花園洋房項目營銷推廣策略(已修改)
2025-03-07 00:16 本頁面
【正文】 金地藝境花園洋房 —— [破冰術(shù) ] [一、洋房優(yōu)勢歸納 ] — 挖掘洋房優(yōu)勢，體現(xiàn)居住價值 — 產(chǎn)品力 經(jīng)典花園洋房 惟一性 上海首創(chuàng)褐石街區(qū) 優(yōu)越性 洋房居住的品質(zhì)感 和滿足感 性價比 中等價位 面積突破 生活體驗 生活主張和 居住意境 2023金地藝境花園洋房 五大推廣價值點 都市 經(jīng)典 時尚 【 洋房優(yōu)勢體現(xiàn) —— 三要素 】 不 遠(yuǎn)離 的都市 不 過時 的經(jīng)典 不 刻意 的時尚 軌道交通賦予的城市感、商業(yè)街讓都市無處不在 褐石街區(qū)的永恒、 褐石恒久遠(yuǎn)藝境永留傳 美式生活的全新體驗 赫本的時尚化身 [二、客戶分析 ] — 根據(jù)產(chǎn)品定義客戶，依據(jù)政策破解客戶 — A、首次購房的剛需客戶 —— 針對小戶型的花園洋房產(chǎn)品 家 庭： 80后二口之家，為了結(jié)婚買房，或三口之家，重視交通、外觀、教育 職 業(yè)：各企業(yè)、事業(yè)單位、政府機(jī)關(guān)新人、自由職業(yè)者 生活狀態(tài)：享受生活，憧憬美式褐石復(fù)古風(fēng)，對生活品質(zhì)有要求，積蓄不多，但迫于壓力必須買房 家 庭：三口之家等，重視樓盤品質(zhì)、升值空間 職 業(yè)：各企業(yè)中高層 生活狀態(tài)：準(zhǔn)備給小孩買房，但長期處于觀望態(tài)度，由于限購，害怕房市報復(fù)性反彈，故跟風(fēng)搶購 B、改善型需求的客戶 —— 針對大戶型的花園洋房產(chǎn)品 家 庭：三口之家，重視樓盤品質(zhì)、周邊環(huán)境、交通 職 業(yè)：各企業(yè)中高層，政府機(jī)關(guān)中層，拆遷戶 生活狀態(tài)：已有一套小面積住房，但日益感到捉襟見肘，迫切需要改善 家 庭：三口之家，或兩代同堂，目前居住和工作都在寶山區(qū)域，有地緣因素 職 業(yè)：各企業(yè)中高層，寶鋼等寶山大型國有企業(yè) 生活狀態(tài)：喜歡洋房產(chǎn)品，居住品質(zhì)高，未來居住環(huán)境也好 生活也好將有很大提升，洋房產(chǎn)品非常好 有地下室、花園、電梯等，品質(zhì)非常高，比萬科的要好 [三、經(jīng)營目標(biāo) ] — 確立整盤經(jīng)營目標(biāo)，明確完成洋房銷量 — 【 全盤經(jīng)營指標(biāo) 】 總套數(shù) （套） 整盤總銷 （億元） 高層 964 18 花園洋房 563 16 SOHO 337 3 合計 1912 37 高層： 86956 ㎡ 花園洋房： 68356 ㎡ SOHO： 17666 ㎡ 【 11年期內(nèi)庫存結(jié)構(gòu)分析 】 物業(yè)類型 房型 戶型面積 (㎡ ） 面積 面積比例 套數(shù) 套數(shù)比例 高層 2房 71 18090 % 256 % 2房 9196 39696 % 431 % 2房 120 24116 % 200 % 3房 153 8262 % 52 % 4房（復(fù)式） 196 394 % 2 % 小計 86953 % 964 % 洋房 3房 94100 18312 % 188 % 3房 (復(fù)式） 94100 8853 % 94 % 3房 127147 12303 % 104 % 4房 158164 30283 % 178 % 小計 68356 % 563 % soho 3687 19228 % 337 % 合計 174537 100% 1912 100% 【 2023年推售節(jié)奏建議 —— A、高層公寓預(yù)售證 8月份 取得 】 ： SOHO：推出（ 384套、 17666㎡ ） 12月 11月 10月 9月 8月 7月 6月 5月 ：花園洋房（ 132套、 16358㎡ ） 高層（ 494套、 46374 ㎡ ） ：花園洋房（ 240套、 29703㎡ ） NO. 3：花園洋房（ 192套、 23690㎡ ） 高層（ 447套、 44183 ㎡ ） 【 2023年推售節(jié)奏建議 —— B、高層公寓預(yù)售證 8月份 未取得 】 ：高層（ 494套、 46374㎡ ） 12月 11月 10月 9月 8月 7月 6月 5月 ：花園洋房（ 240套、 29703㎡ ） ：花園洋房（ 192套、 23690㎡ ） SOHO（ 384套、 17666 ㎡ ） ：花園洋房（ 132套、 16358㎡ ） 高層（ 447套、 44183 ㎡ ） 【 2023年簽約指標(biāo) 】 套數(shù) 總銷 總套數(shù) 2023完成簽約套數(shù) 比例 整盤總銷 2023年完成簽約總銷 比例 高層 964 752 78％ 79％ 花園洋房 564 451 80％ 77％ SOHO 384 224 58％ 50％ 合計 1912 1427 75％ 76％ 2023年，全年銷售金額： 28 億元 花園洋房： 22821 元 /㎡ ；高層公寓： 20412 元 /㎡ ； SOHO小戶型： 17500 元 /㎡ ? 區(qū)域 抗性：寶山工業(yè)園區(qū)？ ? 價格 抗性：第一批入市的花園洋房價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于寶山區(qū)域市場？ ? 交通 抗性： 2條軌道交通 3公里距離？周邊地面交通配套的缺失？ ? 配套 抗性：周邊配套依賴綠地領(lǐng)海？項目自身配套？ ? 政策 抗性：新國八條 上海細(xì)則出臺？如何應(yīng)對速凍期？
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