏、整體快速上漲，政策、措施 頻繁出臺，調(diào)控力度不斷加大；住房保障受到重視，保障房建設(shè)開始大力推進；商品房市場供給規(guī)模不斷擴大，但增速有所減緩，供給偏緊、需求偏旺態(tài)勢依然存在。陽光星城一期工程 資金貸款申請報告 7 價、抑制投資投機性需求、增加普通住房有效供給，政策工具包括土地、稅收、金融、行政等。 玉環(huán)縣房地產(chǎn)市場 20xx 年以來，雖然國家相繼出臺一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，調(diào)控效果初步顯現(xiàn)，但我縣房地產(chǎn)開發(fā)投資依然保持較快發(fā)展的態(tài)勢，總體呈現(xiàn)上升趨勢，投資增速居全市之首。 2） 商品房銷售回暖 20xx 年 以來商品房銷售市場跌宕起伏，從 3 月份開始全縣商品房市場銷售表現(xiàn)負(fù)增長，直到 9 月份商品房市場銷售逐漸回暖。全縣商品房新開工房屋面積 萬平方米，增長 %，新開工面積占房屋施工規(guī)?？偭康?%，比上年提高 個百分點，其中住宅新開工面積 萬平方米，是上年的 倍。 玉環(huán)縣商品房預(yù)（銷）售一覽表 華龍陽光星城一期工程 資金貸款申請報告 10 從上表可得出，玉環(huán)縣商品房開發(fā)以縣城和楚門鎮(zhèn)為主。 時代廣場 ”為主，該樓盤以中高檔住宅為主，“ 康華隨著，玉環(huán)縣人民政府提出“玉環(huán)新城” 建設(shè) 和楚門鎮(zhèn)加快小城市建設(shè)，20xx 年房地產(chǎn)投資總額突破性達到 億元。玉環(huán)縣商品房年銷額、年銷售均價仍呈逐漸增長走勢。陽光星城一期工程 資金貸款申請報告 12 土地供給概況 擬建地塊土地出讓價 格為 57500 萬元 ，折合 樓面價 為 7768 元 /平 方米，土地價格適中，周邊地塊配套設(shè)施完善，是一個適宜投資，條件成熟的建設(shè)項目。 其中一期建設(shè) 用地面積為 33134 平方米，總建筑面積為 78407 平方米 ；二期建設(shè) 用地面積為 40891 平方米，總建筑面積為 91848 平方米 。東門公寓、華龍時代廣場 ， 華龍陽光星城一期工程 資金貸款申請報告 13 項目市場定位 1） 項目總體定位 “ 華龍 2） 健康、實用戶型 該項目住宅戶型 具有 實用、高效、健康、環(huán)保特點， 各種 戶型 追求“二大一多”即客廳大、主臥大、儲藏空間多，鬧靜分區(qū)、干濕分離， 戶型設(shè)計 保證 了 充足的陽光直射入室，廚房和衛(wèi)生間有良好的采光通風(fēng)效果 ；高層頂樓躍層通高客廳設(shè)計，廳堂開敞、視野開闊，豐富了公共空間的多層次享受，戶型產(chǎn)品 相對于 玉環(huán)縣其他各個高檔樓盤 的 戶型 呈現(xiàn) 人性化、實用化。 綜合開發(fā)后，將是一座集行政辦公、商業(yè)金融、休閑娛樂、高檔居住、科技企業(yè)、旅游觀光、生態(tài)農(nóng)業(yè)、海上風(fēng)光為一體的現(xiàn)代化綜合性的生態(tài)城市新區(qū)。 商業(yè)環(huán)境優(yōu)勢： 項目地塊處于玉環(huán)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)南區(qū)商務(wù)中心區(qū)，東側(cè)為商務(wù)、辦公中心區(qū)，城市景觀公園走廊；西側(cè)為沿街商住區(qū)；南側(cè)為學(xué)校（江南理工）和城市公園；北側(cè)為漩門灣和濕地公園，地塊周邊區(qū)域具有無可比擬的商業(yè) 開發(fā)潛力、商業(yè)價值及 優(yōu)美的景觀環(huán)境，具有唯一性，適宜高檔商住樓盤定位及開發(fā)。 4） 品質(zhì)建筑，最佳朝向 本項目所有住宅建筑朝向均為南偏東 10176。 項目 銷售 價格 分析 1） 在售樓盤分析 目前 玉環(huán)縣 在售的中高檔 樓盤 有： （ 1） 綠地 （ 2） 湯臣 （ 3） 華龍 該項目是目前 臺州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 唯一 在 售項目 ， 同樣處于港北片區(qū) 的項目。在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達的情況下，是一種適用范圍較廣的估價方法。 星匯花苑 次之， 中捷錦繡華庭 其位置最差。陽光星城 樓盤周邊的公建項目、商務(wù)辦公等商業(yè)項目都處于前期準(zhǔn)備階段及各個樓盤所處政治經(jīng)濟環(huán)境， 因此 ，本 項目的 住宅 價格應(yīng) 處于 湯臣 項目中 住宅 的銷售價格 在 120xx15000 元 /平方米 ， 商鋪價格在 1300016000 元 /平方米 。陽光星城 ” 一期 投資估算包括項目從籌建到竣工驗收所需的全部土地費用、前期工程費用、建 筑安裝工程費、管理費、銷售費、財務(wù)費、不可預(yù)見費、相關(guān)稅費等。陽光星城 ” 一期 項目投資約為 億萬元，其中土建費用 億元 、設(shè)備安裝費 億元 、室外工程費 億元 、土地費 億元 、工程建設(shè)其他費 億元 、其他相關(guān)費用 。 企業(yè) 自籌 資金核算 根據(jù)臺 州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 提供相關(guān)資料及財務(wù)報 告，截止華龍 銀行貸款 根據(jù) 臺 州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 的申請與測算的項目資金缺口，該項目擬向銀行申請 3 億 元的房地產(chǎn)開發(fā)貸款。 第四章 財務(wù)評價與效益分析 項目財務(wù)效益預(yù)測 項目財務(wù)效益評估是根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度與價格體系，分析、計算項目直接發(fā)生的成本和費用，計算評估指標(biāo)，考察項目的盈利能力，據(jù)以判斷項目的可行性。預(yù)計商業(yè)平均約為 14500 元 /平方米估算，住宅平均按照 13500 元 /平方米估算，地下車庫按照 12 萬元 /個估算。 稅金及利潤 分配 稅金包括營業(yè)稅金及附加（ %）、土地增值稅（ 30%）、所得稅（ 25%） 。 不確定性分析 盈虧平衡分析 計算表明，當(dāng) 住宅 的價格為 10500 元 /平方米， 商鋪價格為 11000 元 /平方米 （計劃 住宅 的價格為 13500 元 /平方米， 商鋪價格為 14500 元 /平方華龍 當(dāng)項目最敏感的因素銷售價格下降 10%時，項目財務(wù)內(nèi)部收益率（ %）仍大于折現(xiàn)率（ 10%），財務(wù)凈現(xiàn)值大于零。 2） 該項目實施后，有利于增加銀行存款，該公司銷售收入歸入 放貸 銀行，企業(yè)財務(wù)結(jié)算與個人住房按歇相關(guān)中間業(yè)務(wù)均由 放貸 銀行辦理。陽光星城一期工程 資金貸款申請報告 21 證等，項目的手續(xù)合法。該項目地理位置好，價格適中，定位較為