【正文】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 貴州銅仁錦鵬國際 項(xiàng)目營銷暨推廣策略刜步建訖 呈送：貴州銅仁湘成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 長沙易達(dá)房地產(chǎn)咨詢有限公司 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 寫在前面 ? 真誠感謝貴司信任，邀請我司參與銅仁錦鵬國際項(xiàng)目的營銷策劃及銷售代理工作，在此我司對貴司給予的信任和合作機(jī)會(huì)表示由衷地感謝！ ? 我司期望我們的 《 報(bào)告 》 能為貴司領(lǐng)導(dǎo)層決策時(shí)提供參考。但由時(shí)間倉促，本 《 報(bào)告 》 難免有地方粗漏，有些認(rèn)識(shí)及建議不夠深入，在祈教于各位領(lǐng)導(dǎo)和專家的同時(shí)，誠懇希望得到諒解。 ? 本次提案屬前期溝通，著重解決本項(xiàng)目“賣給誰？”、“怎么賣？” 雙方在形象定位、營銷推廣策略上取得共識(shí)。詳細(xì)論證報(bào)告將在以后提案中重點(diǎn)論述。 長沙易達(dá)房地產(chǎn)咨詢有限公司 2023年 3月 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 戓略思考：價(jià)值鎖定方向 ? 對戓略的理解 ? 為什么要制定戓略 ? 戓略制定依據(jù) 項(xiàng)目利潤不品牉價(jià)值最大化作為戓略選擇的核心定位方向。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 認(rèn)識(shí)易達(dá)地產(chǎn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 易達(dá)地產(chǎn)現(xiàn)部分代理項(xiàng)目展示 錦繡江山 — 20萬㎡的水岸公園城 萊茵城 — 30萬㎡的德式生活倡導(dǎo)者 云州國際新城 — 90萬㎡城市綜合體 都市明珠 — 10萬㎡的中央公園城 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 易達(dá)地產(chǎn)在于南 3個(gè)項(xiàng)目 目前在臨滄地區(qū)在售 3個(gè)項(xiàng)目 6個(gè)億， 1600套 累計(jì)在臨滄銷售金額 6個(gè)億， 1500套房子 15000組 累計(jì)積累客戶資源 15000 多組 3個(gè)第一 從 09年 10月開始創(chuàng)造了 臨滄銷售金額第一 銷售速度第一 銷售面積第 一 10000本合同 臨滄手寫合同， 我仧辦理了近 10000本 700戶按揭 400戶公積金 累計(jì)在辦理了 1000戶 按揭貸款 長沙易達(dá)地產(chǎn) 09年正式進(jìn)入于南臨滄，目前在售項(xiàng)目有錦繡江山、都市明珠、六合公寓，前期項(xiàng)目有晨曦城市廣場、于州國際新城。操盤理念全面領(lǐng)先當(dāng)?shù)厥袌觯瑒?chuàng)造了當(dāng)?shù)亍_盤即基本售完 ’ 的銷售奇跡，得到了開發(fā)商的高度認(rèn)可和信賴，建立了長期合作關(guān)系。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 曾經(jīng)創(chuàng)造了在臨滄開盤提前一天晚上排隊(duì)的奇跡 兩次開盤當(dāng)天分別銷售房源 430套、 620套的， 銷售金額分別達(dá)到 、 被業(yè)內(nèi)同行、政府稱為樹立臨滄房地產(chǎn)營銷的標(biāo)桿 易達(dá)地產(chǎn)代理項(xiàng)目熱銷場景 我仧 銷售前項(xiàng)目服務(wù)流秳 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 知己知彼，結(jié)合項(xiàng)目特征創(chuàng)造本案核心競爭力 …….. 1 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城市分析 ——銅仁市遠(yuǎn)景城市人口 80100萬，打造貴州東北乃至“黔湘渝”交界區(qū)域核心城市，城市化的快速發(fā)展，為房地產(chǎn)開發(fā)帶來巨大的發(fā)展空間 城市空間結(jié)構(gòu) 銅仁城市空間結(jié)構(gòu)為“片區(qū) 組團(tuán)狀”。因山脈和地勢分割，中心城區(qū)形成“兩大片區(qū)和三個(gè)組團(tuán)”。 即錦江老城片區(qū)、川硐 譚木橋新城片區(qū)、大興工業(yè)組團(tuán)、燈塔倉儲(chǔ)物流及加工業(yè)組團(tuán)、魷魚鋪工業(yè)組團(tuán)。 各組團(tuán)之間相對獨(dú)立，其功能各有不同，相互之間通過城市干道路網(wǎng)聯(lián)系，使之構(gòu)成有機(jī)體。 項(xiàng)目 理解 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目 理解 區(qū)位分析 ——項(xiàng)目處亍銅仁市區(qū)邊緣，東緊鄰火車站，西鄰迎賓大道、錦江，西南為汽車北站，交通便捷，區(qū)位認(rèn)知度高 錦鵬 國際 本項(xiàng)目東面為火車站出站口，每天有 28車次火車在這里經(jīng)過；南側(cè)為近 20230平方米的火車站廣場。 西側(cè)目前為棚屋區(qū)，鄰路邊多為餐館，形象檔次較差。 目前正在進(jìn)行拆遷改造，區(qū)域形象將得到大力改觀，片區(qū)的整體改造將為本項(xiàng)目帶來發(fā)展契機(jī)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目 理解 配套分析 ——目前項(xiàng)目所處的火車站商圈，主要為酒店、賓館、餐飲，商業(yè)層次較低 銅仁商業(yè)主要集中在清水大道和東太大道兩側(cè)，其次是沿淺灘大道兩側(cè)，核心商圈為大、小十字。 火車站商圈發(fā)展相對比較落后，業(yè)態(tài)集中為酒店和餐飲。 隨著城市化的大力發(fā)展，火車站商圈急需往綜合性商業(yè)轉(zhuǎn)變，本項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)存在很大的發(fā)展空間。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中等規(guī)模、高容積、率高密度項(xiàng)目 擁有現(xiàn)代結(jié)構(gòu)主義的個(gè)性品質(zhì)建筑及大型廣場資源 項(xiàng)目 理解 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：小地塊 ,高容積、高密度、低綠化項(xiàng)目，集酒店、住宅、商業(yè)、幼兒園亍一體的高層商住綜合體 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 卙地面積 16334㎡ 建筑面積 ㎡ 容積率 建筑密度 52% 綠地率 % 總戶數(shù) 848戶 停車位 646 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品區(qū)間：全中小戶型設(shè)計(jì)，戶型面積 78135㎡ ，控制合理，三房為主力戶型，其次為二房，少量的四房 項(xiàng)目 理解 戶型配比： 中小緊湊戶型主導(dǎo)， 8085㎡ 的二房，約占 24%； 100120㎡ 的三房，約占 70%（其中三房僅帶一衛(wèi)的約占 18%）； 125135㎡ 的四房，約占 6%。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 兩梯五戶、三梯七戶的產(chǎn)品客戶由于擔(dān)心其通風(fēng)采光有一定的抗性，需要引導(dǎo)， 但戶型核心競爭力是戶型設(shè)計(jì)緊湊實(shí)用，總價(jià)具有較強(qiáng)競爭力，性價(jià)比強(qiáng)。 戶型設(shè)計(jì)： 2棟主要為 3房設(shè)計(jì)，客廳帶大型休閑陽臺(tái)；引進(jìn)了生活陽臺(tái)、凸窗、衣帽間等設(shè)計(jì) 項(xiàng)目 理解 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 戶型設(shè)計(jì)： 5棟主要為 3房設(shè)計(jì)，少量大的 4房；房客廳帶大型休閑陽臺(tái)；廚房帶生活陽臺(tái)、臥室凸窗、衣帽間等設(shè)計(jì) 項(xiàng)目 理解 4棟，兩梯六戶，采光、通風(fēng)有一定影響，銷售具有抗性， 5號棟采用二梯三戶的板式設(shè)計(jì)，采光通風(fēng)好，是本項(xiàng)目的經(jīng)典戶型。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 戶型設(shè)計(jì)： 7棟主要為 3房設(shè)計(jì)，客廳帶大型休閑陽臺(tái)；引進(jìn)了生活陽臺(tái)、 陽光房 、凸窗、衣帽間等 項(xiàng)目 理解 7棟，兩梯六戶，采光、通風(fēng)有一定影響，銷售具有抗性， 7廚房及 G6戶型呈長條型，不是很實(shí)用，需要加強(qiáng)銷售引導(dǎo)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 戶型設(shè)計(jì)建訖： 盡可能減少三房只帶一個(gè)衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)，如，空間受限，建訖將衛(wèi)生間進(jìn)行干濕功能分區(qū)； 7棟 G6戶型呈長條型，銷售具有一定抗性，建訖規(guī)劃為 2套“親情居”大戶型 項(xiàng)目 理解 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目缺少內(nèi)部景觀資源，但擁有大型外部景觀的廣場住宅，可考慮在商業(yè)裙樓頂部規(guī)劃社區(qū)園林綠化和大型空中庭院休閑場所。 中庭透視圖 車站廣場實(shí)景照片 景觀資源：仁 %的綠地率，地塊條件制約了項(xiàng)目內(nèi)部景觀的規(guī)劃，但南側(cè)為近 2萬平方米的大型車站廣場 項(xiàng)目 理解 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目綜合評價(jià) ? 綜上，項(xiàng)目關(guān)鍵詞為 ?“ 高容積高密度 /高層 /高品質(zhì)商、住綜合體項(xiàng)目” ?“ 車站核心地段、但配套相對單一，商圈急需升級，周邊拆遷改造，發(fā)展?jié)摿Υ? ?“ 產(chǎn)品緊湊實(shí)用，擁有較好的外部廣場景觀資源 ” 屬性 界定 區(qū)位及配套 城市邊緣，火車站核心地段，周邊主要為酒店、餐館等配套，相對單一 項(xiàng)目規(guī)劃 高樓層、高密度、高容積癿設(shè)計(jì)理念，建筑外觀現(xiàn)代時(shí)尚感強(qiáng) 戶型產(chǎn)品 戶型緊湊實(shí)用， 78135㎡ 癿兩房、三房，少量癿四房，擁有較高性價(jià)比，無大面積癿滯銷房源 景觀資源 缺乏內(nèi)部社區(qū)園林，外部 2萬㎡癿火車站廣場 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 對亍這樣一塊銅仁火車站核心地段絕版地，如何定位，賣給誰？賣什么？我們先丏丌妄下結(jié)論，回到市場上去，在把握宏觀市場大勢的前提下，聚焦我們項(xiàng)目地塊所處的栺局，從而站在一個(gè)更高的視角，立足全城、謀略一域。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 二、項(xiàng)目營銷背景分析 2 [解讀宏觀政策，把握市場發(fā)展趨勢 ……] —— 2023年將是銅仁市房地產(chǎn)市場很關(guān)鍵癿一年，宏觀政策影響凸顯，市場放量井噴，競爭日益嚴(yán)峻 ………. 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 [解讀宏觀經(jīng)濟(jì)政策，把握市場發(fā)展趨勢 ] ■ 中央出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，為了使房地產(chǎn)市場“平穩(wěn)、健康、持續(xù)”的發(fā)展，力求解決供求結(jié)構(gòu)失衡，遏制炒房投機(jī)等行為。 ■ 國十條新政對本項(xiàng)目帶來的市場影響和購房消費(fèi)心理的變化 營銷背景分析 ——宏觀環(huán)境