【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 售量增速較大， 20xx 年比 20xx 年銷售量增長(zhǎng)約 倍。 近年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格 20 05 20 10 年 玉環(huán)縣商品房年售額、年銷售均價(jià)390550285759 55386748717605101520253020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx020xx400060008000商品房售額（億元） 商品房銷售均價(jià)（元/ 平方米） 由于玉環(huán)縣屬三線城市，盡管受到 20xx 年金融危機(jī)和房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)玉環(huán)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，但造成影響不大 。玉環(huán)縣商品房年銷額、年銷售均價(jià)仍呈逐漸增長(zhǎng)走勢(shì)。 20xx 年商品房均價(jià)達(dá)到 7176 元 /平方米，考慮到二手房對(duì)商品房均價(jià)影響的作用，結(jié)合在建、新建樓盤銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)。目前，玉環(huán)縣各房產(chǎn)商推出商品房均價(jià) 8000120xx 元。 華龍陽光星城一期工程 資金貸款申請(qǐng)報(bào)告 12 土地供給概況 擬建地塊土地出讓價(jià) 格為 57500 萬元 ，折合 樓面價(jià) 為 7768 元 /平 方米，土地價(jià)格適中，周邊地塊配套設(shè)施完善，是一個(gè)適宜投資，條件成熟的建設(shè)項(xiàng)目。 項(xiàng)目 市場(chǎng)前景分析 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 “ 華龍陽光星城 ”項(xiàng)目位于 玉環(huán)縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中部 BXE0310303 地塊 ， 該地 塊 地理位置較好 ， 東 鄰風(fēng)嶼北二路（紅線寬度 24 米） ， 西鄰漩港路（紅線寬度 42 米，局部拓寬至 4548 米） ， 南鄰金海大道（紅線寬度 42米） ， 北鄰銀湖大道（紅線寬度 36米） ，交通方便， 地勢(shì)平坦，外部配套設(shè)施齊全，建設(shè)條件基本具備 。 該項(xiàng)目總 建設(shè) 用地面積為 74025 平方米，總建筑面積為 平方米。 其中一期建設(shè) 用地面積為 33134 平方米，總建筑面積為 78407 平方米 ；二期建設(shè) 用地面積為 40891 平方米，總建筑面積為 91848 平方米 。 項(xiàng)目開發(fā)商與開發(fā)項(xiàng)目 臺(tái)州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司前身為玉環(huán)縣華 龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，由 原玉環(huán)縣建設(shè)局直屬企業(yè)轉(zhuǎn)制而來， 成立于 20xx年， 注冊(cè)資金為 10200萬元人民幣，具有二級(jí)房地產(chǎn)卡法資質(zhì) 。 公司成立至今已完成投資項(xiàng)目六個(gè)，分別為華龍榴島公寓、華龍東門公寓、華龍玫瑰城、華龍新城花園、華龍景泰嘉園、華龍時(shí)代廣場(chǎng) ， 華龍陽光星城 是其開發(fā)的第 七 個(gè)項(xiàng)目。 公司成立以來， 在業(yè)界取得良好信譽(yù)，被授于“浙江省重質(zhì)量、守誠(chéng)信示范單位”、地方政府“先進(jìn)單位”、和“納稅大戶”，被玉環(huán)縣房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)選舉為“副會(huì)長(zhǎng)”單位，同時(shí)該公司 無銀行借款，無對(duì)外擔(dān)保，無不良信貸信息，無訴 訟事項(xiàng)。 華龍陽光星城一期工程 資金貸款申請(qǐng)報(bào)告 13 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 1） 項(xiàng)目總體定位 “ 華龍陽光星城 ”項(xiàng)目結(jié)合項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，且區(qū)域內(nèi)土地稀缺的特點(diǎn)，將項(xiàng)目定位 為 “ 濱?；▓@式高品質(zhì)商住社區(qū) ”，具備 高貴、時(shí)尚、大方、 高品質(zhì) 的特征，使住戶入住即可彰顯身份效果。 2） 項(xiàng)目客戶群體定位 從該項(xiàng)目的市場(chǎng)總定位及具備的“ 高貴、時(shí)尚、大方、 高品質(zhì) ”的特點(diǎn)出發(fā)，項(xiàng)目的目標(biāo)目標(biāo)客戶群體的特征主要為： 年齡在 3555 歲之間 的企事業(yè)單位高級(jí)管理人員等成功人士；少量 以 商務(wù) 為目的置業(yè)者 及區(qū)域市場(chǎng)的升級(jí)再置業(yè)者。具體的客戶群體為 私營(yíng)企業(yè)業(yè)主 ， 企業(yè) 中、高級(jí) 管理人員 ， 金融部門 中、高級(jí)管理 人員 ， 公共事業(yè)單位 人 員 等 項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì) 特點(diǎn) 綜合比各樓盤的優(yōu)劣勢(shì)在市場(chǎng)細(xì)分的基礎(chǔ)上，該項(xiàng)目的 優(yōu)勢(shì) 主要有： 1）商住結(jié)合，住宅戶型多樣 該項(xiàng)目 住宅戶型為一梯兩戶、一梯三戶的項(xiàng)躍式 ，一梯兩戶有三種戶型： 90平方米、 140 平方米、 170 平方米，一梯三戶戶型為 130 平方米戶型，相對(duì)于該區(qū)域的其他高端產(chǎn)品呈現(xiàn)多元化；商業(yè)沿四周道路布置，商業(yè)面積總量大，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)多層次需求，總價(jià)相對(duì)較低，吸引面大，在滿足置業(yè)者的消費(fèi)需求 ， 同時(shí) 對(duì)于投資者也有 很強(qiáng) 的吸引力。 2） 健康、實(shí)用戶型 該項(xiàng)目住宅戶型 具有 實(shí)用、高效、健康、環(huán)保特點(diǎn)， 各種 戶型 追求“二大一多”即客廳大、主臥大、儲(chǔ)藏空間多，鬧靜分區(qū)、干濕分離， 戶型設(shè)計(jì) 保證 了 充足的陽光直射入室，廚房和衛(wèi)生間有良好的采光通風(fēng)效果 ；高層頂樓躍層通高客廳設(shè)計(jì)，廳堂開敞、視野開闊，豐富了公共空間的多層次享受，戶型產(chǎn)品 相對(duì)于 玉環(huán)縣其他各個(gè)高檔樓盤 的 戶型 呈現(xiàn) 人性化、實(shí)用化。 華龍陽光星城一期工程 資金貸款申請(qǐng)報(bào)告 14 3） 地理位置優(yōu)越，升值潛力較大 玉環(huán)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)： 處于 是玉環(huán)本島與半島的自然分界，玉環(huán)本島的北面 ，玉環(huán)縣的中部 。 開發(fā)區(qū)東與楚門鎮(zhèn)、清港鎮(zhèn)交界，南與蘆浦鎮(zhèn)交界，西至漩門二期大壩，北與溫嶺市接壤， 是 玉環(huán)副中心城 市 。 綜合開發(fā)后，將是一座集行政辦公、商業(yè)金融、休閑娛樂、高檔居住、科技企業(yè)、旅游觀光、生態(tài)農(nóng)業(yè)、海上風(fēng)光為一體的現(xiàn)代化綜合性的生態(tài)城市新區(qū)。 玉環(huán)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)處于臺(tái)沿海產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)交接點(diǎn)，負(fù)有融合溫臺(tái)兩地經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略樞紐的特殊使命，發(fā)展空間十分廣闊，直接關(guān)系到我縣經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，是玉環(huán)縣從本島時(shí)代走向漩門灣時(shí)代的基石。 玉環(huán)縣中等港口城市發(fā)展規(guī)劃中，漩門灣是未來的中心主軸。 交通優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目地塊位于 玉環(huán)縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中部 BXE0310303 地塊 ，南、北、西三側(cè)均鄰城市主干道有漩港路、金海大道、銀湖大道， 交通方便 ；該地塊處于漩門灣與玉環(huán)連接的兩座大橋之間，扼喉要地，為地塊后期升值奠定了硬件條件。 商業(yè)環(huán)境優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目地塊處于玉環(huán)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南區(qū)商務(wù)中心區(qū)，東側(cè)為商務(wù)、辦公中心區(qū)，城市景觀公園走廊；西側(cè)為沿街商住區(qū)；南側(cè)為學(xué)校（江南理工）和城市公園；北側(cè)為漩門灣和濕地公園，地塊周邊區(qū)域具有無可比擬的商業(yè) 開發(fā)潛力、商業(yè)價(jià)值及 優(yōu)美的景觀環(huán)境，具有唯一性，適宜高檔商住樓盤定位及開發(fā)。 價(jià)格優(yōu)勢(shì)： 區(qū)域內(nèi)土地拍賣價(jià)格迭創(chuàng)新高， 臺(tái)州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 的土地成交價(jià)格相對(duì)較低，其開發(fā)成本與銷售價(jià)格有一定優(yōu)勢(shì) 。 華龍陽光星城一期工程 資金貸款申請(qǐng)報(bào)告 15 項(xiàng)目總體 來說 具有較大的升值空間。 4） 品質(zhì)建筑，最佳朝向 本項(xiàng)目所有住宅建筑朝向均為南偏東 10176。，既能保障充足的日照，也能有良好的景觀視線，為最佳朝向。 總體布局中，住宅建筑以點(diǎn)式短板式相結(jié)合形式排布，形成兩個(gè)圍合空間，劃分出不同業(yè)態(tài)和組合；立面設(shè)計(jì)引入法式建筑元素，體現(xiàn)皇家氣派和尊貴；結(jié)合圍合空間、淺水面等景觀布局，形成皇家般園林。 5） 目標(biāo)客戶明確 該項(xiàng)目 為 “ 濱?；▓@式高品質(zhì)商住社區(qū) ”，由于項(xiàng)目特點(diǎn)與地理位置，決定了其購買群體主要為 成功人士 。 項(xiàng)目 銷售 價(jià)格 分析 1） 在售樓盤分析 目前 玉環(huán)縣 在售的中高檔 樓盤 有： （ 1） 綠地 名苑 ，該樓盤位于 玉城街道泰安路與外環(huán)西路交叉口 ，開發(fā)商為 臺(tái)州綠地置業(yè)有限公司 。項(xiàng)目占地面積為 19267 平方米，總建筑面積為 63381 平方米， 地上總建筑面積 47590 平方米， 容積率為 ， 總 套數(shù) 711 套 ， 戶型為 套房 ， 二居 90平方米 三居 130160 平方米 三居 260 平方米 。目前 套房 的銷售價(jià)格為 1580020xx0 元 /平方米 ，商鋪銷售價(jià)格為2300040000元 /平方米 。 （ 2） 湯臣 星匯花苑 ，該項(xiàng)目位于 玉環(huán)縣 玉城街道 雙港路 311號(hào) ，開發(fā)商為 浙江湯臣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 。項(xiàng)目占地 9559 平方米 ， 總建筑面積28280 平方米 ，其中地上建筑面積 22941 平方米 ，地下建筑面積 5338 平方米， 容積率 ， 總 套 數(shù) 271 套 。該項(xiàng)目主力 戶型 以 6390 平 方 米小戶型和 140160 平 方 米大戶型為主 ， 價(jià)格在 1300014000 元 /平方米。 （ 3） 華龍 時(shí)代廣場(chǎng) ，該樓盤位于 楚門中心區(qū)澤坎與環(huán)保路交叉 口 ，開發(fā)商為 臺(tái)州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 。項(xiàng)目占地面積為 36341 平方米，總建筑面積為 72017 平方米 ， 總 套 數(shù) 757 套， 戶型 面積為 140平方米 和 160華龍陽光星城一期工程 資金貸款申請(qǐng)報(bào)告 16 平方米 ，復(fù)式的 戶型 面積為 145 平方米 、 170 平方米 和 200 平方米 ， 目前 套房 均價(jià) 為 11000元 /平方米 ，商鋪銷售均價(jià)為 13000 元 /平方米 。 該項(xiàng)目是目前 臺(tái)州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 唯一 在 售項(xiàng)目 ， 同樣處于港北片區(qū) 的項(xiàng)目。 （ 4） 鑫鼎時(shí)代家園 ，該樓盤位于 玉環(huán)縣玉城街道 38 號(hào)小區(qū) B01地塊 ，開發(fā)商為 玉環(huán)縣鑫鼎房地產(chǎn)有限公司 。項(xiàng)目占地面積為 9504 平方米，總建筑面積為 34912 平方米 ， 總 套 數(shù) 317 套， 戶型為 套房 ， 7 8 14 164平 方 米這幾種戶型為主 ， 目前 套房 的銷售價(jià)格為 1300014000 元 /平方米 。 2） 評(píng)估方法 市場(chǎng)比較法是根據(jù)替代原則，將估價(jià)對(duì)象與在估