【正文】 XXXXXX超市有限公司冷鏈物流建設項目 可行性研究報告第一章 總論一、項目名稱及申報單位項目名稱：XXXXXX超市有限公司冷鏈物流建設項目項目建設單位：XXXXXX超市有限公司 法定代表人：李曉華 企業(yè)性質：有限責任公司二、申報單位概況XXXXXX企業(yè)集團XXXXXX超市有限公司是XXXXXX企業(yè)集團的一個分公司。XXX企業(yè)集團是一家集消防工程設計安裝、化工、塑料產(chǎn)品制造、商貿(mào)流通于一體的大型工貿(mào)私營企業(yè)集團。集團由四家全資子公司組成，其中：豐匯消防工程有限公司是國家消防工程二級施工企業(yè)，專門從事大型建筑工程的消防工程設計和施工。設計施工工程輻射XXX市、北票市、凌源市及內(nèi)蒙地區(qū)的通遼市、赤峰市等。設計施工的工程受到了國家有關部門和建筑單位的好評，并榮獲過“魯班獎”；輻太化工產(chǎn)品有限責任公司是從事生產(chǎn)石油添加劑的化工企業(yè)，生產(chǎn)的硬脂酸鋅和硬脂酸鈣系列產(chǎn)品主要銷往燕山石化、撫順石化、洛陽石化、大慶石化等大型石化企業(yè)；XXX塑業(yè)制造（集團）有限公司是我市最大的塑料制品生產(chǎn)加工企業(yè)；XXX超市有限公司是XXX市的一家大型綜合超市。集團董事長兼總經(jīng)理李曉華女士，碩士研究生。已擁有四家企業(yè)的她，在社會上享有較高的聲譽?，F(xiàn)任XXX縣政協(xié)委員、企業(yè)家協(xié)會副會長、女企業(yè)家協(xié)會常務副會長。先后當選為XXX縣政協(xié)委員、XXX市人大代表。多次榮獲優(yōu)秀企業(yè)家、市“五一”勞動獎章、“三八”紅旗手、“勞動模范”、省 “巾幗創(chuàng)業(yè)標兵”等榮譽稱號，她的家庭還被評為市“五好家庭”。多年來她以求實創(chuàng)新、開拓進取的創(chuàng)業(yè)精神，使企業(yè)取得了輝煌的業(yè)績。目前集團擁有員工500余人。集團總資產(chǎn)5000余萬元，年實現(xiàn)工業(yè)、商業(yè)產(chǎn)值近億元，年創(chuàng)利稅2000余萬元。連年取得理想的經(jīng)濟效益和社會效益，為我市的經(jīng)濟繁榮和社會進步作出了突出的貢獻。XXXXXX超市有限公司（1）企業(yè)基本情況XXXXXX超市有限公司是2004年4月26日，經(jīng)XXX市工商行政管理局注冊（注冊號2113212000059，注冊資本：壹佰萬元）的有限責任公司，位于XXX市XXX龍山街四段391號。經(jīng)營范圍：日用百貨、五金家電銷售；食品飲料、煙、圖書音像、零售（僅限分支機構經(jīng)營）；商品物流配送。其中，XXX超市珠江店位于市區(qū)南端的珠江廣場。企業(yè)注冊資金100萬元人民幣，企業(yè)總資產(chǎn)2764萬元，營業(yè)面積6300平方米，經(jīng)營品種18000余種。開業(yè)五年來得到了社會各屆的認可和好評，取得了很好的社會效益和經(jīng)濟效益，目前公司擁有員工240多人。內(nèi)部設有中央空調(diào)、自動扶梯。在目前我市的零售業(yè)中無論是經(jīng)營品種、經(jīng)營規(guī)模、商品價格、購物環(huán)境等方面均屬較好的一家大型綜合超市。經(jīng)營范圍包括：日用百貨、針織家紡、煙酒糖茶、蔬果海鮮、糧油食品、洗滌化妝、圖書音像、文體用品、服裝鞋帽、家用電器、現(xiàn)場食品加工制作等。超市秉承“顧客第一、服務至上”的宗旨，堅持認真做事，實實在在做人的理念，五年來先后被有關部門授予“成城萬店無假貨示范店”、“物價得過單位”、“計量誠信超市”、“AA級誠信單位”、“食品安全示范店”、“光彩之星”等榮譽稱號。同時，還是XXX市勞動局設立的“XXX市下崗失業(yè)人員再就業(yè)基地”。XXX超市敖漢店于2006年9月12日注冊成立，注冊資金100萬元，營業(yè)面積3600余平方米，經(jīng)營品種達15000余種，擁有員工139人，其中下崗職工占70%。是目前赤峰市旗、縣中經(jīng)營品種最全、規(guī)模最大、購物環(huán)境最好的一家大型綜合超市。它的建成填補了自治區(qū)旗、縣無大型綜合超市的空白。并在短短兩年的時間里，取得了很好的經(jīng)濟效益和社會效益，得到了旗委、旗政府及各部門領導的高度重視，多次榮獲自治區(qū)各級部門授予的多種榮譽稱號，為繁榮當?shù)亟?jīng)濟做出了XXX超市的貢獻。（2）XXX經(jīng)營狀況XXX超市自成立以來，通過嚴格的管理和有效的宣傳，經(jīng)過幾年的運作，取得了很好的經(jīng)濟效益和社會效益。年銷售額均以15%的幅度逐年遞增，。隨著商品經(jīng)濟的迅速發(fā)展，市場競爭日趨激烈，顧客需求不斷增長，超市也面臨著巨大的競爭壓力。因此，從商品結構、服務理念到設施環(huán)境，XXX超市做出了相應的調(diào)整，通過對超市全面的經(jīng)營診斷，結合我市現(xiàn)有的市場情況制定相應的解決方案，引進先進的管理技術，吐故納新，實現(xiàn)經(jīng)營管理的全面提升。近三年財務狀況一覽表序號項目單位2006年2007年2008年1銷售收入萬元7008，42516963，59407614，14432資產(chǎn)總計萬元2212，86781985，03642764，42383利潤萬元776，7474915，9804849，26994銷售稅金及附加萬元274，5162267，8305292，85175資產(chǎn)負債率%80三、項目提出背景為了加速企業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)連鎖化經(jīng)營模式，增強企業(yè)的競爭能力。根據(jù)XXX超市的實際情況，制定了企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。準確市場定位、打造商超旗艦。XXX超市從建店之初，就將自己定位于大型綜合超市。因此，在賣場布局，商品定位、陳列，服務理念上都緊緊圍繞大型綜合超市的一站式購物模式來運作，并獲得成功。同時XXX超市還在不斷引進名品、精品，提高企業(yè)的競爭能力。抓住發(fā)展契機、建立連鎖模式。XXX超市在完善總店各項基礎工作的同時，不斷的尋找發(fā)展契機，利用XXX超市成熟的管理經(jīng)驗，加快連鎖開發(fā)的步伐。2004年末，已經(jīng)開業(yè)一年多的XXX超市在渡過適應期后，經(jīng)濟效益和社會效益呈穩(wěn)步增長的良好態(tài)勢，超市的形象和信譽越來越好，“XXX”這一品牌普遍得到了社會各界及廣大消費者的認可和贊譽，董事長兼總經(jīng)理李曉華及高層決策者們開始運作如何把超市做大、做強的思路和規(guī)劃。2004年下旬XXX超市得知中華全國供銷合作總社組建“新合作超市”，經(jīng)與XXX市供銷社接觸洽談后，XXX超市積極地加入到全國供銷總社新組建的新合作體系中，與XXX市供銷社合作，利用農(nóng)村基層供銷社閑置的場地，建立鄉(xiāng)村加盟店和便利店。XXX市和XXX縣兩級供銷社通過對XXX超市的考察和調(diào)研，決定特許XXX超市加盟全國供銷總社的新合作體系，成立“新合作XXX超市”。XXX超市與市縣供銷社聯(lián)合共同打造農(nóng)村連鎖超市，并于2005年上半年成功的開辦了兩家農(nóng)村連鎖店。這兩個店的成功運營，進一步堅定了XXX超市在XXX縣的廣大農(nóng)村開發(fā)建立農(nóng)村連鎖、加盟店的信心和決心。05年末XXX超市在制定06年企業(yè)發(fā)展規(guī)劃時，將建立農(nóng)家店做為公司今后五年的工作重點。由于XXX超市企業(yè)是在XXX縣注冊的，而且XXX超市距XXX縣的鄉(xiāng)鎮(zhèn)相對更近些，所以XXX超市在制定農(nóng)家店的發(fā)展規(guī)劃時本著先近后遠，先易后難，成熟一個發(fā)展一個的原則，首先計劃在XXX縣以每年50—60家的速度，在條件成熟的各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立農(nóng)村加盟店。到2008年10月末，XXX超市在全縣共建立農(nóng)家店171家，完成了XXX超市五年發(fā)展規(guī)劃中前三年的指標。隨著商務部“萬村千鄉(xiāng)”市場工程的開展，XXX超市被市商業(yè)和糧食局推薦為這項工程的試點企業(yè)并在國家商務部備案。中央“兩會”及國家“十一五”發(fā)展規(guī)劃，將建設社會主義新農(nóng)村作為重要內(nèi)容。XXX集團抓住這一難得的機遇，大膽決策，已經(jīng)將發(fā)展農(nóng)村連鎖超市作業(yè)集團的重要發(fā)展戰(zhàn)略，寫入集團五年發(fā)展規(guī)劃中。并且已經(jīng)領先起跑，提前啟航。為了確保超市的可持續(xù)性發(fā)展，提高競爭能力。在五年規(guī)劃的基礎上，從長遠的發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，XXX超市本著搞活農(nóng)村商品流通，提高農(nóng)村消費水平，改善農(nóng)村消費質量，推動農(nóng)村經(jīng)濟的指導思想。將質優(yōu)價廉的商品送到農(nóng)村，把農(nóng)村的本地產(chǎn)品帶到城市的雙向流通經(jīng)營方式，著手成立專門的農(nóng)村冷鏈物流配送中心，商品配送輻射整個XXX縣、北票市和建平縣的鄉(xiāng)村。四、項目編制依據(jù)《物流業(yè)調(diào)整和振興專項投資管理辦法》（國發(fā)[2009]8號）?！禭XX省人民政府關于促進節(jié)約集約用地的實施意見》（遼政發(fā)[2008]21號）。XXX市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要項目申報單位提供的相關材料。五、項目概況　 項目適用范圍初級農(nóng)產(chǎn)品：蔬菜、水果；肉、禽、蛋；水產(chǎn)品、花卉產(chǎn)品。加工食品：速凍食品、禽、肉、水產(chǎn)等包裝熟食、冰淇淋和奶制品；快餐原料。特殊商品：藥品。項目主要建設內(nèi)容及規(guī)模形成能力(1)主要建設內(nèi)容項目主要建設冷藏冷凍庫2座、保鮮庫1座、配送中心相關建筑；配置冷凍冷藏設備、氣調(diào)保鮮設備及物流配送中心所需設備。 （2）規(guī)模形成能力①供貨規(guī)模農(nóng)村超市10000戶（主要分布在XXX縣、建平縣、北票市的農(nóng)村）②貨物配送能力35000噸，③計算冷凍冷藏能力5500噸（，計算密度430kg/ m179。）。④計算果蔬等保鮮能力1800噸（，計算密度230kg/ m179。）注：計算噸位的確定是以冷藏間的公稱體積作為計算標準。項目建設規(guī)模（1）土建工程項目總建筑面積12635㎡，其中：①冷凍冷藏庫建筑面積5200㎡，庫體體積22360 m179。（凈值），公稱體積18000m179。（按庫體體積的80%），自然間28個。②保鮮庫建筑面積2100㎡，凈高度6m，庫體體積12600 m179。（凈值），公稱體積10000m179。（按庫體體積的80%），自然間10個。③配送中心建筑面積5335㎡，其中：綜合辦公樓1875㎡（三層框架），分裝車間1500㎡、地中衡50㎡、庫房1000㎡、變電室190㎡、車庫720㎡。（2）設備配置配置制冷機組及輔機、冷凍冷藏車、電力增容及配電系統(tǒng)等設備28臺/套。配置氣調(diào)保鮮設備1套。配置廂式貨車、普通貨車、預包裝商品加工設備、配送系統(tǒng)設備、倉儲貨架等物流配送設備43臺/套。項目建設地址及項目占地：（1）項目建設地址①保鮮庫：XXX市XXX竹林路四段10號，東鄰火車站貨廠，南鄰居民小區(qū)，西隔小區(qū)入口居民小區(qū)，北鄰竹林路。②冷藏冷凍庫及物流配送中心：XXX市中山大街一段31號（原XXX縣塑料總廠），地塊東鄰朝柴思益泵業(yè)有限公司，南側礦山配件廠，西鄰居民區(qū)，北鄰黃河路，周圍衛(wèi)生條件良好。該地塊地勢平坦，不受水害侵擾，交通便利，距市中心5km，距101國道500km，距京四高速公路2km，距火車站5km，飛機場7km，離居民住宅區(qū)較遠，地理位置優(yōu)越，適合該項目建設。（2）項目占地 m2 (約合70畝)，其中：① m2（原XXX縣塑料總廠舊址）。②保鮮庫占地面積2100 m2（原閑置地下室）。六、項目建設期限項目建設期1年，起止年限為2009年6月至2010年5月七、投資估算項目總投資5800萬元，其中：建設投資5224萬元。建設期利息76萬元。鋪底流動資金500萬元。八、資金籌措項目總投資5800萬元。所需資金申請銀行貸款2800萬元，項目單位自籌2000萬元，其它1000萬元。自籌資金主要為項目單位歷年積累。九、項目前期工作進展情況目前項目兩處地塊已完成土地使用變更，繪制了規(guī)劃平面布置圖，設備生產(chǎn)廠家已提供設備購置及安裝費報價，項目已完成環(huán)境影響報告，已與貸款銀行達成貸款協(xié)議，自籌資金已到位。十、經(jīng)營狀況預測（項目正常年）①年銷售收入25000萬元②年總成本 ③④十一、主要技術經(jīng)濟指標表主要經(jīng)濟指標一覽表序號名 稱單位數(shù)量備 注1項目冷藏能力t7300冷凍冷藏t5500保鮮t18002總占地面積㎡合70畝3建筑面積㎡126354總投資萬元5800建設投資萬元5224建設期利息萬元76鋪底流動資金萬元5005銷售收入萬元250006稅金萬元7利 潤萬元8所得稅萬元2139凈利潤萬元10財務凈現(xiàn)值萬元11財務內(nèi)部收益率%12投資利潤率%13投資利稅率%14項目最大還款能力年包括建設期1年第三章 項目市場分析一、物流市場規(guī)模分析隨著物流業(yè)在國內(nèi)的迅速發(fā)展，近來，國家有關物流方面的動態(tài)與政策方面的報道增加，國家經(jīng)貿(mào)委官員員就民營物流企業(yè)與外資合作是否享受國有企業(yè)同等待遇問題發(fā)表看法：民營物流企業(yè)引進外資不會存在政策歧視，合作合資的方式和范圍與國有企業(yè)相同。從國家政策來看，一方面是制定規(guī)劃與戰(zhàn)略，據(jù)悉目前國家正在起草全國物流發(fā)展規(guī)劃；第二方面是制訂市場規(guī)劃，建立公平競爭的市場環(huán)境，促進物流大市場的發(fā)展；第三方面是推進重大基礎設施的建設。國家商務部也提出了關于促進中小流通企業(yè)改革和發(fā)展的指導意見。為貫徹落實《國務院關于促進流通業(yè)發(fā)展的若干意見》（國發(fā)[2005]19號）和《國務院關于鼓勵支持和引導個體私營等非公有制經(jīng)濟發(fā)展的若干意見》（國發(fā)[2005]3號）精神，引導中小流通企業(yè)（包括商品批發(fā)、零售、外貿(mào)、餐飲業(yè)、住宿業(yè)和其它居民服務業(yè)的中小企業(yè)）加快改革發(fā)展步伐，促進中小流通企業(yè)健康發(fā)展的意見。其中提出支持創(chuàng)辦中小流通企業(yè)，放寬市場準入限制，完善中小流通企業(yè)融資體系，切實解決融資難問題，切實將中小流通企業(yè)發(fā)展納入當?shù)亟?jīng)濟規(guī)劃，在用地、用電等方面給予積極支持，積極支持中小流通企業(yè)進行科技創(chuàng)新和技術改造。最后要求各級商務主管部門要在當?shù)攸h委、政府的領導和支持下，加強與發(fā)展改革委員會、財政、金融、稅收、工商等有關部門的溝通與協(xié)調(diào)，積極爭取各方面的理解與支持，會同有關部門，研究制定和實施促進中小流通企業(yè)發(fā)展的具體政策措施，明確工作重點，因地制宜，切實做好協(xié)調(diào)、指導和服務工作。由于當前我國農(nóng)村市場體系還不十分健全，商品流通網(wǎng)絡還很不完善，農(nóng)民消費不方便、不實惠、不安全現(xiàn)象普遍存在。為解決這些問題，國家商務部于2005年決定在全國范圍內(nèi)試點實施“萬