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正文內(nèi)容

2008年加州國際尾盤營銷策略暨銷售計劃(已修改)

2025-02-02 18:56 本頁面
 

【正文】 加州國際尾盤營銷策略暨銷售計劃一、庫存盤整截止6月18日,A棟銷售31套,B棟銷售48套,C棟銷售87套,D棟銷售98套,%。(一)房源銷控匯總以下房源銷控表、房源滯銷原因分析、房源歸類分析的圖標(biāo)都為5月27日房源銷控匯總表:(二)存量房源滯銷原因分析樓棟號主要剩余戶型庫存量具體問題A棟A型(約113㎡)5套庫存房源集中在14層以下; 朝西向,與B棟朝南向戶型距離較近,私密性差;B型(約55㎡)16套所有樓層段均有剩余;朝西向,與B棟朝南向戶型距離較近,私密性差;D型(約84㎡)12套價格同比其他樓棟相對較高;610層商務(wù)公寓37套40年土地使用權(quán);4%的契稅一定程度上拉高了整體費用;商業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)對投資型客戶后期轉(zhuǎn)售形成影響;水電氣等生活成本疑問;注:以上庫存量統(tǒng)計為普通住宅與商務(wù)公寓分別統(tǒng)計;樓棟號主要剩余戶型庫存量具體問題B棟A型(約113㎡)16套庫存房源集中在14層以下;偏西曬,價格同比其他樓棟相對較高;B型(約55㎡)24套所有樓層段均有剩余;偏西曬,均價3870元/㎡為本項目最高價;D型(約84㎡)27套所有樓層段均有剩余;與C棟樓間距僅15米,主臥及客廳與C棟110㎡次臥視線沖突,采光、視野及私密性均較差;樓棟號主要剩余戶型庫存量具體問題C棟C型(約123㎡)10套庫存房源集中在12層以下的低樓層;朝西向,緊臨機場路,噪音污染大,有揚塵;D型(約84㎡)13套庫存房源集中在13層以以上;朝西向,緊臨機場路,噪音污染大,有揚塵;F型(約106㎡)9套兩個次臥采光、通風(fēng)效果較差;位于C、D棟連接處的夾角位置,私密性較差;樓棟號主要剩余戶型庫存量具體問題D棟B型(約55㎡)7套庫存房源集中在14層以以上;朝西向,緊臨機場路;F型(約106㎡)7套朝西向,緊臨機場路;兩個次臥采光、通風(fēng)效果較差;位于C、D棟連接處的夾角位置;(三)、滯銷房源歸類盤整房源類型戶型總庫存量產(chǎn)品主要抗性點小戶型B型(約55㎡)47套朝西向或偏西向;集中庫存在A、B棟;庫存均價在3750元/ ㎡3850元/ ㎡之間;D型(約84㎡)52套A棟主要表現(xiàn)為庫存均價在3750元/ ㎡以上的價格抗性方面;B棟主要抗性為與C棟15米的間距問題;C棟主要抗性為朝西向;套三戶型A型(約113㎡)21套主要集中在A、B棟,14層以下;朝西向,價格同比其他樓棟相對較高,A、B兩棟房源距離較近,私密性差;C型(約123㎡)10套朝西向; 緊臨機場路,噪音、揚塵較大;F型(約106㎡)16套C、D棟夾角處,產(chǎn)品硬傷; 有明顯的朝向及間距問題;商務(wù)公寓A、B、C、D戶型都有37套水、電等生活類成本高;4%契稅高于普通住宅樓;40年產(chǎn)權(quán);二、營銷策略在區(qū)域競盤集中放量、好房源消化殆盡、宏觀環(huán)境趨冷的前提下,應(yīng)采用何種營銷策略來進行剩余產(chǎn)品的推售?首先,梳理剩余產(chǎn)品,歸為三類,其三類產(chǎn)品所指向的客群,其社會屬性、價值觀、購房目的都是不盡相同的。因此,必須拋棄將市場一網(wǎng)打盡的傳統(tǒng)營銷思想,應(yīng)采用市場細分策略,實施針對性的營銷手法。其次,尾盤都或多或少有一些銷售抗性,才最終滯留。要消化產(chǎn)品,必須要采用針對性的銷售說辭、銷售培訓(xùn)、銷售輔助道具,以及銷售政策和銷售激勵獎懲措施等一系列手段,來保證到訪意向客戶的下單成功率。因此,終端為王,是尾盤營銷的不二法門。最后,傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷是依靠廣告驅(qū)動銷售,該營銷模式銷售渠道單一、終端接觸面窄。在尾盤營銷階段,掌握聚集廣泛目標(biāo)客戶群渠道資源將是確保項目成功的關(guān)鍵。因此,多渠道營銷,是項目尾盤營銷的有力保障。策略一:客群細分,針對行銷策略二:終端為王,精細營銷策略三:渠道拓展,強勢分銷簡述:項目尾盤要成功實現(xiàn)營銷,以上三大策略必須要融會貫通,相互配合,才能實現(xiàn)疊加效果。如,策略一主要是根據(jù)不同客戶的購房目的,采用不同的廣告訴求和不同活動方式,從而為項目聚集人氣,再通過精準(zhǔn)的終端策略將其意向鎖死,促其下單。(一)客群細分,針對行銷 根據(jù)以上策略思想,三大策略在整個尾盤營銷的環(huán)節(jié)中,承擔(dān)不同的營銷任務(wù)??腿杭毞植呗缘闹匾蝿?wù),根據(jù)細分客戶不同的購房目的,細化提煉產(chǎn)品不同的價值體系,并配以不同的推廣策略,已達到促銷目的??偨Y(jié)前期成交客戶特征,并與置業(yè)顧問反復(fù)溝通,根據(jù)客戶對本項目不同的
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