【正文】 房產(chǎn)售樓人員培訓(xùn)第一講：房地產(chǎn)公司概況、公司規(guī)章制度及項目介紹一、公司簡介二、公司規(guī)章制度三、項目介紹第二講：建筑基本知識第一節(jié)、建筑識圖的一般知識對銷售人員掌握建筑基本知識的要求不是很高，具體需要掌握的建筑基本知識有以下幾個方面：學(xué)習(xí)本節(jié)的目的有以下幾個方面： 學(xué)會閱讀總平面圖、建筑平面圖、建筑立面圖等 會計算各個單元建筑面積、公攤面積、樓層高度等 其它一、施工圖的內(nèi)容和用途施工圖主要包括圖紙目錄、設(shè)計總說明、建筑施工圖、結(jié)構(gòu)施工圖、設(shè)備施工圖。圖紙目錄包括每張圖紙的名稱、內(nèi)容、圖紙編號等，設(shè)計總說明包括設(shè)計依據(jù)如設(shè)計規(guī)模、建筑面積等，設(shè)計標準，施工要求等。二、施工中常用的符號施工中常用的符號包括：（一）、定位軸線定位軸線采用細點劃線表示。通常是一個圓圈里面一個阿拉伯?dāng)?shù)字或英文字母表示。在平面圖上從左到右依次采用阿拉伯?dāng)?shù)字，自下到上順次采用英文字母編寫。需要注意的是字母I、O及Z不得作軸線編號。定位軸線在施工圖中通常將房屋的基礎(chǔ)、墻、柱和梁等承重構(gòu)件的軸線劃出，并進行編號。（二）、標高 其他標高以此為基準。在總平面圖、平面圖、里面圖和剖面圖上，經(jīng)常用標高來表示某一部位的高度。銷售人員必須會計算樓層高度。我國把青島黃海的平均海平面作為絕對標高，及零標高，通常情況下，銷售人員計算標高都是采用相對標高的方式。即將首層室內(nèi)主要地面標高定為相對標高的零點。（三）、尺寸線以上講解需根據(jù)某個部分圖紙加以說明。（四）、常用圖例、根據(jù)樓層平面圖、總平面圖講解。 三、閱讀圖紙的一般方法一套圖紙一般有幾十張，幾百張構(gòu)成，閱讀圖紙要從大的方面先著手，在依次從大到小，從粗到細一次查看，平面圖、里面圖、剖面圖一次（五）、一些常用術(shù)語的含義A、開間：指一間房屋兩條橫向軸線間的距離。B、進深：指一間房屋兩條縱向軸線間的距離。C、層高：樓房本層地面到相應(yīng)上一層地面垂直方向的尺寸。D、地坪：多指室外自然地面。E、紅線：規(guī)劃部門批給建設(shè)單位的占地面積，一般用紅筆劃在圖紙上，產(chǎn)生法律效力。 四、建筑總平面圖的閱讀 基本內(nèi)容： 新建的建筑物的名稱、層數(shù)、室內(nèi)外地面的標高、新建房屋的朝向等。 新建房屋的位置。 新建的道路、綠化場地、管線的布置。 原有房屋的名稱、層數(shù)以及與新建房屋的關(guān)系，原有道路、綠化及管線情況。 將來擬建的建筑物、道路及綠化等。 規(guī)劃紅線的位置。 指北針、風(fēng)玫瑰圖等。 周圍的地形、地貌等。熟悉總平面圖中常用圖例（另備）閱讀平面圖的方法步驟： 先看圖樣的比例、圖例以及文字說明 了解新建房屋的基本情況、用地范圍、地形地貌以及周圍的環(huán)境等。 風(fēng)玫瑰圖與指北針識讀。五、建筑平面圖及識讀對于一幢房屋有以下幾種平面圖 底層平面圖（又稱首層平面圖）表示第一層各房間的布置、建筑入口、門廳以及樓梯的布置等情況。 標準層平面圖表示房屋中間幾層的布置情況頂層平面圖表示房屋最高層的平面布置圖。有的房屋頂層平面圖與標準層平面圖相同，在這種情況下，頂層平面圖可以省略。 屋頂平面圖。注：平面圖的閱讀以事例形式講述。六、立面圖的及識讀建筑立面圖的內(nèi)容包括： 表明建筑物的立面形式和外貌，外墻面裝飾做法和風(fēng)格。 表示室外臺階、花池、勒腳、窗臺、雨蓬、陽臺、屋頂以及雨水管等位置、立面形狀及材料做法。 反映立面上門窗的布置、外形及開啟方向 用標高及豎向尺寸表示建筑物的總高以及各部位的高度注：立面圖的識讀用圖例講解。對于銷售人員只要求總平面圖、建筑平面圖、立面圖的閱讀，而建筑剖面圖、結(jié)構(gòu)詳圖不做要求。 第二節(jié)、建筑與建筑構(gòu)造 房地產(chǎn)銷售代表經(jīng)銷的是住宅建筑，因此，有必要了解一般的建筑知識及各住宅各組成部分的基本構(gòu)造。一、建筑概述（一）、建筑的構(gòu)成要素建筑都是由三個基本要素構(gòu)成的，即建筑功能、物質(zhì)技術(shù)條件和建筑形象。一般來說，建筑功能也就是建筑的目的，是主導(dǎo)因素。物質(zhì)技術(shù)條件是實現(xiàn)這一目的的手段，依靠它可以達到建筑功能的要求。在相同功能要求和物質(zhì)條件下，可以創(chuàng)造出不同的建筑形象。 （二）、建筑的分類按建筑的使用性質(zhì)，城市建筑可分為工業(yè)建筑和民用建筑二大類。工業(yè)建筑主要是指生產(chǎn)廠房、輔助生產(chǎn)廠房等生產(chǎn)性建筑。民用建筑主要指學(xué)校、醫(yī)院、商場等公共建筑和居住建筑（住宅與宿舍）按建筑結(jié)構(gòu)使用的材料，可以分為：磚混結(jié)構(gòu)建筑、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑、剛結(jié)構(gòu)建筑。按施工方法分為：裝配式建筑、現(xiàn)澆式建筑和裝配整體式建筑。 按建筑層數(shù)可分為：低層住宅（1——3層）、多層住宅（4——6層）、小高層（7——11層）、高層住宅（12——30層）（三）、房屋的組成及其作用各種不同的建筑都是由基礎(chǔ)、墻體或柱、樓地層、屋頂、樓梯、門窗等六大部分組成?；A(chǔ)是房屋最下面的部分，埋在自然地面以下。墻或柱是房屋的垂直承重構(gòu)件，它承受樓地面和屋頂傳給它的荷載，并把這些荷載傳給地基。樓地面是房屋的水平承重和分隔構(gòu)件，包括樓層和首層地面兩部分。樓梯是樓房建筑中聯(lián)系上下各層的垂直交通設(shè)施。第三節(jié)：住宅小區(qū)規(guī)劃 一、 熟悉天地公寓的規(guī)劃指標如用地面積、建筑面積、容積率、綠化率等二、 熟悉天地公寓的總體布置圖，如小區(qū)廣場、建筑小品、道路等三、 熟悉天地公寓外部配套、內(nèi)部配套情況。第四節(jié)：常用的規(guī)劃術(shù)語解釋 建設(shè)用地面積：指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地位置和界線所圍合的用地之水平投影面積，不包括代征的面積。 建筑面積：指各建筑物每層外墻線（或墻外柱子外緣線）的水平投影面積之和。 建筑基底面積：是指建筑物首層的建筑面積。 使用性質(zhì)：是指建設(shè)用地的建設(shè)項目使用性質(zhì)。 容積率：指建設(shè)用地內(nèi)的總建筑面積為建設(shè)用地面積的倍數(shù)。地下停車庫、架空開放的建筑底層等建筑面積在計算容積率時可不計入。 建筑覆蓋率：指建筑基底面積占建設(shè)用地面積的百分比。 建筑高度：指建筑物室外地平面至外墻面頂部的總高度。 建筑間距：指建筑平面外輪廓線之間的距離。 綠地面積：指能夠用于綠化的土地面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆土小于2米的土地。第三講：房地產(chǎn)投資及經(jīng)營知識第一節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)的程序一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要階段建設(shè)工程項目設(shè)立和企業(yè)組建房地產(chǎn)建設(shè)工廠項目規(guī)劃與審批土地使用權(quán)的取得 征地與拆遷 工程建設(shè)與管理 房地產(chǎn)的租售管理 房地產(chǎn)的物業(yè)管理二、土地使用權(quán)取得方式土地使用權(quán)取得主要通過劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓三種方式。土地使用權(quán)出讓方式：主要有掛牌、招標、拍賣三種方式。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓主要有出售、交換、贈于三種方式。三、土地使用權(quán)出讓年限居住用地70年工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年第二節(jié)：房地產(chǎn)價格與價格管理不管是投資還是自住或經(jīng)營，物業(yè)的價格是顧客關(guān)心的主要問題之一，下面就從影響房地產(chǎn)價格的因素、種類、構(gòu)成來對價格加以闡述，使銷售人員能用學(xué)到的知識來更深入的了解本物業(yè)的優(yōu)點以致取得最佳的銷售業(yè)績.一、影響房地產(chǎn)價格的因素房地產(chǎn)涉及的面很廣，因此影響房地產(chǎn)價格的因素也很多。除了房地產(chǎn)在生產(chǎn)和流通中的因素之外，還有另外一些因素，其中主要是經(jīng)濟因素、物理因素、環(huán)境因素、行政和政策因素、社會因素、心理因素、國際因素等經(jīng)濟因素影響房地產(chǎn)價