【正文】 上?；膷u (合肥 )有限公司 2022/07 礦機(jī)廠項目營銷策劃報告 1 2 中國房地產(chǎn)策劃代理 10強(qiáng) /品牌價值 3 樓市政策盤點 一 合肥市場概況 二 競爭個案調(diào)研 三 項目本體分析 四 4 項目客戶定位 五 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （一）土地政策面 兩部調(diào)整新增建設(shè)用地有償使用費征收等別 為抑制建設(shè)用地規(guī)模快速增長，財政部、國土資源部下發(fā)通知，對部分地區(qū)新增建設(shè)用地土地有償使用費的征收等別進(jìn)行調(diào)整，以保障新增建設(shè)用地土地有償使用費的征收等別與各地實際情況相適應(yīng)。 自 2022年 5月 1日起，依法獲得批準(zhǔn)的新增建設(shè)用地，均按照新的征收等別計征新增建設(shè)用地土地有償使用費，各等別對應(yīng)的征收標(biāo)準(zhǔn)保持不變。 工業(yè)用地最低標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整 國土資源部曾制定工業(yè)用地出讓價格標(biāo)準(zhǔn)，明確了最低價標(biāo)準(zhǔn)與土地等別相掛鉤的政策，即在土地等別基礎(chǔ)上制定最低價標(biāo)準(zhǔn)，如一等對應(yīng) 840元／平方米，而十五等僅對應(yīng) 60元／平方米。而據(jù)昨日發(fā)出的通知，各?。▍^(qū)、市）確定的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約的工業(yè)項目，以及以農(nóng)、林、牧、漁業(yè)產(chǎn)品初加工為主的工業(yè)項目，在確定土地出讓底價時可按不低于所在地土地等別相對應(yīng) 《 標(biāo)準(zhǔn) 》 的 70%執(zhí)行。 安徽實行征地準(zhǔn)備金制度 為徹底解決農(nóng)民征地補(bǔ)償款被截留、挪用、拖欠問題，省國土資源廳決定在全省實行征地補(bǔ)償準(zhǔn)備金制度，明確規(guī)定，各地在報批建設(shè)用地材料時，必須將預(yù)存的征地補(bǔ)償費用證明以及金融部門出具的預(yù)存費用進(jìn)賬憑證，隨報批材料一并報送省廳政務(wù)窗口，否則不予受理。 5月份土地方面的新政力度較大，全國性和安徽省都有土地新新政的推出，主要目的是規(guī)范土地市場秩序和公平利益保證，避免土地市場交易過程中“灰色地帶”，有利于國有建設(shè)土地合理利用。 5 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （二）房產(chǎn)銷售面 合肥商業(yè)設(shè)施有條件的“拆”賣 商業(yè)設(shè)施分割銷售作出規(guī)定，單塊銷售區(qū)域建筑面積不得低于 20平方米。在符合國家有關(guān)政策規(guī)定的條件下，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分割銷售四周有明顯界限的商業(yè)設(shè)施。 安徽 11條本土稅費減免新政 我省將調(diào)整放寬購房落戶政策。據(jù)此，各地可結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，進(jìn)一步放寬外地購房者辦理當(dāng)?shù)爻鞘袘艨谡?；另外，在國家已出臺減免政策的基礎(chǔ)上，我省各地居民購房時還可望享受到“本土”稅費減免政策。為進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，加快推進(jìn)全省城鎮(zhèn)化進(jìn)程，省政府辦公廳近日發(fā)布了 《 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見 》 (以下簡稱 《 意見 》 )，主要涉及“進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化和進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)指導(dǎo)”等十一條意見。 主要含利民購房、利商開發(fā)和利政監(jiān)管三個方面的內(nèi)容。 本地樓市新政的明細(xì)化和補(bǔ)充性規(guī)定，重點解決樓市新政在執(zhí)行運(yùn)用過程的理解統(tǒng)一化，發(fā)揮其應(yīng)有的影響力，相當(dāng)于樓市新政的“司法解釋”。 6 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 合肥未入住的新房物業(yè)費減半收 省物價局下發(fā) 《 關(guān)于物業(yè)綜合服務(wù)費有關(guān)問題的通知 》 ，對“未入住新建普通商品住房”作出了界定，指沒有裝修、每月發(fā)生的電費不超過 2度的新建普通商品住房。對其半年以上 18個月以下符合未入住條件的，物業(yè)綜合服務(wù)費減半收取 （三）其他面 住房城建部：取消建造經(jīng)適房硬性指標(biāo) 今年安排 493億元投資保障性住房。地方政府可因地制宜決定經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房比例，這意味著對于部分地方政府來說，經(jīng)濟(jì)適用房將不再有強(qiáng)行指標(biāo)性規(guī)定。 合肥公積金繳存基數(shù)由 1335元提至 1575元 2022年度合肥市住房公積金繳存基數(shù)作出調(diào)整，即按照上一年度市區(qū)在崗職工年均工資額推算出，合肥市 2022年度職工月繳存住房公積金基數(shù)上限不得超過 7875元。為了進(jìn)一步規(guī)范住房公積金繳存調(diào)整，從 2022年起，合肥市年度調(diào)整工作統(tǒng)一集中安排在每年的 8兩個月間進(jìn)行。 銀行將“封殺”違法用地企業(yè) 對未取得合法用地手續(xù)的項目，今后，房管部門將不予辦理商品房預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)證，電力和市政公用等單位將不予通電、通水、通氣。為遏制違法違規(guī)用地行為，省政府辦公廳發(fā)布了 《 關(guān)于進(jìn)一步完善土地管理責(zé)任機(jī)制的通知 》 ，在全省范圍內(nèi)構(gòu)建土地管理責(zé)任體系，今后，金融單位還將對違法用地企業(yè)設(shè)立“黑名單”，不提供信貸服務(wù)。 房地產(chǎn)市場“外圍性”規(guī)定，保障樓市的健康發(fā)展。避免出現(xiàn)房產(chǎn)發(fā)展過程的漏洞出現(xiàn)；出現(xiàn)問題的解決辦法規(guī)定，保護(hù)普通消費者的合法利益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健、健康和快速發(fā)展。 7 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5月份，合肥樓市延續(xù)了 4月份的井噴態(tài)勢，市場供需兩旺，整體成交量創(chuàng)出新高，合肥樓市再現(xiàn)“紅五月”的熱銷行情。很多新開大盤 5月份成交量都在 120套以上，個別樓盤銷售則突破 200套。在成交量迅速上揚(yáng)的同時，很多開發(fā)商借機(jī)上調(diào)樓盤價格，每平方米單價上揚(yáng)幾十元到幾百元不等。 5月份合肥住宅商品房累計備案銷售 8773套，日均備案 283套，均價 4130元 /平方米，比 4月 4095元 /平方米上漲了 35元。 8 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （一）商品房供求關(guān)系 5月份商品房新增套數(shù)為 6547套，銷售套數(shù)為 9674套，套數(shù)供求比為 ， 即 1： ； 5月份商品房新增面積為 ㎡，銷售面積為 ㎡，面積供求比為 ，即 1： ； 從供求關(guān)系比中，可以看出本月自 2022年以來持續(xù)供小于求的局面。且無 論套數(shù)和面積供求關(guān)系比數(shù)值連續(xù)三個月小于 。說明合肥房產(chǎn)牛年前五 個月庫存壓力得到了大大的緩解。 9 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （二）商品房成交情況 各類別商品房成交量 1） 5月份各類別商品房銷售套數(shù)為 9674套，其中絕對主流的 住宅為 8456套，占總體 %；商 業(yè)為 870套，占總體的 9%；辦公為 348套，占 總體的 %。 2）銷售面積銷售總量為 ㎡，其中住宅銷售面積為 ㎡，占總體的 %，近九成； 商業(yè)銷售面積為 ㎡，占總體 %；辦公銷售面積為 ㎡，占總體的 %。 3） 5月份住宅平均套面積為 ㎡ /套，說明 100㎡ 左右的住宅是合肥消費中的主流選擇面積。 4） 5月份銷售總金額為 。其中住宅銷售總金額為 ，占總體 %；商業(yè)銷 售總金額為 ，占總體 %；辦公銷售總金額為 ，占總體 %。 10 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 商品房成交量區(qū)域分布 （二）商品房成交情況 1）蜀山區(qū)成交量居首 蜀山的住宅、商業(yè)和辦公各種物業(yè)類別成交量均居合肥市區(qū)九區(qū)之首； 2）新站區(qū)商辦銷售成績出色 除蜀山外，新站商業(yè)和辦公成交套數(shù)，分別為 175套和 75套，均居首。 11 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 371147438405 8312 845601000202230004000500060007000800090002022 年 1 月 2022 年 2 月 2022 年 3 月 2022 年 4 月 2022 年 5 月單位：套（二）商品房成交情況 住宅成交量走勢 1） 09年成交量走勢呈上升趨勢 2022年以來，除四月份小幅下滑外，其他月份住宅成交量均逐月環(huán)比增長，且第一個季度三個月成交量增長幅度很大，呈現(xiàn)“井噴”式。在三月達(dá)到高峰后，后續(xù)成交量呈現(xiàn)維持現(xiàn)狀。 2） 5月份成交量為牛年最高 5月份成交套數(shù)和成交面積，分別為 8456套和 ㎡，達(dá)到牛年后的月度峰值。 12 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 3966 40034052 403241640500100015002022250030003500400045002022 年 1 月 2022 年 2 月 2022 年 3 月 2022 年 4 月 2022 年 5 月單位：元 / 平米（二）商品房成交情況 全市成交均價走勢 1）成交均價牛年首次突破 4100 2022年前四個月合肥全市住宅成交均價都在 4000元 /㎡ 上下，而本月全市住宅成交均價為 4164元 /㎡ ，為牛年 5個月來首次超過 4100。 2）本月均價環(huán)比漲幅為牛年最高 5月份住宅全市成交均價環(huán)比上月上漲 132元 /㎡ ，環(huán)比上揚(yáng)了 ，為 09年以來最高漲幅 。 13 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （二）商品房成交情況 5月份各區(qū)域成交均價 1）蜀山為各區(qū)住宅成交均價之首 5月份蜀山住宅商品房成交均價為 4583元 /㎡ ，為合肥九區(qū)住宅成交均價最高的區(qū)域，也是九區(qū)中住宅成交均價唯一超過 4500元 /㎡ 的區(qū)域。 2）僅有經(jīng)開和濱湖兩區(qū)成交均價低于 4000 5月份經(jīng)開區(qū)和濱湖新區(qū)的住宅成交均價，分別為 3463元 /㎡ 和 3660元 /㎡ ，成為合肥九區(qū)住宅成交均價最低的兩個區(qū)域，也是合肥九區(qū)中住宅成交均價低于 4000元 /㎡ 的兩個區(qū)域。 14 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （三）住宅可售量 1）蜀山可售套數(shù)過萬套 截至 2022年 5月底，蜀山可售套數(shù)為 11465套，高居各區(qū)域可售套數(shù)榜之首，同時也是九區(qū)中唯一一個可售套數(shù)超過 10000套的區(qū)域； 2）可售面積過 100萬㎡ 蜀山可售面積高達(dá) ㎡，是各區(qū)可售面積最高區(qū)域，也是可售面積唯一超過 100萬㎡的區(qū)域； 3）蜀山和包河可售量之和近總量半壁江山 蜀山和濱湖是全市住宅可售量最集中的兩個區(qū)域。兩區(qū)可售套數(shù)之和為 20740套，占全市住宅可售套數(shù)總和的 %；兩區(qū)可售面積之和高達(dá) ㎡，占可售面積總量的 %。 15 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 合肥房產(chǎn) 5月份特征 5月份房產(chǎn)新政體現(xiàn)出兩個特點：一是土地市場新政推出的力度和頻次有所加強(qiáng)；二是對于 房產(chǎn)外圍的規(guī)定更加明確。 5月份沒有專門推出針對促進(jìn)銷售的全國性和安徽省的房產(chǎn)新政，更多的是規(guī)范房地產(chǎn)市場 秩序，保障房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。 牛年“紅五月”異常艷麗，本月度住宅銷售量和銷售均價雙雙上揚(yáng)。 1）住宅成交量在“金三銀四”的高成交量的前提下，能繼續(xù)上浮，創(chuàng)造 2022年以來最高的成交 量。 2）住宅成交均價呈現(xiàn)預(yù)見性的上漲。在前 5個月的時間中，合肥保持高成交量，使得開發(fā)企業(yè) 的庫存壓力得到強(qiáng)有力的緩解；前五個月僅住宅商品房全市共計回籠資金高達(dá) 元，使得開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流壓力得到釋放，開發(fā)企業(yè)的市場抗風(fēng)險能力大大加強(qiáng)，價格必 然將上漲。 歷史來看，五月通常是樓市“有旺轉(zhuǎn)淡”的中間過渡月份，但是 2022年卻出現(xiàn)難得一見的異常 紅艷的“紅五月”，就其內(nèi)因有二：一是牛年樓市“井噴”銷售的慣性使然；二是三四月份簽約 延遲至 5月份備案。 五月下旬開始合肥樓市銷售量有所降低，顯示出季節(jié)性“淡季”來臨的跡象。從本月度動態(tài)銷 售數(shù)據(jù)檢測得出，本月的前兩周銷售量維持狀態(tài)，但是第三周全市商品房銷售量環(huán)比開始下 跌，特別是第四周成交量環(huán)比下跌的量和幅度更是達(dá)到牛年新高。 16 17 （一）商品房成交情況 轉(zhuǎn)眼間，合肥樓市已經(jīng)度過 09年的一半，從年初時不看好市場，到漸漸恢復(fù)信心，再到樓市的熱銷，合肥樓市真正實現(xiàn)了彎道超越。據(jù)合房網(wǎng)房地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，合肥樓市上半年住宅類商品房共成交 42785套，同比增長 3409套，漲幅達(dá) %。其中， 6月樓市完美壓軸，共成交 9158套，為上半年樓市單月售宅最高記錄。 09年與 08年上半年住宅類銷售套數(shù)對比圖 18 （一）商品房成交情況 09年上半年（ 1月 — 6月）合肥樓市售宅套數(shù)依次是： 3711套、 4743套、 8405套、 8312套 、 8456套、 9158套； 1— 6月份住宅類銷售均價分別為 3966元 /㎡ 、 4003元 /㎡ 、 4052元 /㎡ 、 4032元 /㎡ 、 4164元 /㎡ 、 4269元 /㎡ 。 1— 6月份合肥樓市量價均有小幅上升。與往年不同的是，“量跌價升”是樓市進(jìn)入 6月份以后的普遍現(xiàn)象，而今年 6月樓市并未出現(xiàn)此現(xiàn)象，不僅價格維持在高位，銷售量也在增長，均價環(huán)比上漲 %，銷售量環(huán)比增長 702套，漲幅達(dá) %。 6月合肥樓市的驕人成績從早前的半個月就現(xiàn)端倪，據(jù)統(tǒng)計顯示， 6月 1日 — 6月 15日，合肥住宅類商品房共成交 4706套； 5月 1日 — 5月 15日，合肥住宅類商品房銷售量為4446套； 4月 1日 — 4月 15日，合肥住宅類商品房銷售量為 4362套； 3月 1日 — 3月 15日，合肥住宅類商品房銷售量為 3660套。上半年樓市逐月升溫。 19 （二）新推樓盤特征 2022年 6月根據(jù)平面媒體和網(wǎng)絡(luò)媒體廣告的不完全統(tǒng)計，合肥的住宅項目共有 24個住宅項目開盤， 8個住宅項目分別推出預(yù)約及認(rèn)籌活動，住宅開盤項目數(shù)量比之 09年 5月減少了 9個，開盤數(shù)量與去年同期相比高出 2個。 20 （二）新推樓盤特征 —— 區(qū)域分布 從 6月開盤樓盤的區(qū)域分布來看，合肥蜀山、瑤海等 9個區(qū)域均有新盤