【正文】 最高人民法院關(guān)于當(dāng)前民事審判工作中的若干具體問題最高人民法院民事審判第一庭庭長 程新文（2015年12月24日）各位領(lǐng)導(dǎo)，同志們：按照會議議程安排，下面，我就當(dāng)前民事審判工作中需要重點注意的具體問題談幾點意見。一、關(guān)于房地產(chǎn)糾紛案件的審理問題房地產(chǎn)糾紛案件的審判是民事審判的重要組成部分，審理好房地產(chǎn)糾紛案件對于貫徹落實國家宏觀經(jīng)濟政策，保障人民安居樂業(yè)具有重要意義。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級以及國家房地產(chǎn)政策的調(diào)整，去年以來，全國法院受理的房地產(chǎn)案件類型也隨之發(fā)生變化。從我們調(diào)研了解的情況看，近三年來房地產(chǎn)案件呈逐年上升態(tài)勢，但區(qū)域分布不均衡，一、二線城市緩慢增長，三、四線城市，尤其是前期房價漲幅較大的三、四線城市，案件數(shù)量增長較快，個別城市呈爆發(fā)式增長。要按照中央關(guān)于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，繼續(xù)穩(wěn)控房地產(chǎn)市場的目標開展好房地產(chǎn)案件審判工作。第一，要通過案件的審理引導(dǎo)建立健康有序的房地產(chǎn)市場秩序。最高法院民一庭一直堅持以依法維護各方當(dāng)事人權(quán)益，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，作為審理此類案件的基本理念和思路。這個理念和思路沒有變。在此，我要特別強調(diào)的是，房地產(chǎn)市場行情變化與法院的受案數(shù)量、案件類型、裁判尺度、司法政策等有著直接關(guān)系，要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化的不同，找準貫徹這個理念和思路的側(cè)重點和著力點。隨著部分二、三線城市房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場逐步轉(zhuǎn)變，開發(fā)商訴請解除國有土地使用權(quán)出讓合同、返還土地出讓金的案件以及買受人主張合同無效或解除合同的案件增長較快，一房多賣、重復(fù)抵押、虛假按揭等違背誠實信用的現(xiàn)象大量存在。要注重發(fā)揮合同效力的多層次性，慎用合同無效。要注意區(qū)分房屋質(zhì)量不合格和一般性瑕疵，準確判斷當(dāng)事人是否享有合同解除權(quán)，引導(dǎo)樹立市場經(jīng)濟條件下契約意識和契約精神，防止通過法院判決的形式，助長有違誠信原則的惡意毀約行為。對于開發(fā)商確因資金鏈斷裂無力交房或無法辦理房產(chǎn)證的，也要及時通過合同解除等方式依法保護購房者的利益，同時依據(jù)法律規(guī)定適度分擔(dān)損失，更好平衡各方利益。要密切關(guān)注因房地產(chǎn)價格下跌產(chǎn)生的群體性事件，加強與當(dāng)?shù)攸h委政府的溝通協(xié)調(diào)，及時做好處置預(yù)案，防止產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。第二，要注意房地產(chǎn)買賣與民間借貸相交織類型案件的特點。房地產(chǎn)不僅是具有居住功能的消費品，也是融資投資的工具，甚至具有資本市場上金融產(chǎn)品的某些特征。要尊重該類案件特殊的規(guī)律，對于既簽訂民間借貸合同又簽訂房屋買賣合同的，要具體分析，既要準確理解民間借貸司法解釋第二十四條關(guān)于法律行為性質(zhì)的界定，又要注意區(qū)分不同案件基本事實，尊重市場主體的交易安排，避免機械適用。比如先簽訂借款合同，借款到期后無力還債，雙方又簽訂房屋買賣合同，將前期借款轉(zhuǎn)為購房款的，就不應(yīng)再定性為借款法律關(guān)系。當(dāng)然，要嚴格禁止變相高利貸、流押等不法行為；對于房地產(chǎn)商非法融資及一房多賣、重復(fù)抵押的，在相對人均為善意的情況下，要按照物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則、物權(quán)成立時間先后以及合同履行情況等，確定權(quán)利優(yōu)先保護的順位。尤其要注意正確認識占有的權(quán)利推定效力，妥善處理占有與登記之間的沖突，依法保護合法占有人的權(quán)益。第三，關(guān)于處分權(quán)受限制的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同效力。合同效力問題的實質(zhì)是公權(quán)力對私法自治的評價。大家都知道，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，存在土地出讓、合作開發(fā)和房屋買賣的一、二、三級市場，從公權(quán)力的干預(yù)程度上看，是依次減弱的，因此，在對合同效力的把握上，也要依次放寬。要特別注意這三個市場在經(jīng)濟制度、法律制度和法理等方面存在的不同安排和規(guī)則。實踐中，出賣人在簽訂房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同時未取得房屋所有權(quán)證書、未經(jīng)其他共有權(quán)人同意或者房產(chǎn)已經(jīng)設(shè)定抵押或被依法查封的，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力問題爭議較大。我們認為，總體上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓已經(jīng)屬于房地產(chǎn)三級市場，應(yīng)該更多地發(fā)揮私法自治的功能。具體法律適用上，買賣合同司法解釋雖然主要適用動產(chǎn)，但在不動產(chǎn)交易上，也要與該解釋第三條規(guī)定的精神保持一致，要正確適用合同效力和物權(quán)變動區(qū)分原則，發(fā)揮合同法和物權(quán)法在不同交易階段的調(diào)整功能，既要嚴格體現(xiàn)合同對當(dāng)事人的拘束力，也要通過物權(quán)變動的管制保障國家相關(guān)政策貫徹落實。對這類合同不宜簡單認定合同無效，可以考慮根據(jù)當(dāng)事人過錯程度，通過違約責(zé)任來平衡雙方利益。二、關(guān)于物權(quán)糾紛案件的審理問題物權(quán)法是中國特色社會主義法律體系中的重要支柱性法律。物權(quán)法理論性強，與國家的基本政治經(jīng)濟制度聯(lián)系緊密，同時，對物權(quán)的保護又分散在各類民事糾紛案件中，審理難度大。最高法院民一庭經(jīng)過幾年的醞釀和反復(fù)研究論證，就物權(quán)法中涉及登記、共有、善意取得等問題起草的司法解釋即將出臺。這里也先和大家通個氣，司法解釋出臺后，各地民事審判部門要認真組織學(xué)習(xí)，充分運用到具體審判實踐中。我重點談一下不動產(chǎn)統(tǒng)一登記問題。今年3月1日《不動產(chǎn)登記暫行條例》施行，大家要充分認識到這個條例對維護交易安全和交易秩序，保障權(quán)利人合法權(quán)益的重要意義。第一，堅決維護登記的嚴肅性和權(quán)威性。要嚴格適用物權(quán)法第九條規(guī)定，除法律有特別規(guī)定情形外，對未予登記的不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅行為，依法確認其不具有物權(quán)變動效力。在對外關(guān)系上，要維護不動產(chǎn)登記的權(quán)利推定效力，依法保護相對人的合法權(quán)益，維護交易安全。第二，注意區(qū)分不動產(chǎn)登記的內(nèi)部和外部效力。不動產(chǎn)物權(quán)變動是法律行為及其他法律事實的產(chǎn)物，不是登記機關(guān)登記行為的產(chǎn)物，不動產(chǎn)物權(quán)登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的“要件”而非“原因”。不能因為法律將登記作為物權(quán)變動的生效要件，而錯誤地認為財產(chǎn)權(quán)是登記機關(guān)賦予的。對發(fā)生爭議的不動產(chǎn)物權(quán)歸屬的最終判斷，不能唯登記論，應(yīng)當(dāng)依賴于對物權(quán)變動原因的法律事實的審查。第三，正確處理程序問題。要澄清和糾正實踐中涉及不動產(chǎn)物權(quán)因登記取得和變動的訴訟只能通過行政訴訟解決的錯誤觀念，應(yīng)將不動產(chǎn)物權(quán)歸屬及民事基礎(chǔ)法律關(guān)系等爭議，依法作為民事案件審理。同時，要注意新修改的行政訴訟法有關(guān)行政和民事交叉訴訟制度的安排，對已經(jīng)在行政訴訟中受理了相關(guān)民事爭議，當(dāng)事人又另行提起民事訴訟，依法不予受理。三、關(guān)于婚姻家庭、繼承糾紛等家事案件的審理問題對未成年人、婦女和老年人等弱勢群體的傾斜保護，不僅是社會共同體自身發(fā)展的內(nèi)在需求，也是弘揚中華傳統(tǒng)道德文化和社會主義核心價值觀，推動家風(fēng)、家德、家教建設(shè)的重要內(nèi)容。對家事審判的整體裁