北京工體三號項目企劃案-文庫吧資料
2025-01-25 00:25本頁面
【正文】 、可生活 的 閑逸商務(wù)一體化 空間。 閑逸商務(wù)為大量高壓力、高收入人群提供了一個絕好的緩沖地帶 閑逸商務(wù)的功能？ 按其提供的服務(wù)類型可以分為：休閑娛樂功能、商務(wù)功能、旅游商業(yè)功能。 今天 … 工體商圈定位 閑逸商務(wù)區(qū) 互補性：與五大商圈互補 唯一性：唯一的閑逸商務(wù)區(qū) 整合性：整合現(xiàn)有商圈資源 以都市上班族為對象，提供閑逸商務(wù)活動、提供工作之余放松、生活的閑逸商務(wù) 區(qū)。在此組織形態(tài)下，出現(xiàn)了眾多附屬在如 IT、金融等的各主體產(chǎn)業(yè)下的小型的配套服務(wù)公司。 目前工體板塊內(nèi)的物業(yè)價格，相對同邊五區(qū)，處于價格洼地區(qū)域，任有較大升值空間。打造自身獨有的商務(wù)地位。其自身也擁有完整的配套及相似的物業(yè)形態(tài)。五大 黃金板塊內(nèi)資源將到達極限，開發(fā)已達飽和，外擴尋找新商務(wù)區(qū)成為趨勢，工體板塊的重新樹立正迎合了這種市場需求，前景光明。包含了對購物、休閑、娛樂、辦公、居住一切需求 從周邊商圈的功能互補來看 ： 周邊商圈包含了金融、辦公、高科技、商業(yè)等各自突出商業(yè)形態(tài) 從目前的市場地位來看 ： “滯后區(qū)”的優(yōu)勢。有良好的區(qū)位地段，使館區(qū)、工體的良好環(huán)境，緊鄰五大商圈的黃金優(yōu)勢。 決定項目價值的前提是商圈值錢 寫字樓如何突圍？ 從項目自身來看： 產(chǎn)品組合多樣、交通便利、區(qū)位配套完善，但產(chǎn)品自身并無特殊優(yōu)勢 從周邊可能競爭對手市場定位看： 餐飲酒店、娛樂中心等幾乎成為所有類似項目的必備選項。 亞洲大酒店、保利大廈、港澳中心瑞士酒店、兆龍飯店等星級酒店，以及極佳的區(qū)位條件，很好的完成 傳統(tǒng)商務(wù)主要功能的沿襲與擴展。 皇家港灣 精 16000元 /㎡ 40200㎡ 8月交房 周邊區(qū)域總體來說，小戶型的公寓比較稀缺，市場競爭壓力較小。 可以考慮只租不售， 或者委托專業(yè)商業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理。 ? 預(yù)測 05年為商業(yè)的調(diào)整期， 06底 07年才有明顯的升幅，達到商業(yè)應(yīng)有的價格水平。 回報率實際只有 8%左右，但宣傳上為 10%以上； ? 附近商業(yè)銷售價格（銷售面積）一般在￥ 2022050000/㎡ ，大部分 12層為相連單位 ? 新的商業(yè)的戶性趨向小戶性，單價高，但總價低， 如建外 SOHO。 形成市場空白，在中國紅街之前搶占市場。 2. 整個區(qū)域商務(wù)氛圍不濃厚。 威脅 threat 工體三號寫字樓 SWOT分析 優(yōu)勢 strength 機會 opportunity 優(yōu)勢： 1. 使館、工體，良好的周邊環(huán) 境支持，國際、時尚 2. 項目自身擁有公寓、商業(yè)、 寫字樓，復合優(yōu)勢明顯 3. 交通、周邊環(huán)境較好，具備 高檔寫字樓開發(fā)的自然 條件 劣勢 weakness 威脅： 1. 市場供應(yīng)量放大，周邊 競爭激烈程度較高 2. 中國紅街 開售寫字樓對本項目構(gòu)成威脅 3. 大量寫字樓的入住將影響到租金的下滑，從而影響回報率 機會： 1. 區(qū)域未來發(fā)展可帶動該區(qū)形 成新概念的商圈 2. 申奧及經(jīng)濟發(fā)展有利于寫字樓的需求 3. 幸福村、中國紅街的開售有利于提高區(qū)域的宣傳，吸引市場關(guān)注。 小結(jié) : ? 2022年至 2022年間新增供應(yīng)量將顯著增大 ,為平衡供求 ,寫字樓的租金與售價都將面臨下調(diào)的壓力。 （朝外商圈的寫字樓的租金現(xiàn)保持在 USD14/㎡ ，比較穩(wěn)定，但昆泰國際及朝外 MEN寫字樓的入住將影響該區(qū)的租金；） ? 未來市場的競爭： CBD地區(qū)的售價已經(jīng)接近￥ 20220/㎡ ，由于保持檔次問題及成本過高，所以降價的可能性不存在，價格的差異將不能與本項目構(gòu)成直接競爭；朝外商圈已經(jīng)沒有可開發(fā)的地塊，除了日壇公園附近到聯(lián)合大廈的地塊，可是還沒有動工，也不會對本項目造成威脅； 本項目在 05年所面對的競爭對手全是東直門地區(qū)及東二環(huán)的樓盤，競爭對手的價格大約在￥ 15000 /㎡ 左右。 未來市場競爭不利因素 ——區(qū)域面 ? 未來同區(qū)供應(yīng)量集中為寫字樓，供應(yīng)量過大；附近租金平均： USD13/ ㎡（建筑面積） ? 0407年 CBD區(qū)域新增供應(yīng)量達到 217萬㎡，如每套單位為 200 ㎡ ，則每年有 2700套單位供應(yīng)； CBD區(qū)域?qū)懽謽羌性?0506年竣工，大量現(xiàn)房落成會導致 租金的下滑，減低投資回報率； ? 近半年來，寫字樓的空臵率降低，但租金也在下滑，建外 SOHO的寫字樓創(chuàng)新低價 USD12/㎡ 租金成交，相等于公寓的價格。Breakout 〃 突圍 工體三號 項目 企劃案 第一部分：項目的市場營銷策略 第二部分：項目推廣的核心策略 第三部分： VI設(shè)計、現(xiàn)場包裝方案 第四部分：項目推廣的行程規(guī)劃 第五部分：我們提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)
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