花伴里營銷策劃推廣方案(已修改)
2025-02-02 12:11 本頁面
【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。花伴里營銷策劃推廣方案 報(bào)呈: 西雙版納乾龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司遞呈: 昆明妙行投資咨詢有限公司日期: 2006年12月20日目錄前言第一章 市場篇 市場環(huán)境競爭對手分析項(xiàng)目SWOT分析第二章 定位篇項(xiàng)目定位目標(biāo)客戶掃描第三章 銷售策略篇 推廣周期推廣階段訴求范圍 價(jià)格策略 第四章 推廣策略篇項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉推廣思路推廣主題推廣分析推廣戰(zhàn)術(shù)第五章 廣告運(yùn)用策略篇 廣告策略媒體選擇發(fā)布及思路費(fèi)用預(yù)算前 言 目前版納房地產(chǎn)市場還處在初級發(fā)展階段，隨著住宅工程的啟動(dòng)，同時(shí)隨著幾個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展，本地房地產(chǎn)市場逐步走向成熟和完善，發(fā)展商和置業(yè)者日趨理性，所以平庸、同質(zhì)且缺乏精心策劃的項(xiàng)目將舉步維艱，引導(dǎo)市場，引導(dǎo)消費(fèi)者，刺激消費(fèi)是關(guān)鍵。因此，我司在廣泛調(diào)研、綜合討論的基礎(chǔ)上，經(jīng)過對花伴里項(xiàng)目進(jìn)行深入分析后，做出了整個(gè)推廣方案。項(xiàng)目策劃的三大依據(jù)是市場、環(huán)境和成本，是對一系列推廣活動(dòng)的專業(yè)安排。本報(bào)告正是以此為出發(fā)點(diǎn)，在《市場調(diào)研報(bào)告》的基礎(chǔ)上，分析項(xiàng)目自身特質(zhì)和市場因素，并以此為依據(jù)，對項(xiàng)目制定出理性的全程方案。我們的環(huán)境是什么?市 場 篇一、市場環(huán)境城市人口發(fā)展。其中：。根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，景洪市總?cè)丝诮甑脑鲩L趨勢看，除個(gè)別年份外，其人口增長率基本保持在13‰左右,(萬人)。住房市場現(xiàn)狀分析景洪市城區(qū)現(xiàn)有主要從事住宅小區(qū)開發(fā)的大型房地產(chǎn)公司十五六家，近期開發(fā)的小區(qū)有星湖灣、南國帝景、山水云天、山水林溪、麗水景苑、莎灣國際商貿(mào)城等一批小區(qū)。所開發(fā)的住房有純式住宅小區(qū)，也有商業(yè)附屬住宅樓。，人均擁有住房面積為23㎡/人，略高于全省平均水平18㎡/人。住房市場需求分析隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，城鎮(zhèn)居民收入和支付能力的增長，改善居住條件，提高生活質(zhì)量已成為當(dāng)今改變?nèi)藗兿M(fèi)觀念的主導(dǎo)潮流。住房消費(fèi)有人們的消費(fèi)中屬于大宗消費(fèi)，不同收入階層的人群，在住房消費(fèi)的需求上也必將有所區(qū)別，單一的布局結(jié)構(gòu)的商住樓是無法滿足人們對住房的不同需求的。而且，從本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的實(shí)際出發(fā)和大城市相比較，西雙版納地區(qū)屬經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對落后地區(qū)，經(jīng)濟(jì)收入的水平?jīng)Q定了其住房消費(fèi)的取向，從這個(gè)意義上看開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用型的商住小區(qū)，但從這兩三年的市場反映看,人們購房不僅注重經(jīng)濟(jì)實(shí)惠,同時(shí)還注重小區(qū)的環(huán)境建設(shè)，消費(fèi)群需求量面積主要集中（120㎡——150㎡），并且有相當(dāng)一部分消費(fèi)群體來自周邊轄區(qū)企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、私人老板和外省投資者。為了增強(qiáng)該項(xiàng)目的市場競爭能力，除了在價(jià)格上采取相應(yīng)的措施外，還在規(guī)劃設(shè)計(jì)上也充分考慮了不同收入和支付能力群體對住宅的不同需求，安排了一定數(shù)量的面積較大的住宅，以滿足有較強(qiáng)支付能力家庭的需求。較好的豐富了項(xiàng)目在住宅戶型上的結(jié)構(gòu)與布局。我們的競爭對手是什么?二、競爭對手分析(一)周邊競爭對手分析山水云天項(xiàng)目名稱山水云天開發(fā)商厚德地產(chǎn)開發(fā)公司銷售均價(jià)1800元1900左右銷售電話2155666認(rèn)購日期目前正在排號公開發(fā)售預(yù)計(jì)在12月初建筑面積總占地面積113畝規(guī)劃戶數(shù)1200多套規(guī)劃棟數(shù)層高18棟物業(yè)費(fèi)電梯費(fèi)綠化率60%公攤各樓層不一樣工程進(jìn)度處于地基處理階段交付日期2008年左右主力戶型70120平方米滯銷戶型輔助戶型31 102平方米銷售進(jìn)度目前正在認(rèn)購服務(wù)態(tài)度一般周邊配套酒店、世紀(jì)新城等配套交通狀況良好付款方式一次性98折、按揭99折廣告媒體電視廣告 戶外廣告等 物業(yè)公司未定購房群體來源當(dāng)?shù)鼐用裰苓呡爡^(qū)居民外來東北 北京 河北投資者小結(jié): 是我們的直接競爭對手,不管是從產(chǎn)品上市的時(shí)機(jī)上還是產(chǎn)品設(shè)計(jì)及工程進(jìn)度上, 戶型種類中小戶型有400多套,都對我們有直接的競爭威脅。消費(fèi)群體主要來自當(dāng)?shù)鼐用衿笫聵I(yè)單位和周邊村寨的暴發(fā)戶以及外來投資旅游的。南國帝景項(xiàng)目名稱南國帝景開發(fā)商景洪市正翔房地產(chǎn)開發(fā)有有限司 設(shè)計(jì)院中國城市建設(shè)研究院物業(yè)公司云南省銀海物業(yè)管理有限公司銷售均價(jià)1700元/平方米銷售電話2133777 2125888認(rèn)購日期2006年3月公開發(fā)售2006年5月建筑面積總占地面積46800平米規(guī)劃戶數(shù)829戶規(guī)劃棟數(shù)層高29棟多層住宅 層高3米規(guī)劃用途商業(yè)住宅土地來源招商引資物業(yè)費(fèi)㎡ 電梯費(fèi)無綠化率%公攤多層12%工程進(jìn)度一期完工 二期在建交付日期一期07年春節(jié)前使用年限純住宅70年 商住宅50年土地性質(zhì)商住兩用主力戶型雙陽臺(tái)(120150㎡)配套設(shè)施幼兒園 超市等輔助戶型小戶型銷售進(jìn)度開始較好,后出小戶型影響到了銷售交通狀況1路公交車車位數(shù)295個(gè)付款方式按揭／ 一次性／廣告媒體DM 網(wǎng)絡(luò)TV 廣告牌等優(yōu)勢分析沙盤,戶型做的較吸引人,框架結(jié)構(gòu)，底層架空，設(shè)計(jì)新穎 劣勢分析樓盤間距小，采光通風(fēng)不好樓盤處在兩條公路的交界處，噪音灰塵會(huì)大地理位置相對市區(qū)項(xiàng)目比較偏遠(yuǎn)整體項(xiàng)目地勢過低購房群體來源當(dāng)?shù)鼐用窈推笫聵I(yè)單位人員周邊縣城的居民外來投資養(yǎng)老的海南 四川 北方投資者小結(jié):通過以上表格顯示,整體樓盤優(yōu)勢是體量大,產(chǎn)品戶型主要集中在120150㎡,戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)新穎,不足之處樓宇間距太小,光線和通風(fēng)直接影響整個(gè)銷售,周邊的環(huán)境也直接影響樓盤的整體形象和銷售進(jìn)度。 星湖灣項(xiàng)目名稱星湖灣開發(fā)商景洪市凱瑞達(dá)地產(chǎn)開發(fā)有有限公司設(shè)計(jì)院福州傳博地產(chǎn)地有限公司物業(yè)公司未定銷售均價(jià)1650元/平方米銷售電話2140333 2150333認(rèn)購日期2006年2月公開發(fā)售2006年4月建筑面積59686平米總占地面積32303平米規(guī)劃戶數(shù)800多套規(guī)劃棟數(shù)層高19棟 ()規(guī)劃用途純住宅土地來源物業(yè)費(fèi)㎡,㎡電梯費(fèi)綠化率46%公攤% 多層12%小高層18%
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