【正文】 【貴陽金陽購物廣場】 系列報告之 —— 項目招商及營銷推廣方案 暨財務(wù)分析報告 地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu) 二零零五年十二月二十二日 目 錄 第一部分 前言 ................................................................................... 3 第二部分 招商推廣方案 ...................................................................... 4 一、招商節(jié)點(diǎn)與時機(jī)規(guī)劃 ...................................................................... 4 二、招商對象特征分析 .......................................................................... 6 三、招商總體思路 ................................................................................ 9 四、招商核心策略 ................................................................................ 14 五、招商價格策略 ................................................................................ 18 六、招商優(yōu)惠條件 ................................................................................ 21 七、招商實(shí)施計劃 ................................................................................ 24 八、招商推廣策略 ................................................................................ 29 九、宣傳推廣體系 ................................................................................ 32 十、招商推廣步驟 ................................................................................ 36 十一、招商管理 ................................................................................... 40 十二、招商費(fèi)用預(yù)算 ............................................................................. 46 第三部分 營銷推廣方案 ...................................................................... 47 一、產(chǎn)品策略 ...................................................................................... 47 二、銷售價格策略 ................................................................................ 49 三、銷售目標(biāo)客戶定位 .......................................................................... 57 四、營銷推廣策略 ................................................................................ 59 五、銷售收入分析 ................................................................................ 88 六、項目整體包裝策略.......................................................................................................... 101 七、項目整合傳播策略.......................................................................................................... 106 八、銷售管理 .......................................................................................................... 123 附件一：銷售人員守則.......................................................................................................... 130 附件二：銷售人員儀表及禮儀.......................................................................................................... 136 第四部分 項目 B 區(qū)財務(wù)效益概算分析.......................................................................................................... 141 一、項目成本分析.......................................................................................................... 141 二、項目開發(fā)建設(shè)期設(shè)定.......................................................................................................... 141 三、項目各項成本計算標(biāo)準(zhǔn).......................................................................................................... 142 土地成本與土地成本的支付方式.......................................................................................................... 142 項目建安成本.......................................................................................................... 142 基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用.......................................................................................................... 143 前期費(fèi)用.......................................................................................................... 143 開發(fā)期稅費(fèi).......................................................................................................... 143 銀行成本.......................................................................................................... 143 企業(yè)管理費(fèi)用.......................................................................................................... 144 不可預(yù)見費(fèi)用.......................................................................................................... 144 四、總成本分析.......................................................................................................... 144 項目計算經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參數(shù).......................................................................................................... 144 項目成本匯總分析.......................................................................................................... 145 成本綜述.......................................................................................................... 145 五、財務(wù)效益分析.......................................................................................................... 146 財務(wù)效益前提設(shè)定.......................................................................................................... 146 財務(wù)指標(biāo)選取.......................................................................................................... 146 銷售價格預(yù)測.......................................................................................................... 146 銷售收入預(yù)測.......................................................................................................... 147 項目租金收入計算.......................................................................................................... 147 廣告費(fèi)用預(yù)算.......................................................................................................... 154 項目總體財務(wù)效益靜態(tài)分析.......................................................................................................... 155 第五部分 結(jié)束語.......................................................................................................... 159 第一部分 前言 根據(jù)貴陽市城市總體規(guī)劃建議，貴陽將形成金陽新區(qū)與老城區(qū)雙中心的城市格局，金陽新區(qū)的開發(fā)建設(shè)對于提高貴陽市的城市現(xiàn)代化水平和城市競爭力，邁向現(xiàn)代化大都市的行列，從而為地區(qū)經(jīng)濟(jì)提供一個新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，帶動和加快區(qū)域