【文章內(nèi)容簡介】 24872 265400839。12 0939。01 0939。02 0939。03 0939。04 0939。05銷售面積（萬平米） 成交價格180平米三居 開盤以來銷售情況 市場分析小結(jié) ? 本項目土地屬性為 G2，適宜于再改類產(chǎn)品線 ? 本項目所處的亞奧板塊以及鄰近的中關(guān)村板塊，近年來土地供給稀缺，可售資源較少，未來的市場前景看好 ? 因區(qū)位、資源等不同以及開發(fā)商操作水平差異，片區(qū)內(nèi)項目價格差異較大，項目的可操作空間較大 ? 國奧村（剩余庫存 6萬）、萬和城 (剩余庫存約 10萬 )等項目后續(xù)資源不多，高端再改市場存在進入空間 產(chǎn)品建議 ? 由于本項目所處區(qū)位優(yōu)越，且周邊片區(qū)供給稀缺，需求較為旺盛，建議項目定位于高端再改產(chǎn)品線： ? 主力客戶為亞奧和中關(guān)村地區(qū)高端再改客戶 ? 主力產(chǎn)品為 200平米三居和 250平米四居，精裝修，建議售價 30000左右 ? 配套商業(yè)面積有限，建議定向招商小型的特色餐飲和高檔社區(qū)便利店，保證業(yè)態(tài)穩(wěn)定 ? 車位售價 15萬左右，略低于周邊項目售價（ 17萬左右），保證銷售速度 絕對稀缺的奧運 景觀資源 G2類土地屬性 高端再改類產(chǎn)品 較強的溢價能力 高端再改類產(chǎn)品庫存 較小具備進入空間 項目自身 外部市場 高端再改產(chǎn)品 競爭力評價 ? 本項目與周邊高端再改項目相比外部景觀資源具有顯著的競爭優(yōu)勢，內(nèi)外部的景觀資源和產(chǎn)品將成為本項目的主要發(fā)力點 項目 主力戶型 交通便捷 性比較 周邊配套 比較 外部景觀比較 內(nèi)部園林比較 產(chǎn)品 比較 綜合 評分 國奧村 200三居 /240四居 3 3 4 3 4 17 唐寧 ONE 180三居 /360四居 3 5 3 4 3 18 萬和城 210/260四居 3 4 2 2 3 14 世茂奧臨 180三居 /250四居 2 2 5 3 3 15 本項目 200三居 /240四居 3 3 5 4 4 19 周邊高端再改項目競爭要素比較 說明：對每個項目的競爭要素進行打分，滿分為 5分 主要內(nèi)容 一． 項目概況 二． 市場分析與機會選擇 三． 產(chǎn)品解決方案 四． 項目運營 五． 土地獲取方式及風(fēng)險 六． 總結(jié)與建議 用地分析（ 1） ? 北界為五環(huán)綠化帶，據(jù)五環(huán)輔路最近點 90m，有噪音干擾 ? 東界界為林萃路，雙向四車道，道路紅線 45m，有噪音干擾 ? 南界為九廠南路，雙向兩車道，道路紅線約 30m。受日照遮擋，進深約 55米區(qū)域無法建設(shè)住宅 ? 西界為水源九廠，環(huán)境較好 現(xiàn)狀住宅，高度 60M 5 5 m不可建住宅地鐵站噪音噪音 用地分析（ 2） ? 本項目位于北京罕見的自然綠化帶中，同時南側(cè)與城市界面相接 用地分析（ 3） ? 項目東、北、西三個方向均有較好的景觀 用地分析（ 4） 用地分析（ 5） 地段景觀資源價值示意圖： 項目地段價值最高為東面，面向奧林匹克森林公園，其次為北面及西面 用地分析（ 6） ? 從奧林匹克森林公園瞭望臺向西透視 項目位置 用地分析（ 7） ? 從奧林匹克森林公園景觀區(qū)內(nèi)向西透視 項目位置 產(chǎn)品解決方案（ 1） ? 總平面 : ? 二梯二戶 ? 點式觀景大宅 產(chǎn)品解決方案（ 2） ? 鳥瞰圖 產(chǎn)品解決方案（ 3） ? 景觀視線分析 大戶型觀景視線 小戶型觀景視線 產(chǎn)品解決方案（ 4） ? 建筑性質(zhì)分類 商品房 安置房 商業(yè)及配套 產(chǎn)品解決方案（ 5） ? 產(chǎn)品分布分析 250 平方米 四居室 280套 200 平方米 三居室 280 套 產(chǎn)品解決方案（ 6） ? 景觀區(qū)域分析 景觀主軸線 主要景觀庭院 產(chǎn)品解決方案（ 7） ? 交通流線分析 地下停車場 小區(qū)車行路 主要道路 產(chǎn)品解決方案（ 8） ? 半地下停車場面積估算： ? 可停車 900輛 ? 分三個主要出入口 ? 分 12個消防分區(qū) 半地下停車范圍 停車場入口及主流線 產(chǎn)品解決方案（ 9） 景觀資源最優(yōu) (270度大景觀） 景觀資源次優(yōu)（面向大景觀） 景觀資源中等（內(nèi)部景觀軸） 景觀資源一般 140套 212套 104套 104套 景觀資源最優(yōu)度大景觀）景觀資源次優(yōu)（面向大景觀）景觀資源最優(yōu)度大景觀）景觀資源中等（內(nèi)部景觀軸）景觀資源次優(yōu)（面向大景觀）景觀資源最優(yōu)度大景觀）? 產(chǎn)品景觀資源分布 產(chǎn)品解決方案（ 10） ? 戶型 200㎡ 三居 250㎡ 四居 主要內(nèi)容 一． 項目概況 二． 市場分析與機會選擇 三． 產(chǎn)品解決方案 四． 項目運營 五． 土地獲取方式及風(fēng)險 六． 總結(jié)與建議 項目開發(fā)計劃 ? 開發(fā)計劃： ? 分兩期開發(fā)，商品房每期開發(fā) 63130平方米 ? 其中：一期，回購房、 50%商品房、配套商業(yè)；二期，50%商品房 節(jié)點 結(jié)束時間 結(jié)束時間 ０２規(guī)劃設(shè)計 2022720 ０３取得 《 規(guī)劃用地使用許可證 》 2022830 ０４實施方案 20221015 2022930 ０５樁基施工圖 20221130 20221015 ０６施工報建圖 20221120 20221030 ０７取得 《 建筑工程規(guī)劃許可證 》 20221230 20221130 ０８全套施工圖完成 202215 20221215 ０９節(jié)能節(jié)點 202215 20221215 １０景觀施工圖完成 2022115 2022415 １１總包單位確定 2022228 2022130 １２獲得 《 施工許可證 》 2022425 2022415 １３基礎(chǔ)施工（不含打樁） 2022430 2022530 １４主體施工 2022930 20221030 １５銷售展示區(qū)實施時間 2022515 １６主體結(jié)構(gòu)達到預(yù)售條件 202231 202231 １７取得 《 預(yù)售許可證 》 2022510 2022830 １８銷售展示區(qū)開放時間 2022615 １９銷售開盤時間 2022620 202291 ２０外腳手架拆除時間 2022515 2022630 ２１室外配套、園建 2022915 20221115 ２２竣工備案時間 2022930 20221120 ２３預(yù)驗收 20221015 20221215 ２４交付時間 2022320 20221230 項目銷售計劃 ? 銷售計劃（商品房） ? 起價 27500元 / ㎡ ? 月均漲幅 250元 / ㎡ ? 均價 30745元 / ㎡ ? 銷售周期： 2022年 6月 —— 2022年 11月（ ） 年份 2022 2022 2022 合計 開發(fā)計劃（㎡） 63130 63130 126260 銷售面積（㎡） 34722 47979 43560 126260 銷售額（萬） 97804 146537 143854 388186 銷售單價（元 /㎡ ） 28167 30542 33024 30745 項目成本（ 1） ? 成本對標(biāo)優(yōu)化 /關(guān)鍵部品部件確保項目高端再改品質(zhì) 序號 成本項目 水源九廠 公園五號 假日二期 住宅 1 目標(biāo)成本 價差 目標(biāo)成本 價差 二 開發(fā)前期準(zhǔn)備費 1, () 三 主體建筑工程費（不含精裝修） 2, 2, () 1, 四 主體安裝工程費 1, () 五 社區(qū)管網(wǎng)工程費 六 園林環(huán)境費 () 七 配套設(shè)施費 () () 八 開發(fā)間接費（不含資本化利息） () 開發(fā)成本（不含地價、資本化利息和精裝修） 4, 7, 2,