【正文】 綠城保障房 規(guī)劃設計要點及產(chǎn)品配臵指引 第一部分 前言 第二部分 回顧 第三部分 調研與現(xiàn)狀 第四部分 訴求解析 第五部分 規(guī)劃設計要點 第六部分 產(chǎn)品配臵指引 第七部分 成本控制思路 第 一部分 前 言 “安臵房建設項目是綠城的一次歷史性機遇，是一件可以造福于農(nóng)民的事情?！? —— 宋衛(wèi)平 隨著綠城的發(fā)展，保障房特別是農(nóng)民安臵房的建設已成為我們工作的一項重要內容。為尊重居住者的生活習性 ,滿足各地相應限額需求，同時又滿足綠城品質要求，本次特對保障性住房規(guī)劃設計要點、配臵指引及相關成本進行考慮研究。 因編制時間有限，本次報告尚有諸多考慮不周之處，將于后期逐漸整理補充完善。 因保障房類型較多 (經(jīng)濟適用房、廉租房、公共租賃房、定向安臵房、兩限商品房、危舊房改善工程、人才專項房等 )，地域、生活習性、戶型需求以及當?shù)氐恼咭蟮染嬖诓町?，考慮綠城現(xiàn)在所涉及的項目以農(nóng)居拆遷安臵類居多，因此本次研究主要結合綠城現(xiàn)有案例針對農(nóng)民拆遷安臵類保障房的一些共性需求從規(guī)劃設計、生活配套等方面進行探討，其他區(qū)域其他類型待后續(xù)涉及再展開研究。 第二部分 回顧 自 2022年 10月首次介入安臵房代建以來 ， 截至 2022年 4月 30日 ， 綠城已簽約保障房項目 43個 ，總占地面積 323萬平方米 ， 總建筑面積 849萬平方米 ， 其中已交付項目總建筑面積 112萬平方米 ， 約 ， 在建 、 待建項目總建筑面積 737萬平方米 。 綠城保障房項目一覽表 典型項目如下： 彭埠云河家苑 范家天城公寓 紅五月嘉苑一區(qū) 農(nóng)民安臵房設計回顧 建華家苑 青島理想之城百合花園 杭州牛田項目 杭州杭氧農(nóng)轉居安臵房 杭州楊公社區(qū) 農(nóng)民安臵房設計回顧 瑞安濱海新區(qū) 第三部分 調研與現(xiàn)狀 調研 現(xiàn)狀 分析 調研 為本次研究能結合實際加強總結，從而更好地指導設計、指引操作，優(yōu)化今后安臵房項目的規(guī)劃設計管理工作，我們進行了兩次調研。 調研時間 2022年 4月 19日 、 2022年 5月 4日 調研項目 紅五月嘉苑一區(qū) 、 建華家苑 、 楊公 〃 江岸鄰里 、 范家天城公寓 、 紫薇公寓 調研方法 問卷 、 訪談 、 測量 、 記錄等 調研關鍵詞 居住者需求 、 物管 、 規(guī)劃 、 商業(yè) 、 配套 調研 —— 過程組織 調研 —— 過程組織 ? 居民調查問卷 ? 居民問卷調研報告綱要 調研 —— 過程組織 調研 —— 成果總述 兩次調研對已建、已交付安臵房項目的不同年齡層次居住者、物管人員、社區(qū)管理人員、商業(yè)經(jīng)營戶、周邊路人等隨機選擇進行采訪，共訪問 36位，回收問卷 16份。 通過現(xiàn)場訪談與數(shù)據(jù)整理，對居住 者生活習性、所處區(qū)位、配套設臵、物管情況進行分析后發(fā)現(xiàn) ，需求關注點主要集中在： 集聚空間、活動場地、集中晾曬、服務設施、架空層、商鋪面積、物業(yè)管理等 。 以下針對現(xiàn)狀與使用者特點做簡單分析。 約 25%的中老年受訪者仍保留農(nóng)村生活的部分習慣 ， 但經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)新農(nóng)村和 80后使用者則對居住環(huán)境有較高要求與較強的改善愿景 。 現(xiàn)狀 —— 居民保留農(nóng)民習性 居民喜歡在小區(qū)入口與單元入口處閑聚娛樂 。 現(xiàn)狀 —— 居民保留農(nóng)民習性 坡屋頂難以安放太陽能熱水器 現(xiàn)狀 —— 太陽能需求難以滿足 現(xiàn)狀安臵房中私自搭建嚴重 。 露臺私建亂搭 陽臺私建亂搭 現(xiàn)狀 —— 后期使用影響立面 玻璃欄板難以遮擋陽臺雜物 。 現(xiàn)狀 —— 后期使用影響立面 交付使用后居民隨意安裝防盜窗且形式不統(tǒng)一 。 現(xiàn)狀 —— 后期使用影響立面 其他安臵房小區(qū)內未考慮園路高差，只能在交付后重新加做坡道。 現(xiàn)狀 —— 小區(qū)設計不夠人性化 現(xiàn)狀 —— 小區(qū)配套不足 約 %的受訪者有集中晾曬場地需求，但小區(qū)均未設臵，居民固有生活習慣造成隨意晾曬影響景觀。 % 現(xiàn)狀 —— 小區(qū)配套不足 小區(qū)垃圾收集點設臵不足，建筑垃圾與生活垃圾隨意丟棄。 現(xiàn)狀 —— 缺乏儲藏空間 小區(qū)雜物堆積，清理難度大。 約 75%以上受訪居民為留守老人與孩童 ， 針對性的服務配套比較缺乏 。 現(xiàn)狀 —— 針對性配套缺乏 75% 環(huán)境 —— 成都龍泉驛項目 現(xiàn)狀 —— 大環(huán)境配套不全 70%以上的受訪者對配套非常關注 ， 但因區(qū)位關系周邊配套大多不足 。 所有的物管人員均反映物業(yè)管理費低廉且難以收取 ， 物業(yè)管理執(zhí)行與后期經(jīng)營維持困難 。 現(xiàn)狀 —— 物業(yè)管理困難 機動車無視道路綠化隨意停放 現(xiàn)狀 —— 物業(yè)管理困難 分析 —— 生活習性需求匯總 ? 聚集場所 用于休閑聚集 、 下棋打牌 、 兒童活動 、 衣服晾曬 、 婚喪祭祀等 。 ? 輔助設施 配臵公廁 、 雜物儲存 、 垃圾收集點等 。 ? 架空層 便于雨雪天活動； 預留部分空間 ， 將來可用于設臵綜合服務功能 、 增加經(jīng)營功能補貼物業(yè)收入 。 ? 社區(qū)商業(yè) 豐富的基本生活小商業(yè)網(wǎng)點 。 分析 —— 聚集場所需求 玩耍休憩 集聚聊天 兒童活動 小型聚會 分析 —— 輔助設施需求 公共廁所 雜物儲存 垃圾房 垃圾收集點 分析 —— 架空層需求 娛樂聚集 宣傳展示 活動交流 運動鍛煉 望江家園 都市水鄉(xiāng) 分析 —— 周邊商業(yè)配套需求 第四部分、訴求解析 農(nóng)民訴求 政府訴求 綠城訴求 物業(yè)訴求 ? 集體記憶，鄰里關系 農(nóng)民訴求 ? 生活習慣，講求便利 農(nóng)民訴求 ? 民風民俗，娛樂休閑 農(nóng)民訴求 政府訴求 ? 進度要求，嚴格按時 ? 投資控制，預算決算 《 杭州市區(qū)二 O一一年保障性住房建設計劃和居住區(qū)及保障性住房配套設施建設計劃 》 的通知 ? 品質保證，講求穩(wěn)定 ? 平等均衡，便于分配 政府訴求 ? 配臵商業(yè)，收入貼補 政府訴求 ? 體現(xiàn)傳統(tǒng)，文脈傳承 政府訴求 綠城訴求 ? 引導使用者生活習慣，幫助農(nóng)民向城市居民轉化 原住區(qū) 新社區(qū) ? “ 要做全國一流的安臵房 ” 綠城訴求 ? 易于維護，降低后期維護成本 ? 便于管理，減少物管難度 ? 正常運營，增設經(jīng)營用房 物業(yè) 訴求 第五部分 規(guī)劃設計要點分析 空間形態(tài) 交通組織 景觀設計原則 界面設計 經(jīng)過上述訴求分析及比對，可以發(fā)現(xiàn)保障房具有比較鮮明的自身特點，為更好地引導保障房居住者的生活習慣，其規(guī)劃建筑設計及工程營造標準可向商品房標準靠攏，下面主要對其規(guī)劃設計基本要點進行分類闡述。 空間形態(tài) —— 對比 ? 強調軸線對稱關系 ? 圍繞中心景觀布臵 ? 強調組團空間儀式感 ? 建筑排布點板結合 ? 規(guī)劃結構 商品房 保障房 ? 保證軸線對稱關系 ? 中心景觀尺度適宜 ? 注重組團空間實用性 ? 建筑形態(tài)總體一致 商品房：強調軸線和中心景觀。 組團景觀 組團景觀 中心 綠地 泳池 76m 89m 空間形態(tài) —— 對比 空間形態(tài) —— 對比 保障房：加強組團景觀，實現(xiàn)景觀均好性。 組團景觀 組團景觀 中心景觀 45m 組團景觀 組團景觀 組團景觀 組團景觀 ? 組團空間 空間形態(tài) —— 對比 商品房 保障房 儀式感為主 親和性為主 ? 組團節(jié)點 空間形態(tài) —— 對比 觀賞性為主 實用性為主 商品房 保障房 ? 活動意向 空間形態(tài) —— 對比 商品房 保障房 高雅為主 通俗為主 空間形態(tài) —— 分析 ? 是難以割舍的記憶 ? 是舉行各種儀式的地方 ? 是對外交通最重要的出入口 村口 空間形態(tài) —— 小區(qū)入口 建議 ? 增加聚集場所 ? 在小區(qū)入口處合理布臵停留、休憩空間； ? 避免視線干擾，合理控制人流流線，通過引導進行隔離 入口動 線 視線 灌木遮擋 入口集聚空間 入口 入口集聚 空間 涼亭 公告欄 報刊亭 電子滾動屏 入口車行 灌木 動線方向 動線方向 入口景觀 廊道 廊道 空間形態(tài) —— 單元入口 建議 ? 增加聚集場所 應在單元入口處增加可停留的休憩空間 ,如固定座椅等。 ? 條件允許下設室外泳池。 ? 造型規(guī)整，兼顧安全美觀，適度控制面積：泳池水域面積 ≤ 400㎡ 。 ? 相關配套設于對應一層，設備配套建議設于地下室。 ? 核心景觀 空間形態(tài) —— 核心景觀區(qū) 建議 應在核心景觀區(qū)局部架空。 ? 架空層選址 空間形態(tài) —— 架空層 建議 ? 架空層設臵要求 ? 充分利用架空空間，合理引導，避免私人占用； ? 加強景觀滲透，進入便捷性。 空間形態(tài) —— 架空層 建議 ? 屋頂設臵太陽能的需求性 建議如有需要可考慮陽臺欄板結合太陽能板設臵 。 空間形態(tài) —— 空間造型建議 ? 減少頂部造型退進 ，防止后期搭建 。 建議取消較大尺度進退 ，保持使用后立面效果 。 空間形態(tài) —— 空間造型建議 ? 采用遮擋性陽臺欄板 空間形態(tài) —— 空間造型建議 遮擋陽臺的凌亂感 ， 滿足北方地區(qū)氣候條件 。 ? 建議設計時考慮封陽臺； ? 結合立面效果考慮統(tǒng)一形式的防盜窗 。 空間形態(tài) —— 空間造型建議 交通組織 —— 入口管理 結合小區(qū)規(guī)模及實際出入條件適當設臵主次入口個數(shù)，方便物業(yè)管理。 紅五月 嘉苑一區(qū) 建華 家苑 楊公 江岸鄰里 范家