昆山尊寶莊園別墅項目前期策劃報告(已修改)
2025-02-02 16:15 本頁面
【正文】 昆山尊寶莊園別墅項目前期策劃報告2006年8月 目錄一、認(rèn)知項目 3二、市場判斷 9三、競爭考量 16四、項目研判 31 一、 認(rèn)知項目 地塊位置項目位于江蘇昆山淀山湖鎮(zhèn)西南角，淀山湖的東北側(cè)，距離淀山湖鎮(zhèn)58公里，距離昆山市中心25公里；距離青浦12公里，距離上海市中心4050分鐘車程。本案 基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項目共分三個地塊，A塊較為完整約510畝，已確定，B塊位于A塊的東面，約80畝，目前還在協(xié)商中，C地塊還未定。，總建筑面積約10萬平方米，初步規(guī)劃休閑公寓約5萬方，高端別墅約5萬方，另外B塊土地確定后將規(guī)劃為高級會所，目前初步意向與美洲俱樂部合作。目前規(guī)劃審批中。 占地：590畝容積率：建筑面積：約11萬方 公寓：5萬方高端別墅：5萬方會所：1萬方左右 地塊條件分析地塊整體成“水母“狀，即中間方正，東西兩側(cè)有不規(guī)則的外延。地塊內(nèi)部地勢較為平整，無明顯的突起或低洼，地塊內(nèi)部有兩條天然的河道，目前由于平地的原因暫時將水抽干。地塊南側(cè)有兩片34年的樹林，淀山湖沿岸有34米高的防風(fēng)林，且無法動拆。 立地環(huán)境分析未拆遷的農(nóng)民房旭寶高爾夫現(xiàn)有的別墅項目內(nèi)部南北兩側(cè)環(huán)境較好，南臨淀山湖，西北倚上海旭寶高爾夫俱樂部（27洞），東面環(huán)境相對較差，為農(nóng)民房和現(xiàn)有的檔次較低的別墅區(qū)。淀山湖旭寶高爾夫球場項目西北面的旭寶高爾夫球場項目東面臨湖的原有的別墅湖邊必須保留的防風(fēng)林項目南面的淀山湖項目東面未拆遷的民房項目已有初步的規(guī)劃方案，已有施工許可證，第二論的規(guī)劃方案報批中，目前項目迫于政策的壓力開始平整土地， 交通條件分析就目前地塊周邊的交通來看，大型的高速公路并不缺乏，但從主干道進(jìn)入地塊的道路較小而且非常不好找，可以說項目的交通大環(huán)境不錯，但細(xì)節(jié)上問題不少。 配套條件分析項目外部環(huán)境較差，距離淀山湖鎮(zhèn)810公里，周邊以農(nóng)田和民房為主，頗為荒涼，幾乎沒有配套，整體感覺非常差。 項目的發(fā)展條件總結(jié)：地塊的優(yōu)劣相當(dāng)明顯，西北側(cè)的旭寶高爾夫（27洞）與南側(cè)的淀山湖之間，景觀條件十分優(yōu)越，在整個區(qū)域內(nèi)甚至上海境內(nèi)都沒有類似的發(fā)展用地，土地資源的稀缺性十分明顯，在項目發(fā)展策劃中要充分考慮對這一稀缺性的挖掘，強化對稀缺性的獨占；項目的東側(cè)環(huán)境較差，如何化解農(nóng)民房和原有的農(nóng)民別墅所帶來的劣勢也是今后項目開發(fā)中重點考量的問題。項目的外部環(huán)境則相當(dāng)不利，處于淀山湖鎮(zhèn)的西南角，在整個規(guī)劃中雖然屬于旅游用地，但目前仍未大規(guī)模開發(fā)，因此無論是交通條件還是生活配套都十分稀缺，這對于房地產(chǎn)項目開發(fā)而言是十分不利的，這就需要在項目開發(fā)中兼顧配套的享受性和生活性，在定位處理上十分不利；項目雖然南側(cè)和西北側(cè)都有稀缺的景觀資源，但在這些景觀資源的直接利用上卻并不便利，南側(cè)的防風(fēng)林以及紅線外的沿湖道路、西北側(cè)球場的分隔林都限制了這些景觀資源的直接利用，在發(fā)展策劃中要尋求化解的辦法。地塊雖然周邊的大交通環(huán)境不錯，但直接到達(dá)項目的道路卻問題不少，不能做到進(jìn)出便利，因此如何解決這一問題也是項目日后發(fā)展的重點課題之一。 由地塊的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)——容積率，以及地塊周邊的稀缺資源——淀山湖和旭寶高爾夫，我們可以初步判定地塊有打造豪宅的潛力。但是否適合打造豪宅，如何打造，賣點在哪里以及地塊現(xiàn)有的缺陷如何彌補都要通過對整體市場環(huán)境，區(qū)域市場背景的調(diào)研后做出判斷。 二、市場判斷 宏觀發(fā)展背景分析宏觀大勢――利空消息盡出，獨立別墅長線看好05年的宏觀調(diào)控市場剛剛回暖，06年又一輪的調(diào)控政策接踵而來，雖然說所出政策都對房地產(chǎn)市場有打壓效應(yīng)，但對于別墅市場，特別是獨立別墅可謂利空消息盡出，剩下的只有利好。隨著別墅用地的不在審批，可以說獨立別墅的土地供給已經(jīng)進(jìn)入“吃老本”階段，長線看來這類別墅由于土地的匱乏將進(jìn)入“賣一套少一套”的稀缺時代，因此長線看好。雖然別墅用地不在審批，但對閑置土地的加強管理使得區(qū)域積壓了幾年的土地，幾乎會在同一時間上市，形成區(qū)域市場供給上的“井噴”；因此在短時間內(nèi)，別墅市場依舊會停留在買方市場，而想在買方市場立足，就必須在產(chǎn)品方面有所創(chuàng)新突破，也就是說買房市場內(nèi)產(chǎn)品為王！由于目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展受政策的影響較大，政策又具有不可預(yù)知性，因此對于開發(fā)和銷售周期都較長的豪宅項目來說，政策的變化是項目所要面臨的較大的風(fēng)險！ 區(qū)域市場發(fā)展機(jī)會分析陽澄湖板塊＋馬鞍山板塊長江北路板塊淀山湖板塊花橋板塊252。 區(qū)域市場屬性 從行政位置上看，本項目處于江蘇昆山市下屬淀山湖鎮(zhèn)西南側(cè)的，從區(qū)位從屬關(guān)系上屬于上海外圍，處于上海與昆山的接壤之地，昆山與上海的交界處，日益成熟的度假別墅板塊，是正在發(fā)展的上海的輻射區(qū)域252。 板塊之于昆山 目前昆山的別墅市場也以大致分為四個板塊：陽澄湖板塊、長江北路板塊、花橋板塊和淀山湖板塊。? 陽澄湖板塊：環(huán)境較好，處在新城區(qū)，臨近市中心，配套較好。投資度假的圣地，也是淀山湖板塊的主要競爭板塊。? 長江路板塊：配套好，自然環(huán)境無優(yōu)勢，養(yǎng)老投資較為熱衷。? 花橋板塊：離上海最近，性價比較高，別墅產(chǎn)品無環(huán)境優(yōu)勢。? 淀山湖板塊：距離上海近，環(huán)境好，“5+2”生活的最佳社區(qū)，唯一缺點周邊配套相對缺乏。252。 板塊之于上海不同于花橋地區(qū)用經(jīng)濟(jì)關(guān)系與上海發(fā)生聯(lián)系，本項目所處的地區(qū)與上海通過共有的——淀山湖景觀所聯(lián)系起來的。相比上海已經(jīng)成熟的佘山版塊，淀山湖版塊內(nèi)的別墅可謂“物美價廉”。低廉的土地開發(fā)商更愿意在產(chǎn)品品質(zhì)上下功夫，加之豐富的自然環(huán)境，性價比高也是淀山湖別墅吸引客戶的一個主要原因。這是整個地區(qū)的發(fā)展方向也是本項目的發(fā)展方向。 淀山湖環(huán)境稀缺資源，空間和時間上的距離日益接近購房者的心理界線，區(qū)域內(nèi)樓盤的性價比較高。是吸引上海的客戶的主要因素。252。 區(qū)
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