2008年加州國際尾盤營銷策略暨銷售計劃(已修改)
2025-02-02 18:56 本頁面
【正文】 加州國際尾盤營銷策略暨銷售計劃一、庫存盤整截止6月18日，A棟銷售31套，B棟銷售48套，C棟銷售87套，D棟銷售98套，%。（一）房源銷控匯總以下房源銷控表、房源滯銷原因分析、房源歸類分析的圖標(biāo)都為5月27日房源銷控匯總表：（二）存量房源滯銷原因分析樓棟號主要剩余戶型庫存量具體問題A棟A型（約113㎡）5套庫存房源集中在14層以下； 朝西向，與B棟朝南向戶型距離較近，私密性差；B型（約55㎡）16套所有樓層段均有剩余；朝西向，與B棟朝南向戶型距離較近，私密性差；D型（約84㎡）12套價格同比其他樓棟相對較高；610層商務(wù)公寓37套40年土地使用權(quán)；4%的契稅一定程度上拉高了整體費(fèi)用；商業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)對投資型客戶后期轉(zhuǎn)售形成影響；水電氣等生活成本疑問；注：以上庫存量統(tǒng)計為普通住宅與商務(wù)公寓分別統(tǒng)計；樓棟號主要剩余戶型庫存量具體問題B棟A型（約113㎡）16套庫存房源集中在14層以下；偏西曬，價格同比其他樓棟相對較高；B型（約55㎡）24套所有樓層段均有剩余；偏西曬，均價3870元/㎡為本項目最高價；D型（約84㎡）27套所有樓層段均有剩余；與C棟樓間距僅15米，主臥及客廳與C棟110㎡次臥視線沖突，采光、視野及私密性均較差；樓棟號主要剩余戶型庫存量具體問題C棟C型（約123㎡）10套庫存房源集中在12層以下的低樓層；朝西向，緊臨機(jī)場路，噪音污染大，有揚(yáng)塵；D型（約84㎡）13套庫存房源集中在13層以以上；朝西向，緊臨機(jī)場路，噪音污染大，有揚(yáng)塵；F型（約106㎡）9套兩個次臥采光、通風(fēng)效果較差；位于C、D棟連接處的夾角位置，私密性較差；樓棟號主要剩余戶型庫存量具體問題D棟B型（約55㎡）7套庫存房源集中在14層以以上；朝西向，緊臨機(jī)場路；F型（約106㎡）7套朝西向，緊臨機(jī)場路；兩個次臥采光、通風(fēng)效果較差；位于C、D棟連接處的夾角位置；（三）、滯銷房源歸類盤整房源類型戶型總庫存量產(chǎn)品主要抗性點(diǎn)小戶型B型（約55㎡）47套朝西向或偏西向；集中庫存在A、B棟；庫存均價在3750元/ ㎡3850元/ ㎡之間；D型（約84㎡）52套A棟主要表現(xiàn)為庫存均價在3750元/ ㎡以上的價格抗性方面；B棟主要抗性為與C棟15米的間距問題；C棟主要抗性為朝西向；套三戶型A型（約113㎡）21套主要集中在A、B棟，14層以下；朝西向，價格同比其他樓棟相對較高，A、B兩棟房源距離較近，私密性差；C型（約123㎡）10套朝西向； 緊臨機(jī)場路，噪音、揚(yáng)塵較大；F型（約106㎡）16套C、D棟夾角處，產(chǎn)品硬傷； 有明顯的朝向及間距問題；商務(wù)公寓A、B、C、D戶型都有37套水、電等生活類成本高；4%契稅高于普通住宅樓；40年產(chǎn)權(quán)；二、營銷策略在區(qū)域競盤集中放量、好房源消化殆盡、宏觀環(huán)境趨冷的前提下，應(yīng)采用何種營銷策略來進(jìn)行剩余產(chǎn)品的推售？首先，梳理剩余產(chǎn)品，歸為三類，其三類產(chǎn)品所指向的客群，其社會屬性、價值觀、購房目的都是不盡相同的。因此，必須拋棄將市場一網(wǎng)打盡的傳統(tǒng)營銷思想，應(yīng)采用市場細(xì)分策略，實(shí)施針對性的營銷手法。其次，尾盤都或多或少有一些銷售抗性，才最終滯留。要消化產(chǎn)品，必須要采用針對性的銷售說辭、銷售培訓(xùn)、銷售輔助道具，以及銷售政策和銷售激勵獎懲措施等一系列手段，來保證到訪意向客戶的下單成功率。因此，終端為王，是尾盤營銷的不二法門。最后，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷是依靠廣告驅(qū)動銷售，該營銷模式銷售渠道單一、終端接觸面窄。在尾盤營銷階段，掌握聚集廣泛目標(biāo)客戶群渠道資源將是確保項目成功的關(guān)鍵。因此，多渠道營銷，是項目尾盤營銷的有力保障。策略一：客群細(xì)分，針對行銷策略二：終端為王，精細(xì)營銷策略三：渠道拓展，強(qiáng)勢分銷簡述：項目尾盤要成功實(shí)現(xiàn)營銷，以上三大策略必須要融會貫通，相互配合，才能實(shí)現(xiàn)疊加效果。如，策略一主要是根據(jù)不同客戶的購房目的，采用不同的廣告訴求和不同活動方式，從而為項目聚集人氣，再通過精準(zhǔn)的終端策略將其意向鎖死，促其下單。（一）客群細(xì)分，針對行銷 根據(jù)以上策略思想，三大策略在整個尾盤營銷的環(huán)節(jié)中，承擔(dān)不同的營銷任務(wù)?？腿杭?xì)分策略的重要任務(wù)，根據(jù)細(xì)分客戶不同的購房目的，細(xì)化提煉產(chǎn)品不同的價值體系，并配以不同的推廣策略，已達(dá)到促銷目的?？偨Y(jié)前期成交客戶特征，并與置業(yè)顧問反復(fù)溝通，根據(jù)客戶對本項目不同的
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