【正文】 項目聯(lián)合考察小組 2022年 6月 北京朝陽奧運核心區(qū)水源九廠項目可行性研究報告 考察工作情況 ? 聯(lián)合考察小組： ? 朱海彬總 ? 戰(zhàn)略管理部：劉冰，陳路 ? 市場部：符齊 ? 假日風景項目：王昊亮 ? 實地考察 ? 地塊實地考察（地塊現(xiàn)狀，周邊環(huán)境） ? 周邊競爭樓盤考察（國奧村、龍湖唐寧 ONE、中鐵翰庭） ? 情況溝通 ? 與假日風景項目團隊溝通 ? 與北京萬科 803新項目小組溝通 ? 材料溝通 ? 工程采購、成本 ? 市場營銷、設計 ? 財務 ? 北京中心城市公司 ? 假日風景項目 主要內容 一． 項目概況 二． 市場分析與機會選擇 三． 產(chǎn)品解決方案 四． 項目運營 五． 土地獲取方式及風險 六． 總結與建議 地塊基本情況 項目位置 行政區(qū) 北京市朝陽區(qū)奧運村鄉(xiāng) 地段 毗鄰奧運公園 占地面積 (㎡ ) 代征地面積 計容積率建筑面積(萬㎡ ) 可售面積 凈地面積 住宅面積 小計 非住宅面積 容積率 毛地（含代征綠地） ；凈地 辦公樓 0 商業(yè) 地價 地價總額 (萬元 ) 底價 車庫 (不含地下 ) 0 測算價 159000 不可售面積 土地單價 (萬元 /畝 ) 底價 1049 小計 測算價 1909 不計容積率建筑面積 (萬㎡ ) 可售面積 可售樓面地價 (元 /㎡ )(扣除 2萬㎡定向安置房 ) 底價 6866 不可售面積 測算價 12494 小計 土地使用權歸屬 北京市土地整理儲備中心通過掛牌方式出讓土地使用權 土地規(guī)劃用途 居住 轉讓方式 公開市場掛牌 項目區(qū)位（ 1） 北五環(huán)路 國奧村 中鐵翰庭 融域 美倫堡 北四環(huán)路 林 萃 路 域清街 水源九廠 ? 項目位置示意圖 項目區(qū)位（ 2） 項目毗鄰奧林匹克中心區(qū)，隨著北京奧運會的成功舉辦，該區(qū)域已成為國際一流的文化、體育、會展功能區(qū) 項目位于奧林匹克中心區(qū)西側，北五環(huán)林萃橋西南 ? 宗地位于北京傳統(tǒng)上風上水區(qū)域，奧林匹克核心區(qū)西區(qū)，緊鄰奧運體育場館和奧運森林公園環(huán)繞，處于奧運核心區(qū)稀缺地段、稀缺景觀資源，土地價值提升空間較大 本項目 項目區(qū)位（ 3） ? 項目所在亞奧板塊用地規(guī)劃主要以居住、教育、體育設施、公園性質用地為主，且基本為已建成區(qū)，板塊成熟度高，土地宜居性強 宗地四至及現(xiàn)狀（ 1） 地 塊 北部（北五環(huán)綠化帶） 北部（北五環(huán)地鐵口） 東部（奧運射箭館） 東部（奧運射箭館） 西部（水廠） 南部（京師園） 道路及水泥硬化地面 視頻 宗地四至及現(xiàn)狀（ 2） 宗地位置 鳥巢 水立方 國奧村 奧林匹克森林公園 南側為已建成住宅區(qū)、東側、北側、西側景觀資源優(yōu)越 視線無遮擋方向 周邊景觀資源 項目周邊交通便利，道路通達 ?私家車交通： 十分便利 ,周邊道路網(wǎng)絡發(fā)達。主要交通線路 ?北四環(huán)路 —— 北辰西路（或中軸路） —— 科薈路 —— 林萃路 ?安立路 —— 科薈路 —— 林萃路 ?市中心，道路網(wǎng)絡密集 ,方便抵達 ?軌道交通： 在建奧運支線二期林萃路站緊靠地塊， 2022年建成 ,北接 13號線霍營、南至三環(huán)北土城 ?公交線路： 項目東側林萃路有501路公交車可抵達北土城路牡丹園 周邊交通 北四環(huán)路 北三環(huán)路 北土城路 來廣營橋 望和橋 太陽宮橋 五元橋 四元橋 三元橋 上清橋 健翔橋 馬甸橋 健德橋 安立路 仰山橋 安慧橋 安貞橋 林萃橋 北苑路 和平西橋 科萃路 大屯路 北沙灘橋 林萃路 九廠南路 北辰西路 北辰東路 景觀大道 5號線 奧運支線線 奧運支線二期 項目周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)配套豐富 北師大附小 北大附中為明實驗幼兒園 中科院感應研究所 洼里醫(yī)院 旭日購物中心 解放軍 306醫(yī)院（三甲） 漂亮購物廣場 北辰購物中心 北辰世紀中心 林大附小 本項目 科大附小 為明實驗幼兒園 中科院感應研究所 北師大附小 306醫(yī)院 周邊配套 市政條件：項目三通一平條件交地，周邊現(xiàn)狀路除電力、熱力外其他市政管線均已敷設。電力：需從林萃西里開閉站引入；熱力：考慮小區(qū)自建鍋爐房。紅線外市政成本從咨詢方案 6158萬元減少至 1860萬，優(yōu)化 4298萬 中水 電信 燃氣 污水 雨水 上水 電力 市政情況 用地性質 :居住及居住公共服務設施 總用地面積 : 建設用地面積 : 代征道路： 代征綠地： 總建筑規(guī)模 其中 :2萬平方米定向安置房 建筑控制高度 :60米 凈地容積率 : 建筑套密度 :250 車位比 :90平方米以上 ,1:1。90平方米以下 1: 交評要求 : ?項目北側應開辟 1條 7米道路 ,項目內部南北通道路面不小于 7米 ,兩條道路采用雙向交通組織 ?機動車出入口應設置在南側九廠南路和北側 7米寬道路上 ?林萃路設置人行出入口 ,預留應急機動車通行條件 ?應結合人行出入口、公交站點在林萃路開辟公交港灣 10米寬代征綠地 130m 399m 150m 372m 規(guī)劃條件 現(xiàn)狀住宅，高度 60M 55m 不可建住宅 ?項目北側未來地鐵出入口有噪音干擾 ?東界界為林萃路，雙向四車道，道路紅線 45m，有噪音干擾 ?南界為九廠南路，雙向兩車道，道路紅線約 30m。受日照遮擋，進深約 55米區(qū)域無法建設住宅 ?用地內需由競得人實施考古勘探，并承擔挖掘保護費用 地鐵站 噪音 噪音 紅線內外不利因素 用地方式： 定向安置房按照經(jīng)濟適用房政策管理，劃撥方式供地 社區(qū)管理： 定向安置房與其他商品房合并一個小區(qū)管理，共享小區(qū)公共配套設施，定向安置房物業(yè)管理費按照經(jīng)濟適用房標準收?。? / ㎡ ,不含電梯費 ) 戶型要求： 90㎡ 戶型 120套， 110㎡ 戶型 74套， 140㎡ 戶型 6套 位置選擇： 定向安置房位置應安排在該宗地南側，與所建小區(qū)相對獨立 交付要求： 簽訂出讓合同后 18個月內，完成建設工作并交付朝陽區(qū)政府 建設標準： ?不得建塔樓，南北通透，保證每戶有一個陽面朝向的臥室，每戶廚房應建陽臺 ?樓房單元安裝帶有對講系統(tǒng)的防盜門，每戶安裝封閉式防盜門，電話、有線電視、寬帶網(wǎng)入戶，用電、給水、中水、燃氣、供暖設施齊備、分戶計量 ?保證房屋其他使用功能，達到入住條件，樓房的內外裝修標準應經(jīng)有關部門審核同意 定向安置房特殊要求 本項目 南沙灘 北四環(huán) 73號 大屯小營 安外大屯 奧體中心 唐寧 ONE 中鐵翰庭 07年以來，與項目相臨的中關村片區(qū)、亞奧片區(qū)優(yōu)質地段項目成交樓面地價全部超過在 11000元 / ㎡ 周邊可比地價分析（ 1） 周邊可比地價分析（ 2） 參考地塊 容積率 成交時間 成交總價 (萬 ) 土地單價 (萬/畝 ) 樓面單價 (元/㎡ ) 大屯小營 20221115 24800 842 6227 北四環(huán) 73號 20221230 178000 714 5631 安外大屯 224號 20221127 83500 2137 13767 龍湖唐寧 ONE 20221219 206000 2424 11573 中鐵翰庭 2022130 64000 2163 14750 南沙灘 202221 58700 841 8200(扣除配建 1萬平方米廉租房 ) 本項目 2022626 159000 1909 12494 本項目 奧運南區(qū) 安外大屯 奧體中心 安立路西側 安外大屯項目（已成交）： 6萬 安立路西側（潛在供應）： 8萬