【正文】 前言房地產(chǎn)項(xiàng)目如何贏得市場(chǎng)的青睞？房地產(chǎn)項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)最大價(jià)值的利潤(rùn)空間？開(kāi)發(fā)公司如何在項(xiàng)目的推廣中堆積自己的品牌？英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家凱恩斯說(shuō)過(guò)：困難并不存在于新生事物中，而存在于向新生事物的轉(zhuǎn)變過(guò)程中。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了暴利時(shí)代的瘋狂之后，經(jīng)歷了點(diǎn)子營(yíng)銷(xiāo)時(shí)期的沖動(dòng)、茫目之后，終于恢復(fù)到應(yīng)有的理性狀態(tài)。在資源整合下的概念引導(dǎo)將成為一種必然趨勢(shì)，最大限度地挖掘和釋放生產(chǎn)力，把內(nèi)、外部資源進(jìn)行最優(yōu)化的組合。從規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、園林綠化、物業(yè)管理、市場(chǎng)推廣等各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)資源進(jìn)行挑選、集聚、整合，打通專(zhuān)業(yè)化分工帶來(lái)的壁壘和隔閡，將各環(huán)節(jié)合作的成本降到最低，并為各專(zhuān)業(yè)環(huán)節(jié)提供高效的運(yùn)作平臺(tái)，使它們能夠最大限度地發(fā)揮作用。不能各自為政，項(xiàng)目的開(kāi)始之初，就應(yīng)該有這樣的統(tǒng)一與協(xié)調(diào)。我們把自己的思維放在這樣的層次上去思考、去操作項(xiàng)目時(shí)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)“海闊憑魚(yú)躍”，項(xiàng)目的可塑性增加，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，這意味著機(jī)會(huì)與成功！E動(dòng)空間項(xiàng)目地處南二環(huán)與西二環(huán)交界處，本項(xiàng)目具有一定的優(yōu)勢(shì)，但在開(kāi)發(fā)過(guò)程中也存在著很大的局限性。本提案正是以項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)為開(kāi)發(fā)主題，密切結(jié)合項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，以吸引廣大購(gòu)房客戶(hù)為目的，通過(guò)優(yōu)勢(shì)資源整合，規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目良好的經(jīng)營(yíng)效益。目錄一 西安基本情況5二 項(xiàng)目分析8三 周邊市場(chǎng)分析13四 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議31五 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題36六 目標(biāo)客戶(hù)群38七 價(jià)格建議41八 案名分析42九 市場(chǎng)調(diào)研技術(shù)報(bào)告44十 附錄49 十一 結(jié)語(yǔ)88一 西安的基本情況西安市位于東經(jīng)107（40）—109（49）和北緯33（39）—34（45）之間，黃河流域中部關(guān)中盆地轄境東西204公里，東西最長(zhǎng)為204公里，南北最寬為116公里，總面積9983平方公里，西安地處陜西省關(guān)中平原偏南地區(qū)，北部為沖積平原，南部為剝蝕山地。大體地勢(shì)是東南高，西北與西南低，呈一簸箕狀。北臨渭河，南依終南山，周?chē)鳝h(huán)繞，有“八水繞長(zhǎng)安”之說(shuō)。氣候適宜，土地肥沃，物產(chǎn)豐富，風(fēng)景秀麗。擁有“關(guān)中八景”之譽(yù)。市轄八區(qū)五縣，面積9977多平方千米，人口618余萬(wàn)，其中市內(nèi)市區(qū)面積1066平方公里，是我國(guó)西北地區(qū)最大的城市。 西安，古稱(chēng)長(zhǎng)安，是陜西省的省會(huì)。這座秦嶺腳下、渭水之濱的千年古都，東有潼關(guān)之固，西有散關(guān)之險(xiǎn)。在北方，秦代所修寬達(dá)百米綿延千里的馳道直通蒙古草原，是抗擊匈奴、供給給養(yǎng)的主動(dòng)脈在南方，有子午道、讜駱道、褒斜道、陳倉(cāng)道可越漢中而抵巴蜀；東南方向商洛山中的武關(guān)道，則是通往楚地的咽喉。古代長(zhǎng)安交通便利，水陸并用，地勢(shì)險(xiǎn)要，易守難攻，歷來(lái)是兵家必爭(zhēng)之地，帝王成功立業(yè)之地。 中國(guó)是世界四大文明古國(guó)之一，西安則是中國(guó)最著名的七大古都之一。對(duì)于中國(guó)歷史和傳統(tǒng)文化的形成與發(fā)展而言，西安曾有過(guò)無(wú)與倫比的貢獻(xiàn)。在一千余年的漫長(zhǎng)歲月中，西安作為中國(guó)十多個(gè)王朝的國(guó)都，是展示中國(guó)歷史的舞臺(tái)。根據(jù)《西安市1995~2010年城市總體規(guī)劃》，我市的中心城市范圍為中心集團(tuán)（碑林、新城、蓮湖區(qū)及雁塔、未央、灞橋區(qū)的部分用地）和外圍9個(gè)組團(tuán)（臨潼、韋曲、閻良、紡織城、六村堡、未央、洪慶、涇河和草灘）。隨著我市建設(shè)的發(fā)展，此次《規(guī)劃（草案）》對(duì)城市規(guī)模進(jìn)行了重新定位，將全市城市規(guī)劃區(qū)范圍劃分為三個(gè)層次，一是市域范圍：西安行政轄區(qū)范圍，面積9983平方公里；二是市區(qū)范圍，包括11個(gè)區(qū)，即碑林、蓮湖、新城、未央、雁塔、灞橋、長(zhǎng)安、臨潼、閻良區(qū)和戶(hù)縣、高陵縣；三是主城區(qū)范圍：以唐長(zhǎng)安城為中心區(qū)，以繞城高速為基本輪廓，局部向外少量擴(kuò)張，東到洪慶、西到紀(jì)陽(yáng)，南至長(zhǎng)安，北到渭河。 人口規(guī)模：2010年市域總?cè)丝谝?guī)模為955萬(wàn)人；市區(qū)（碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、新城區(qū)、未央?yún)^(qū)、雁塔區(qū)、灞橋區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)、臨潼區(qū)、閻良區(qū)以及戶(hù)縣），人口規(guī)模為695萬(wàn)人；主城區(qū)人口規(guī)模為525萬(wàn)人。2020年市域總?cè)丝谝?guī)模為1030萬(wàn)人；市區(qū)人口規(guī)模為765萬(wàn)人；主城區(qū)人口規(guī)模為600萬(wàn)人。 用地規(guī)模：2010年市區(qū)用地規(guī)模為695平方公里；主城區(qū)用地規(guī)模為525平方公里；2020年市區(qū)用地規(guī)模為788平方公里，主城區(qū)用地規(guī)模600平方公里，人均建設(shè)用地100平方米。 采取拉大城市骨架，發(fā)展外圍新區(qū)；優(yōu)化布局結(jié)構(gòu)，完善城市功能；降低中心密度，保護(hù)古城風(fēng)貌；顯山露水增綠，塑造城市個(gè)性；南北拓展空間，東西延伸發(fā)展的城市布局原則，城市未來(lái)主要向西南、東北方向發(fā)展；遠(yuǎn)期主要向北跨過(guò)渭河發(fā)展。 布局形態(tài)為九宮格局，棋盤(pán)路網(wǎng)，軸線(xiàn)突出，一城多“心”。未來(lái)西安城市將按照九宮格局、虛實(shí)相當(dāng)?shù)目傮w結(jié)構(gòu)形成幾個(gè)外圍副中心，即在西南方向形成以戶(hù)縣為主的副中心；在東北方向形成以新筑、臨潼為主的副中心；在北部方向形成以閻良為主的副中心；在渭北方向形成以高陵（跨過(guò)渭河）、涇河工業(yè)區(qū)為主的副中心；在南部方向形成以長(zhǎng)安區(qū)為主的副中心。 二 項(xiàng)目分析開(kāi)發(fā)商西安嘉德置業(yè)公司地理位置西二環(huán)與南二環(huán)交界處規(guī)劃性質(zhì)居住用地建筑密度51%占地面積總建面9650建筑密度51%容積率6綠化率停車(chē)位26本案l 地理位置 項(xiàng)目位于南二環(huán)與西二環(huán)的交界處高新區(qū)的外沿，東臨占地400畝的豐慶公園，西側(cè)緊鄰80畝規(guī)劃綠地和180米寬唐延路延伸段（擬建），南側(cè)為有著國(guó)畫(huà)山水園林美景的國(guó)家AAA級(jí)住宅小區(qū)——群賢莊，項(xiàng)目西側(cè)唐延路是西安城區(qū)進(jìn)入西高新區(qū)的“北大門(mén)”。道路系統(tǒng)四通八達(dá)，除二環(huán)以外，勞動(dòng)南路，友誼西路，太白路，高新路，科技路形成發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)，道路暢通。l 交通本項(xiàng)目處于南二環(huán)、西二環(huán)交匯處，交通十分便利，有216路、207路、4路、40路、210路、28路、201路、308路、211路、10路等。l 區(qū)域環(huán)境 項(xiàng)目位于豐慶公園西側(cè)，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，空氣質(zhì)量較高。周邊配套有豐慶公園、大唐西市，高新系列學(xué)校、西工大附中、西工大、西北大大、西電；易初蓮花、愛(ài)家、國(guó)美電器、蘇寧電器；高新醫(yī)院；中國(guó)郵政等。l 區(qū)域人群特點(diǎn)在本區(qū)域購(gòu)置房產(chǎn)的客源基本以高新區(qū)及周邊區(qū)域的人士為主，其它區(qū)域的較少?？驮吹膮^(qū)域歸屬概念強(qiáng)、跨區(qū)域置業(yè)行為一般，據(jù)此本案客源應(yīng)來(lái)自高新區(qū)的為主，接近高新區(qū)的城西部分客源為輔，其它區(qū)域的為補(bǔ)充。項(xiàng)目區(qū)域是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)、研究以及大學(xué)城為依托，分布各類(lèi)職業(yè)的人群。年齡集中在40歲以下，家庭結(jié)構(gòu)小型化，多為兩口或三口之家，因此居住空間不宜過(guò)度放大。整體素質(zhì)較高，對(duì)新鮮事物有較快的接收能力。目前價(jià)格因素為購(gòu)房首要考慮因素，心理單價(jià)在區(qū)間在3500－4000元之間，總價(jià)在55萬(wàn)以下。對(duì)多層有一定程度的偏好，但對(duì)高層的抗性表現(xiàn)不明顯。對(duì)居住品質(zhì)有相當(dāng)向往，但為其提供一定量的支付有所抗性，消費(fèi)心理尚需要引導(dǎo)和培養(yǎng)。對(duì)采光有特別的喜好，對(duì)通風(fēng)條件也有一定程度的偏愛(ài)。從朝向選擇上，南北通透的最好，純南的朝向其次，北向的朝向以及西曬嚴(yán)重的有抗性。對(duì)水景有相當(dāng)程度的偏愛(ài)、對(duì)建筑風(fēng)水沒(méi)有明顯的取向。一般對(duì)生活和商業(yè)配套有較高程度的關(guān)注。區(qū)域自備車(chē)和摩托車(chē)的擁有量比例不高，對(duì)道路狀況和停車(chē)條件的關(guān)注程度不高，而對(duì)出行動(dòng)向及公共交通狀況有一定的關(guān)注。優(yōu)勢(shì)l 緊接規(guī)劃中的大唐西市 重建唐朝西市的工作，經(jīng)過(guò)反復(fù)篩選和考察，西安市政府確定有大唐西市置業(yè)有限公司獨(dú)立開(kāi)發(fā)。大唐西市預(yù)計(jì)明年6月完工，目前工程正緊張進(jìn)行，工程建成后，將重現(xiàn)1300年前唐“西市”的繁華盛景。l 項(xiàng)目東鄰豐慶公園，適于休閑 從本項(xiàng)目到豐慶公園徒步僅5分鐘的路程，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，是人們休閑娛樂(lè)的最佳處所。l 三大商圈輻射廣 本項(xiàng)目地處高新，二環(huán)和土門(mén)三大商圈的交匯處，商業(yè)產(chǎn)品種類(lèi)齊全，匯集各類(lèi)人群，大唐西市的發(fā)展更加帶動(dòng)了這三大商圈的發(fā)展，商業(yè)輻射面積寬廣，本項(xiàng)目到達(dá)這三大商圈都非常方便。l 土地稀缺，人氣興旺 本項(xiàng)目周邊可供開(kāi)發(fā)土地日益缺少，周邊樓盤(pán)較少，少了很多競(jìng)爭(zhēng)，然而南二環(huán)興旺的人氣會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)很大的優(yōu)勢(shì)。l 潛在客戶(hù)地塊介于高新與城西之間，為項(xiàng)目提供了穩(wěn)定的潛在客源基礎(chǔ)。劣勢(shì)l 規(guī)模小，規(guī)模很小，開(kāi)發(fā)具有一定的局限性，周邊規(guī)劃開(kāi)發(fā)起來(lái)難度較大。l 地塊布局不合理由于周邊樓體建筑，造成地塊布局不合理，造成本項(xiàng)目建筑難度較大，而且樓體建成之后會(huì)顯得周邊比較擁擠。l 噪音污染項(xiàng)目位于南二環(huán)路北，由于車(chē)輛過(guò)往較多，會(huì)造成一些噪音污染，會(huì)影響到業(yè)主門(mén)的生活。l 鄰里關(guān)系不和睦項(xiàng)目周邊樓體比較擁擠，而且都是高層建筑體，本項(xiàng)目會(huì)影響到周邊樓體地層住戶(hù)的采光和通風(fēng)，因此，本項(xiàng)目可能會(huì)造成與周邊的鄰里關(guān)系不和睦的現(xiàn)象。l 配套缺乏目前項(xiàng)目周邊生活及商業(yè)配套較為缺乏，基本依賴(lài)中海華庭。l 商業(yè)支撐能力差項(xiàng)目位于南二環(huán)路邊，二環(huán)交通為單行車(chē)道，車(chē)輛過(guò)往稍有不方便，而且周邊配套不健全