【正文】 東海，南連洞頭洋，西嵌樂(lè)清灣，北接溫嶺市 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)“發(fā)展態(tài)勢(shì) “十一五”期間房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)波動(dòng)起伏、整體快速上漲，政策、措施 頻繁出臺(tái)，調(diào)控力度不斷加大；住房保障受到重視，保障房建設(shè)開(kāi)始大力推進(jìn)；商品房市場(chǎng)供給規(guī)模不斷擴(kuò)大，但增速有所減緩，供給偏緊、需求偏旺態(tài)勢(shì)依然存在。 玉環(huán)縣房地產(chǎn)市場(chǎng) 20xx 年以來(lái)，雖然國(guó)家相繼出臺(tái)一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，調(diào)控效果初步顯現(xiàn)，但我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資依然保持較快發(fā)展的態(tài)勢(shì)，總體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，投資增速居全市之首。全縣商品房新開(kāi)工房屋面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，新開(kāi)工面積占房屋施工規(guī)?？偭康?%，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，是上年的 倍。陽(yáng)光星城一期工程 資金貸款申請(qǐng)報(bào)告 10 從上表可得出，玉環(huán)縣商品房開(kāi)發(fā)以縣城和楚門(mén)鎮(zhèn)為主。隨著，玉環(huán)縣人民政府提出“玉環(huán)新城” 建設(shè) 和楚門(mén)鎮(zhèn)加快小城市建設(shè)，20xx 年房地產(chǎn)投資總額突破性達(dá)到 億元。陽(yáng)光星城一期工程 資金貸款申請(qǐng)報(bào)告 12 土地供給概況 擬建地塊土地出讓價(jià) 格為 57500 萬(wàn)元 ，折合 樓面價(jià) 為 7768 元 /平 方米，土地價(jià)格適中，周邊地塊配套設(shè)施完善，是一個(gè)適宜投資，條件成熟的建設(shè)項(xiàng)目。東門(mén)公寓、華龍陽(yáng)光星城一期工程 資金貸款申請(qǐng)報(bào)告 13 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 1） 項(xiàng)目總體定位 “ 華龍 綜合開(kāi)發(fā)后，將是一座集行政辦公、商業(yè)金融、休閑娛樂(lè)、高檔居住、科技企業(yè)、旅游觀光、生態(tài)農(nóng)業(yè)、海上風(fēng)光為一體的現(xiàn)代化綜合性的生態(tài)城市新區(qū)。 4） 品質(zhì)建筑，最佳朝向 本項(xiàng)目所有住宅建筑朝向均為南偏東 10176。 （ 2） 湯臣 該項(xiàng)目是目前 臺(tái)州華龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 唯一 在 售項(xiàng)目 ， 同樣處于港北片區(qū) 的項(xiàng)目。 星匯花苑 次之， 中捷錦繡華庭 其位置最差。項(xiàng)目中 住宅 的銷售價(jià)格 在 120xx15000 元 /平方米 ， 商鋪價(jià)格在 1300016000 元 /平方米 。陽(yáng)光星城 ” 一期 項(xiàng)目投資約為 億萬(wàn)元，其中土建費(fèi)用 億元 、設(shè)備安裝費(fèi) 億元 、室外工程費(fèi) 億元 、土地費(fèi) 億元 、工程建設(shè)其他費(fèi) 億元 、其他相關(guān)費(fèi)用 。 銀行貸款 根據(jù) 臺(tái) 州華龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 的申請(qǐng)與測(cè)算的項(xiàng)目資金缺口，該項(xiàng)目擬向銀行申請(qǐng) 3 億 元的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。預(yù)計(jì)商業(yè)平均約為 14500 元 /平方米估算，住宅平均按照 13500 元 /平方米估算，地下車庫(kù)按照 12 萬(wàn)元 /個(gè)估算。 不確定性分析 盈虧平衡分析 計(jì)算表明，當(dāng) 住宅 的價(jià)格為 10500 元 /平方米， 商鋪價(jià)格為 11000 元 /平方米 （計(jì)劃 住宅 的價(jià)格為 13500 元 /平方米， 商鋪價(jià)格為 14500 元 /平方華龍 2） 該項(xiàng)目實(shí)施后，有利于增加銀行存款，該公司銷售收入歸入 放貸 銀行，企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)算與個(gè)人住房按歇相關(guān)中間業(yè)務(wù)均由 放貸 銀行辦理。該項(xiàng)目地理位置好，價(jià)格適中，定位較為準(zhǔn)確，預(yù)計(jì)可按計(jì)劃完成銷售。 華龍陽(yáng)光星城 ” 一期工程 （土地使用權(quán) 33136 平方米）進(jìn)行抵押。 抵押物變現(xiàn)能力 以在建工程（含土地使用權(quán)）作抵押 物（目前未取得預(yù)售許可證），由于存在購(gòu)房戶、建筑商等優(yōu)先受償人，資產(chǎn)處置時(shí)涉及多個(gè)權(quán)利主體，抵押物和處置的難度較大，變現(xiàn)能力相對(duì)較差。華龍 貸款發(fā)放后，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的銷售情況和合作專戶進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，注意按揭貸款與開(kāi)發(fā)款的總額控制，當(dāng)按揭貸款注入時(shí)，應(yīng)等額或等比例退出開(kāi)發(fā)貸款，以確保抵押值足值，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。 抵押物手續(xù)的合法性 貸款企業(yè)抵押貸款方案已經(jīng)公司股東會(huì)通過(guò)。 因此，銀行應(yīng)一方面密切關(guān)注房地產(chǎn)最新政策對(duì)本項(xiàng)目的影響；另一方面應(yīng)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的貸后管理。從政策上要求商業(yè)銀行優(yōu)化房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)，降低信貸經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等 ， 商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的 房地產(chǎn)項(xiàng)目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。 風(fēng)險(xiǎn)防范 項(xiàng)目 合法手續(xù)方面 “ 華龍項(xiàng)目保本作業(yè)率為 %，安全邊 際率為%。 成本費(fèi)用估算 開(kāi)發(fā)成本包括建設(shè)投資、物業(yè)維修基金、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用構(gòu)成， 根據(jù)一期工程的建設(shè)經(jīng)營(yíng)周期（ 4 年），一期工程銷售成本為 億元，建安費(fèi)為 億元，一期總成本為 億元。 資金投入 計(jì)劃 依據(jù) 臺(tái) 州華龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 投 資計(jì)劃，考慮該項(xiàng)目的實(shí)際狀況與具體特點(diǎn)，項(xiàng)目建設(shè)期確定為 36個(gè)月， 其中第一年投入 億元，占總投資的 %；第二年投入 億元，占總投資的 %；第三年投入 億元，占總投資的 %。陽(yáng)光星城 ” 一期項(xiàng)目 資金來(lái)源為 自籌 、銷售轉(zhuǎn)投入、銀行貸款，其中自籌 本金 億 元，占總投資的 %；銀行貸款 3 億元 ，占總投資的 %；銷售轉(zhuǎn)投入 億 元，占總投資的 %。 華龍陽(yáng)光星城 由于 樓盤(pán)規(guī)模、總體環(huán)境均 遠(yuǎn)遠(yuǎn) 優(yōu)于 玉環(huán)縣在售樓盤(pán) 規(guī)模 ，因此其定位比另三個(gè)項(xiàng)目偏 高 。項(xiàng)目占地面積為 9504 平方米，總建筑面積為 34912 平方米 ， 總 套 數(shù) 317 套， 戶型為 套房 ， 7 8 14 164平 方 米這幾種戶型為主 ， 目前 套房 的銷售價(jià)格為 1300014000 元 /平方米 。項(xiàng)目占地 9559 平方米 ， 總建筑面積28280 平方米 ，其中地上建筑面積 22941 平方米 ，地下建筑面積 5338 平方米， 容積率 ， 總 套 數(shù) 271 套 。 總體布局中，住宅建筑以點(diǎn)式短板式相結(jié)合形式排布，形成兩個(gè)圍合空間，劃分出不同業(yè)態(tài)和組合；立面設(shè)計(jì)引入法式建筑元素，體現(xiàn)皇家氣派和尊貴；結(jié)合圍合空間、淺水面等景觀布局，形成皇家般園林。 玉環(huán)縣中等港口城市發(fā)展規(guī)劃中，漩門(mén)灣是未來(lái)的中心主軸。 2） 項(xiàng)目客戶群體定位 從該項(xiàng)目的市場(chǎng)總定位及具備的“ 高貴、時(shí)尚、大方、 高品質(zhì) ”的特點(diǎn)出發(fā)，項(xiàng)目的目標(biāo)目標(biāo)客戶群體的特征主要為： 年齡在 3555 歲之間 的企事業(yè)單位高級(jí)管理人員等成功人士；少量 以 商務(wù) 為目的置業(yè)者 及區(qū)域市場(chǎng)的升級(jí)再置業(yè)者。新城花園、華龍陽(yáng)光星城 ”項(xiàng)目位于 玉環(huán)縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)中部 BXE0310303 地塊 ， 該地 塊 地理位置較好 ， 東 鄰風(fēng)嶼北二路（紅線寬度 24 米） ， 西鄰漩港路（紅線寬度 42 米，局部拓寬至 4548 米） ， 南鄰金海大道（紅線寬度 42米） ， 北鄰銀湖大道（紅線寬度 36米） ，交通方便， 地勢(shì)平坦，外部配套設(shè)施齊全，建設(shè)條件基本具備 。陽(yáng)光星城一期工程 資金貸款申請(qǐng)報(bào)告 11 近年房地產(chǎn)供求狀況 20 05 20 10 年 玉環(huán)縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量、銷售量 5363 02040608010020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx010203040開(kāi)發(fā)量( 萬(wàn)平方米) 銷售量( 萬(wàn)平方米) 20xx— 20xx 年玉環(huán)縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量總體呈上升趨勢(shì)，歷年開(kāi)發(fā)量有所波動(dòng)，年開(kāi)發(fā)量基本在 60 萬(wàn)平方米以上； 20xx— 20xx 年玉環(huán)縣房地產(chǎn)銷售量呈上揚(yáng)走勢(shì)，在 20xx— 20xx 年銷售量基本持平， 20xx、 20xx 年銷售量增速較大， 20xx 年比 20xx 年銷售量增長(zhǎng)約 倍。 星匯花苑 ”、“ 鑫鼎時(shí)代家園 ”、“ 綠地 20xx 年，全縣房地產(chǎn)交易 3435 戶，交易面積 萬(wàn)平方米，交易金額 萬(wàn)元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資得以快速的增長(zhǎng)勢(shì)頭，土地購(gòu)置費(fèi)的拉升作用功不可沒(méi)。 調(diào)控力度不斷加大，住房保障大力推進(jìn) “十一五”期間房地產(chǎn)調(diào)控的主要政策達(dá) 20 多個(gè)。陽(yáng)光星城一期工程 資金貸款申請(qǐng)報(bào)告 6 風(fēng)氣候區(qū)， 20xx 年平均氣溫 ℃，年總降水量 毫米 ,無(wú)霜期 300天。 銀行應(yīng)針對(duì) 貸款風(fēng)險(xiǎn) 采取相應(yīng)的措施，高度關(guān)注項(xiàng)目的進(jìn)度，并在必要時(shí)聘請(qǐng)相關(guān)中介機(jī)構(gòu)對(duì)在建工程的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，以控制貸款風(fēng)險(xiǎn)。 建筑條件方面 項(xiàng)目報(bào)建手續(xù)齊全，勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位的資質(zhì)均能滿足項(xiàng)目的要求。陽(yáng)光星城一期工程 資金貸款申請(qǐng)報(bào)告 4 敏感性分析 銷售價(jià)格、開(kāi)發(fā)成本均為本項(xiàng)目敏感因素，其中銷售價(jià)格為主要影響因素，其次總投資為次要影響因素。 籌資 投資估算 “ 華龍陽(yáng)光星城一期工程 資金貸款申請(qǐng)報(bào)告 2 項(xiàng)目評(píng)價(jià) “ 華龍時(shí)代廣場(chǎng) 。現(xiàn)將評(píng)估報(bào)告簡(jiǎn)要概述如下： 第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 借款人評(píng)價(jià) 臺(tái)州華龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司前身為 玉環(huán)縣華龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，由原玉環(huán)縣建設(shè)局直屬企業(yè)轉(zhuǎn)制而來(lái)， 成立于 20xx 年， 注冊(cè)號(hào)：331021000028293， 注冊(cè)資金為 10200 萬(wàn)元人民幣，具有二級(jí)房地產(chǎn)卡法資質(zhì) ，資質(zhì)證書(shū)編號(hào)：浙房開(kāi) 1385 號(hào)。根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)有資料、開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀、項(xiàng)目實(shí)施條件和可操作評(píng)估程序，評(píng)估組在實(shí)施了實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查與詢證等必要的程序后，通過(guò)對(duì)借款人綜合情況、市場(chǎng)、效益、風(fēng)險(xiǎn)等多方面分析得出評(píng)估結(jié)論，并于 20xx 年 3 月5 日完成評(píng)估工作。景泰嘉園、華龍 （需業(yè)主提供） 華龍 該項(xiàng)目的建設(shè)用地符合城市規(guī)劃，建設(shè)場(chǎng)地平坦，電力、電訊、給水、天然氣等市政管線可由周邊城市管網(wǎng)引入