【正文】 時(shí)代 皇家半島 前期可行性研究報(bào)告 廣州德興房地產(chǎn)顧問有限公司 二零零五年六月 二十 日 廣州德興房地產(chǎn)顧問有限公司 時(shí)代皇家半島可行性研究報(bào)告 2 目 錄 前 言 ............................................................ 3 第一部分 項(xiàng)目 SWOT分 析 ............................................4 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 …………………………………………………………… .… ..4 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 …………………………………………………………… ...… .8 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 …………………………………………………………… ..11 項(xiàng)目威脅 點(diǎn)分析 …………………………………………………………… ..15 第二部分 項(xiàng)目 戰(zhàn)略規(guī)劃和市場(chǎng)發(fā)展方向建議 ......................... 17 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 ……………………… ………………………………… .17 項(xiàng)目 市場(chǎng)發(fā)展方向建議 …………………………………………………… ..19 第三部分 項(xiàng)目市場(chǎng)定位、客戶定 位 ..................................22 市場(chǎng)定位 …………………………………………………………………… .22 客戶定位 …………………………………………………………………… .26 第四部分 項(xiàng)目成本利潤(rùn)分析 ........................................ 27 估算前提和依 據(jù) …………………………………………………………… .27 投資效益分析 ……………………………………………………………… .28 項(xiàng)目 敏感性分析 …………………………………………………………… .34 第五部分 項(xiàng)目融資 和收益分析 ........ ........................... 37 階段性工程建安費(fèi) ........................................................................................ 37 項(xiàng)目投資計(jì)劃及資金 籌措表 ........................................................................ 37 稅后利潤(rùn)表 .................................................................................................... 38 現(xiàn)金流量表 .................................................................................................... 38 第六部分 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理 ..................................... 40 第七部分 結(jié) 論 ................................................... 42 廣州德興房地產(chǎn)顧問有限公司 時(shí)代皇家半島可行性研究報(bào)告 3 前 言 根據(jù)時(shí)代皇家半島市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告對(duì)長(zhǎng)三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)宏觀市場(chǎng)環(huán)境、別墅市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)板塊的深入分析，我們對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了可行性經(jīng)濟(jì)分析 ，重點(diǎn)對(duì)本項(xiàng)目的戰(zhàn)略發(fā)展方向、市場(chǎng)定位、投資回報(bào)等進(jìn)行分析，以為本項(xiàng)目的戰(zhàn)略投資、規(guī)劃和開發(fā)提供科學(xué)依據(jù)，更好地控制開發(fā)方向，合理地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，將時(shí)代皇家半島項(xiàng)目真正建成大上海都市生活圈首屈一指的高品質(zhì)湖畔生態(tài)別墅社區(qū)，為時(shí)代集團(tuán)在長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。 廣州德興房地產(chǎn)顧問有限公司 時(shí)代皇家半島可行性研究報(bào)告 4 第一部分 項(xiàng)目 SWOT分析 本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)（ S）、劣勢(shì)（ W）、機(jī)會(huì)（ O）、威脅 (T)如下： 一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 （ 1） 淀山湖為上海市唯一的大型天然湖，具有很高的認(rèn)知度 本項(xiàng)目位于昆山錦溪淀山湖畔， 63 平方公里風(fēng)景秀美的湖面 與上海市共享，以淀山湖為中心的沿岸旅游資源相當(dāng)豐富，淀山湖的絕大部分水域?qū)儆谏虾?，上海市民一直以來?duì)淀山湖具有良好的認(rèn)知度，隨著上海國(guó)際化大都市經(jīng)濟(jì)、人口的高速膨脹，這里日益成為上海市民居住、旅游、度假、商務(wù)休閑的好去處 。 （ 2） 優(yōu)美的湖景生態(tài)環(huán)境，有利于打造成為滬上高品質(zhì)的湖景莊園別墅 淀山湖風(fēng)光秀麗，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，是上海市唯一擁有的天然湖泊，規(guī)模和景觀遠(yuǎn)勝過佘山。本項(xiàng)目擁有 2020 米的湖岸第一排景觀帶，充滿自然情趣，地塊內(nèi)眾多水系形成密集的天然活水網(wǎng)絡(luò)，為項(xiàng)目規(guī)劃和營(yíng) 造親水、親自然的水環(huán)境系統(tǒng)提供了豐 富的素材，而且項(xiàng)目本身的定位 高，有很多島嶼式、廣州德興房地產(chǎn)顧問有限公司 時(shí)代皇家半島可行性研究報(bào)告 5 半島式規(guī)劃，并有豪華會(huì)所和游艇碼頭設(shè)計(jì)，有利于打造成為高品質(zhì)居住、度假、商務(wù)休閑型的國(guó)際級(jí)湖畔生態(tài)莊園別墅 。 （ 3） 位于上海西翼，低土地成本開發(fā)，售價(jià)遠(yuǎn)低于湖對(duì)岸 的上海別墅 本項(xiàng)目雖然位于淀山湖畔，但卻位于昆山，雖然與上海 市一水之隔，但與上海市區(qū)、西郊一帶高昂的土地成本相比較，本項(xiàng)目（總用地面積為 824223 平方米，合 1235 畝）具有較大的成本優(yōu)勢(shì)，同時(shí) 只有很少量的民宅 需要拆遷， 這些也全部由當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一協(xié)調(diào)拆遷， 減少了相關(guān)的拆遷成本，這些優(yōu)勢(shì)為開發(fā)商的成功開發(fā)奠 定了基礎(chǔ)，這已在其它項(xiàng)目操作過程中得到了驗(yàn)證。而且，雖然同處于淀山湖畔，本項(xiàng)目的售價(jià)遠(yuǎn)低于湖對(duì)岸的上海別墅，具有較強(qiáng)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 （ 4） 濃郁的江南古鎮(zhèn)文化及人文環(huán)境，旅游資源豐富 項(xiàng)目 所在 地 昆山市錦溪鎮(zhèn)是江南水鄉(xiāng)歷史名鎮(zhèn)， 曲巷、 流堤等構(gòu)成的古鎮(zhèn) 美譽(yù) 吸引了無數(shù) 慕名而來的旅游者，與名聞世界的周莊 等江南六鎮(zhèn)咫尺之遙，并且是中國(guó)博物館之鄉(xiāng)，眾多博物館、江南園林， 內(nèi)容幾乎涉及到古代江南民間習(xí)俗、信仰、雕刻和各種藝術(shù)門類，具有高層次審美價(jià)值，同時(shí)可以悅目、悅心和悅志，為本項(xiàng)目以旅游為載體之一進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)廣州德興房地產(chǎn)顧問有限公司 時(shí)代皇家半島可行性研究報(bào)告 6 奠定了基礎(chǔ) 。 （ 5） 便利的交通條件，至上海市中心 45 分鐘 車程 本項(xiàng)目處于上海、蘇州、杭州三角地區(qū)的中心地帶， 318國(guó)道、滬寧高速在附近途經(jīng) ，蘇滬高速即將建成通車，距離上海虹橋機(jī)場(chǎng) 35 公里，距離昆山市區(qū) 25 公里，距離蘇州 45 公里，交通方便快捷，四通八達(dá)，在心理距離上與上海很近。 （ 6） 位于長(zhǎng)三角都市經(jīng)濟(jì)圈的中心區(qū)域，強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐 長(zhǎng)三角都市經(jīng)濟(jì)圈 以 上海中心、四個(gè)次中心 （ 南京、蘇州、杭州、寧波） 及 十個(gè)中等城市所組成的城市群，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度最快、經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模最大、最具發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟(jì)板塊之一。目前，長(zhǎng)三角 地區(qū)占全國(guó) 1％的土地和 ％的人口，創(chuàng)造了 ％的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值， 22％的財(cái)政收入和 ％的外貿(mào)出口。 上海是長(zhǎng)三角的核心，上海形成的輻射經(jīng)濟(jì)圈非常廣泛，一個(gè)小時(shí)可以到周邊的蘇州、嘉興等地區(qū)， 2 個(gè)小時(shí)到南通、常州、無錫、杭州、寧波等地 。 昆山是江蘇的 “ 東大門 ” ，擁有國(guó)家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)等著名園區(qū)。 昆山 2020 年 全年完成 億元，廣州德興房地產(chǎn)顧問有限公司 時(shí)代皇家半島可行性研究報(bào)告 7 財(cái)政收入 億元，全年新批利用外資項(xiàng)目 511 個(gè)，合同外資 億美元，人均 GDP、人均財(cái)政收入、進(jìn)出口總額和外商直接投資均列 江蘇 省縣（市 ）第一。 2020 年昆山對(duì)外貿(mào)易全年進(jìn)出口總額突破 200 億美元、出口突破 100 億美元，均創(chuàng)歷史新高。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)，昆山 2020年進(jìn)出口總額達(dá) 億美元，是 2020 年的 倍，比上年增長(zhǎng) %，增幅比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。其中：出口 億美元，增長(zhǎng) %；進(jìn)口 億美元，增長(zhǎng) %。出口增速分別高于蘇州、江蘇和全國(guó) 、 和 個(gè)百分點(diǎn)。在不到全國(guó)萬分之一的土地、千分之一的人口創(chuàng)造了 全國(guó)%、江蘇 %、蘇州 %的出口總額。 活躍的經(jīng)濟(jì)和寬松的投 資環(huán)境吸引了大批高學(xué)歷人才投身高新技術(shù)企業(yè)，該類企業(yè)屬于知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)，員工普遍收入高，特別是三資企業(yè)薪酬福利制度完善，員工收入處于長(zhǎng)三角的中高收入層，從而產(chǎn)生了強(qiáng)大的消費(fèi)購(gòu)買力。 （ 7） 潛在購(gòu)房者區(qū)域分布廣、數(shù)量 龐大 本項(xiàng)目地處 長(zhǎng)三角都市經(jīng)濟(jì)圈 中心，產(chǎn)品定位于居住、休閑、度假型別墅，客戶來源以上海 市 為主，本地的富裕階層、臺(tái)商、外資企業(yè) CEO、高層管理人員占相當(dāng)?shù)姆蓊~，同時(shí)覆蓋廣州德興房地產(chǎn)顧問有限公司 時(shí)代皇家半島可行性研究報(bào)告 8 蘇、杭等周邊地區(qū)具體較強(qiáng)購(gòu)買力的投資者，客戶來源區(qū)域分布廣、數(shù)量 龐大 。 （ 8） 已基本上形成了“淀山湖別墅板塊”，周邊高尚生活配 套設(shè)施眾多 以綠州江南園、豐澤灣、海源別墅、康橋水鄉(xiāng)別墅為 代表淀山湖板塊， 這些項(xiàng)目的 宣傳推廣及客戶定位直接面對(duì)上海，并打下了一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)，目前已基本上形成了“淀山湖別墅板塊”， 而 極有可能成為繼佘山板塊之后上海的又一高尚別墅區(qū)，而且周邊高尚生活配套設(shè)施眾多，如高爾夫、游艇會(huì)等，加上日趨完善的便利交通、豐富的江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)的旅游資源，淀山湖別墅板塊已日趨成熟。 二、項(xiàng)目劣勢(shì)分析 （ 1）周邊生活配套欠成熟 本項(xiàng)目由于距離昆山市中心約 20 分鐘車程， 而 周邊的生活配套設(shè)施明顯缺乏，生活的便利性、舒適性不夠，勢(shì)必將加大本項(xiàng)目社區(qū) 配套建設(shè)的壓力。但由于本項(xiàng)目為低密度社區(qū)，人口稀少，而且度假型、投資型業(yè)主占一定比例，太多面積的社廣州德興房地產(chǎn)顧問有限公司 時(shí)代皇家半島可行性研究報(bào)告 9 區(qū)商業(yè)配套又會(huì)造成商業(yè)經(jīng)營(yíng)上的壓力。 （ 2）附近陽澄湖、太湖等度假型別墅的開發(fā) 較淀山湖板成 熟