北京工體三號(hào)項(xiàng)目企劃案(已修改)
2025-01-31 00:25 本頁(yè)面
【正文】 Breakout 〃 突圍 工體三號(hào) 項(xiàng)目 企劃案 第一部分：項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷策略 第二部分：項(xiàng)目推廣的核心策略 第三部分： VI設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)包裝方案 第四部分：項(xiàng)目推廣的行程規(guī)劃 第五部分：我們提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù) 本次提案主要包括： 第一部分：項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷策略 寫字樓分析 未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不利因素 ——政策面 ? 政府在這 2年的政策頻繁出臺(tái)，在政府政策不穩(wěn)定的情況下，越快銷售將越能減低宏觀政策帶來(lái)的負(fù)面影響。 ? 銀行放款速度慢，有可能導(dǎo)致發(fā)展商減低價(jià)格加快銷售，保障回款速度。 未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不利因素 ——區(qū)域面 ? 未來(lái)同區(qū)供應(yīng)量集中為寫字樓，供應(yīng)量過(guò)大；附近租金平均： USD13/ ㎡（建筑面積） ? 0407年 CBD區(qū)域新增供應(yīng)量達(dá)到 217萬(wàn)㎡，如每套單位為 200 ㎡ ，則每年有 2700套單位供應(yīng)； CBD區(qū)域?qū)懽謽羌性?0506年竣工，大量現(xiàn)房落成會(huì)導(dǎo)致 租金的下滑，減低投資回報(bào)率； ? 近半年來(lái)，寫字樓的空臵率降低，但租金也在下滑，建外 SOHO的寫字樓創(chuàng)新低價(jià) USD12/㎡ 租金成交，相等于公寓的價(jià)格。所以未來(lái) 1年大量新落成的寫字樓的租金將持續(xù)保持在 USD1215/㎡ ， 如推算 9%的租金回報(bào)，那售價(jià)就是在￥ 1321616520/㎡ 之間。 （朝外商圈的寫字樓的租金現(xiàn)保持在 USD14/㎡ ，比較穩(wěn)定，但昆泰國(guó)際及朝外 MEN寫字樓的入住將影響該區(qū)的租金；） ? 未來(lái)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)： CBD地區(qū)的售價(jià)已經(jīng)接近￥ 20220/㎡ ，由于保持檔次問(wèn)題及成本過(guò)高，所以降價(jià)的可能性不存在，價(jià)格的差異將不能與本項(xiàng)目構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)；朝外商圈已經(jīng)沒(méi)有可開(kāi)發(fā)的地塊，除了日壇公園附近到聯(lián)合大廈的地塊，可是還沒(méi)有動(dòng)工，也不會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成威脅； 本項(xiàng)目在 05年所面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手全是東直門地區(qū)及東二環(huán)的樓盤，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格大約在￥ 15000 /㎡ 左右。 其他寫字樓價(jià)格比較 世紀(jì)財(cái)富中心： ￥ 29,880/㎡ ； CBD 中環(huán)世貿(mào)中心： ￥ 24,900/㎡ ； 建國(guó)門外大街 新保利大廈： ￥ 24,000/㎡ ； 東四十條 北京財(cái)富中心： ￥ 20,000/㎡ ； CBD基本售完 萬(wàn)通中心 : ￥ 20,000/㎡ ； 朝外大街 (6801450 ㎡ )(四棟 ㎡ ) 富爾大廈 : ￥ 15,000－ 19,000/㎡ ；精裝 5月現(xiàn)房 天恒大廈： ￥ 18,000/㎡ 東直門 昆泰中心： ￥ 17,000/㎡ ； (1001000 ㎡ ) 華聲國(guó)際大廈： ￥ 16,600/㎡ ； 130200 ㎡ 銷售 65% 百富國(guó)際大廈： ￥ 16,80021000/㎡ 初裝修 東大橋 5月現(xiàn)房 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)： ￥ 13,500/㎡ 住宅立項(xiàng) ,整層銷售 南新倉(cāng)： ￥ 14,00017,000/㎡ 1203000 ㎡ 毛坯 10月現(xiàn)房 SOHO尚都 : ￥ 18,700/㎡ 精裝 東大橋 最小 145 ㎡ 幸福村： ￥ 15,00018000/㎡ 3701500 ㎡ 毛坯 幸福村新東路兩側(cè) 中國(guó)紅街： ￥ 13,40020220/㎡ 104420 ㎡ 414層排號(hào) 06年 6月交房 未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 利好消息 ? 未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，公司的擴(kuò)張及海外公司的進(jìn)入， 寫字樓的吸納量得以增大， 但新增需求量是否能滿足新增的供應(yīng)量； ? 06年底 07年寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量將得到控制，并且 CBD地區(qū)能開(kāi)發(fā)的也已經(jīng)開(kāi)發(fā)完，所以 07年開(kāi)始隨著 WTO及 CEPA的開(kāi)放， 寫字樓的市場(chǎng)將可以得到穩(wěn)定的售價(jià)及租金水平； ? 北京現(xiàn)時(shí)寫字樓的售價(jià)及租金與公寓相約，這反映兩者之間存在不合理的差距水平，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展及投資者意識(shí)的改變， 寫字樓的投資價(jià)值將會(huì)明顯； ? 硬件 及 位臵 為未來(lái)客戶著重比較的事情。 小結(jié) : ? 2022年至 2022年間新增供應(yīng)量將顯著增大 ,為平衡供求 ,寫字樓的租金與售價(jià)都將面臨下調(diào)的壓力。 ? 本項(xiàng)目在 2022年進(jìn)入市場(chǎng)并交付使用 ,將面對(duì)市場(chǎng)下調(diào)所帶來(lái)的壓力 ,租金的下調(diào)間接影響銷售投資回報(bào)率。 威脅 threat 工體三號(hào)寫字樓 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) strength 機(jī)會(huì) opportunity 優(yōu)勢(shì)： 1. 使館、工體，良好的周邊環(huán) 境支持，國(guó)際、時(shí)尚 2. 項(xiàng)目自身?yè)碛泄?、商業(yè)、 寫字樓，復(fù)合優(yōu)勢(shì)明顯 3. 交通、周邊環(huán)境較好，具備 高檔寫字樓開(kāi)發(fā)的自然 條件 劣勢(shì) weakness 威脅： 1. 市場(chǎng)供應(yīng)量放大，周邊 競(jìng)爭(zhēng)激烈程度較高 2. 中國(guó)紅街 開(kāi)售寫字樓對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成威脅 3. 大量寫字樓的入住將影響到租金的下滑，從而影響回報(bào)率 機(jī)會(huì)：
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