【正文】 物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)羅豐良202258一、前期介入v（一）、選擇參評(píng)項(xiàng)目主要應(yīng)考慮以下因素：v 委托方的要求。（地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)打造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)品牌） v 企業(yè)規(guī)范管理、提升品牌的自身要求。（通過(guò)項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力） v企業(yè)在管項(xiàng)目中如有基礎(chǔ)條件好、符合申報(bào)條件的。（創(chuàng)優(yōu)需要良好的配套設(shè)施）v （二）企業(yè)調(diào)配資源v 領(lǐng)導(dǎo)重視v 企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)創(chuàng)建達(dá)標(biāo)工作關(guān)注、支持、指導(dǎo)的程度關(guān)系到創(chuàng)建達(dá)標(biāo)的成效。 v 組織保證v 組建創(chuàng)優(yōu)工作小組，明確分工，責(zé)任到人。v 人員培訓(xùn)v 讓每位員工都清楚創(chuàng)建的目的意義，明確創(chuàng)建達(dá)標(biāo)的任務(wù)和要求，了解考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容及本人在創(chuàng)建工作中擔(dān)任的角色。 v 激勵(lì)機(jī)制v 可采用相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制，如把創(chuàng)建工作成果與員工職位升降和獎(jiǎng)金雙掛鉤等。 v（三）申報(bào)注意事項(xiàng)v 注意收集申報(bào)信息v 填寫(xiě)、呈送申報(bào)表。v 跟蹤申報(bào)結(jié)果。v 逐級(jí)申報(bào) v一般從市優(yōu)開(kāi)始，然后逐級(jí)申報(bào)。二、內(nèi)部評(píng)定v （一） 項(xiàng)目?jī)?nèi)部初評(píng)v 選用初評(píng)標(biāo)準(zhǔn)v 參照新頒布的國(guó)家示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)結(jié)合本企業(yè)的檢查標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。v 明確牽頭部門(mén) v 牽頭部門(mén)負(fù)責(zé)組織初評(píng)的實(shí)施，包括檢查評(píng)估的時(shí)間、參加考評(píng)的人員、檢查的內(nèi)容、順序、考評(píng)結(jié)果的匯總等。v 選定檢查人員 v 專(zhuān)業(yè)知識(shí)和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的人員參加檢查。 v 細(xì)致分組檢查 v 1）軟件組（文件、資料、檔案、培訓(xùn)等） v 2）環(huán)境組（保潔、綠化） v 3）設(shè)備組（強(qiáng)電、弱電、電梯等） v 4）財(cái)務(wù)組 v 參評(píng)項(xiàng)目配合 v 受檢單位應(yīng)組織人員引導(dǎo)和陪同檢查組進(jìn)行檢查，并認(rèn)真做好記錄。v 提出整改方案v 匯總意見(jiàn)并形成書(shū)面報(bào)告，提交給企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和受檢單位。 v （二） 項(xiàng)目持續(xù)改進(jìn)v 整改效果 v 1）完全整改v 2）部分整改 根據(jù)檢查標(biāo)準(zhǔn)v 3）無(wú)效整改 v 整改時(shí)間 v 企業(yè)應(yīng)考慮整改所需的時(shí)間，并盡量精確估計(jì)檢查考評(píng)時(shí)間 v 整改技術(shù) v 整改中應(yīng)注意控制成本、質(zhì)量和工期。 v 二次自查 v 通過(guò)不斷的檢查和整改，促進(jìn)項(xiàng)目的持續(xù)改進(jìn)，直到符合標(biāo)準(zhǔn)的要求。三、軟件準(zhǔn)備v 完善軟件和整改硬件構(gòu)成了創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作的主題，這兩項(xiàng)工作貫穿于創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)的整個(gè)過(guò)程，但在不同的階段側(cè)重點(diǎn)不同。前期準(zhǔn)備階段以軟件為主，后期整改和鞏固階段以硬件為主。v 軟件包括：收集資料、引用法規(guī)、編制制度、實(shí)施活動(dòng)等。創(chuàng)優(yōu)過(guò)程中軟件準(zhǔn)備主要是迎檢資料的準(zhǔn)備，即：將考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)的全部?jī)?nèi)容轉(zhuǎn)化成相關(guān)主題的資料。在這一過(guò)程中涉及到檔案整理、制度編制、文件修訂、表格制作、數(shù)據(jù)處理、圖文記錄等。v （一）要在參評(píng)項(xiàng)目管理人員中選擇文化程度高、文字工作能力強(qiáng)的同志專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)迎檢資料的編制工作。v （二）編制迎檢資料總目錄v 編制目錄時(shí)應(yīng)考慮與參評(píng)項(xiàng)目的類(lèi)型及相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的要求相一致。根據(jù)物業(yè)類(lèi)型不同，為了能與考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)，建議將小區(qū)迎檢資料的總目錄分為 8冊(cè) v 基礎(chǔ)管理 v 房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)v 共用設(shè)施設(shè)備管理 v 保安、消防、車(chē)輛管理 v 環(huán)境衛(wèi)生管理 v 綠化管理 v 精神文明建設(shè) v 管理效益 v （三） 廣泛收集資料v 創(chuàng)優(yōu)資料不僅涉及到物業(yè)管理的方方面面，而且涉及到物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、交竣工驗(yàn)收階段形成的資料等 。v （四） 細(xì)心整理資料v 要對(duì)照考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)和總目錄進(jìn)行分類(lèi)、編輯、整理、成冊(cè)、歸檔。具體整理過(guò)程中應(yīng)注意：v 電腦和軟盤(pán)存儲(chǔ)的創(chuàng)優(yōu)資料應(yīng)指定專(zhuān)人妥善保管，非指定人員不得隨意拷貝和刪除。 v 應(yīng)考慮人員變動(dòng)因素，將創(chuàng)優(yōu)工作向 “格式 ”化轉(zhuǎn)變，形成一套完善的資料保管系統(tǒng)，在人員發(fā)生變動(dòng)的情況下仍能繼續(xù)進(jìn)行迎檢資料的準(zhǔn)備、更新工作。v 盡可能利用已有的檔案資料和制度化文件（如ISO9000質(zhì)量體系文件等），以減少文件資料的起草、復(fù)印量，節(jié)約時(shí)間和資源并保證清晰。 v 正確識(shí)別考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)中的硬件與軟件檢查范圍，目錄應(yīng)與檢查標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)，突出檢查的重點(diǎn)，覆蓋所有檢查點(diǎn)。v 分項(xiàng)目錄應(yīng)細(xì)分列項(xiàng)，可利用明顯標(biāo)識(shí)加以隔離，如彩色隔頁(yè)紙或標(biāo)簽等。v 資料的復(fù)印，要注意格式規(guī)范、清晰美觀，不應(yīng)有破損。v 在日常填寫(xiě)記錄時(shí)，按表格設(shè)計(jì)要求及時(shí)、準(zhǔn)確、全面、清楚填寫(xiě)。v 整理、裝訂時(shí)，要使用統(tǒng)一的資料夾，每一冊(cè)封面要有標(biāo)識(shí)，冊(cè)內(nèi)的資料裝訂要整齊、統(tǒng)一、美觀。 v 與時(shí)間緊密相關(guān)的分項(xiàng)資料，如社區(qū)文化記錄、業(yè)主委員會(huì)成立過(guò)程記 錄、員工花名冊(cè)等，應(yīng)按由近到遠(yuǎn)的時(shí)間順序裝訂，以方便考評(píng)人員查找。四、硬件準(zhǔn)備v 硬件是指軟件運(yùn)行的環(huán)境，包括樓宇建筑及配套設(shè)施、設(shè)備等。 v （一）全員參與，周密計(jì)劃v 具有全局觀念 v 工作全面了解的基礎(chǔ)上，通盤(pán)考慮，統(tǒng)籌安排，防止疏漏和顧此失彼。v 加強(qiáng)計(jì)劃性 v 根據(jù)缺陷的數(shù)量、整改難度等，分清輕重緩急，制定出詳細(xì)的整改完善計(jì)劃，按計(jì)劃、有步驟地抓好落實(shí)。v 注意跟蹤檢查、督導(dǎo) v（二） 實(shí)施的細(xì)節(jié)與注意事項(xiàng)v 共用設(shè)備 v共用設(shè)備包括供電、給排水、電梯、消防、治安監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備 v供電設(shè)施設(shè)備 v供電設(shè)備包括進(jìn)線(xiàn)高壓電纜、高壓環(huán)網(wǎng)柜、變壓器、低壓配電柜、電纜、發(fā)電機(jī)等；供電設(shè)施包括配電房、電纜井、發(fā)電機(jī)房等 五、迎接考評(píng)組v（一） 接待工作v全體受檢人員著裝要分工種統(tǒng)一，佩帶工作證，儀容端莊，精神飽滿(mǎn)。v接待、匯報(bào)現(xiàn)場(chǎng)的布置要求做到整潔、明亮、寬敞、舒適，能夠烘托出創(chuàng)建的氛圍。v考評(píng)組到達(dá)后，接待要熱情，禮節(jié)禮貌要周到。v （二） 匯報(bào)工作v 匯報(bào)工作包括落實(shí)匯報(bào)人員、提供匯報(bào)材料等。v 口頭匯報(bào)通常由項(xiàng)目主要負(fù)責(zé)人擔(dān)任。（匯報(bào)時(shí)要語(yǔ)言流暢，條理清楚，突出重點(diǎn)，控制好時(shí)間） v 匯報(bào)資料包括 ：項(xiàng)目創(chuàng)建工作情況匯報(bào)材料v 創(chuàng)優(yōu)方案v 創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)資料總目錄等v 匯報(bào)資料一式 10~15份v （三） 現(xiàn)場(chǎng)陪同v 現(xiàn)場(chǎng)陪同人員應(yīng)注意： v 分清主次 （陪同人員應(yīng)配合檢查人員而不是引導(dǎo)檢查人員檢查 ）v 準(zhǔn)確分工 （針對(duì)檢查人員專(zhuān)業(yè)分組情況，確定相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員陪同并攜帶相關(guān)物件 ）v 有問(wèn)必答 （準(zhǔn)確記錄考評(píng)人員檢查中所提到的問(wèn)題 ，做到有問(wèn)必答、有理有據(jù)、切合實(shí)際，切記不可避重就輕或信口開(kāi)河。 ）v （四） 考評(píng)情況匯總v 現(xiàn)場(chǎng)檢查結(jié)束后，考評(píng)組要向受檢單位通報(bào)考評(píng)情況并提出希望和要求。此時(shí)，應(yīng)安排人員進(jìn)行記錄。對(duì)考評(píng)人員指出的問(wèn)題，必要時(shí)可適當(dāng)進(jìn)行解釋?zhuān)瑫r(shí)要明確表態(tài)，對(duì)考評(píng)組指出的問(wèn)題提出具體的整改措施和完成整改的時(shí)限。六、迎檢資料總目錄v 一、 基礎(chǔ)管理 v （一）、規(guī)劃要求建設(shè)，住宅及配套設(shè)施投入使用v 項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建資料v 1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照 v 2 ） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)登記證v 3） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)代碼證 v 4） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)v 5） 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 6） 項(xiàng)目立項(xiàng)的批復(fù)v 7） 建設(shè)用地許可證 8 ） 施工許可證v 9） 預(yù)售商品房許可證