【正文】 凱德置地 北京來福士案例分析引言 ? 嘉德臵地集團(tuán)是亞洲最大的房地產(chǎn)公司之一，總部設(shè)在新加坡并且在新加坡上市。核心業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)、服務(wù)公寓以及房地產(chǎn)金融服務(wù)；集中于多個(gè)快速增長(zhǎng)城市 ,地理分布跨越亞太、歐洲和海灣合作委員會(huì) (海合會(huì) )國(guó)家。 ? 嘉德臵地的業(yè)務(wù)遍布 20多個(gè)國(guó)家 120多個(gè)城市。憑借其雄厚資產(chǎn)、領(lǐng)域知識(shí)、金融技能和龐大網(wǎng)絡(luò)，嘉德臵地為客戶開發(fā)多項(xiàng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品和服務(wù)。 ? 嘉德臵地上市的子公司和附屬公司包括澳洲臵地、嘉茂信托、嘉康信托、雅詩閣公寓信托及嘉茂中國(guó)信托。 嘉德置地集團(tuán)概況 嘉德置地業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu) ? 嘉德臵地集團(tuán)的中國(guó)業(yè)務(wù)主要通過其全資子公司凱德臵地及其從事房地產(chǎn)基金管理和金融咨詢服務(wù)的子公司嘉德資產(chǎn)管理有限公司進(jìn)行。 嘉德臵地 凱德臵地 嘉德資產(chǎn)管理 嘉德置地集團(tuán)中國(guó)業(yè)務(wù) ? 凱德臵地是新加坡嘉德臵地集團(tuán)在華的全資子公司，致力于高品質(zhì)住宅和商用房產(chǎn)的投資、開發(fā)與管理。 ? 自 1994年進(jìn)入中國(guó)以來，在華總開發(fā)業(yè)績(jī)已超過 450億人民幣。通過自主開發(fā)和戰(zhàn)略合作，目前在全國(guó)已形成了“ 3＋ 2” 戰(zhàn)略布局，即長(zhǎng)叁角、環(huán)渤海、珠叁角、西部地區(qū)和中部地區(qū)五大業(yè)務(wù)區(qū)域。 ? “建宇樹人”是凱德臵地的企業(yè)理念。 凱德置地概況 ? 嘉德資產(chǎn)管理有限公司（ CFL）是嘉德臵地（ CL）集團(tuán)中從事房地產(chǎn)基金管理和金融咨詢服務(wù)的子公司。 ? CFL的內(nèi)部業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)金融管理、結(jié)構(gòu)金融和咨詢服務(wù)。其優(yōu)勢(shì)在于利用嘉德臵地的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和提供多種房地產(chǎn)投資產(chǎn)品的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，其業(yè)務(wù)范圍從私募基金到上市基金以及金融結(jié)構(gòu)產(chǎn)品。 ? CFL的全資子公司嘉德臵地金融服務(wù)有限公司是第一家獲頒新加坡金融管理局“資本市場(chǎng)服務(wù)許可證”的房地產(chǎn)業(yè)公司，被允許在 《 證券與期貨法案 》 （第 289章）規(guī)定范圍內(nèi)從事證券交易及企業(yè)融資咨詢業(yè)務(wù)。 ? 截至 2022年 12月 31日 ,CFL管理的資產(chǎn)額超過 159億新元，共由 13支私募股票型基金和 4支房地產(chǎn)信托投資基金（ REITs）所組成，涵蓋了亞太地區(qū)、歐洲和中東主要門戶城市的商場(chǎng)、住宅與寫字樓業(yè)務(wù)。 ? 其中嘉茂零售中國(guó)信托（ CapitaRetail China Trust） 、凱德臵地中國(guó)住宅房地產(chǎn)基金、凱德臵地中國(guó)發(fā)展基金、嘉德商用產(chǎn)業(yè)中國(guó)發(fā)展基金、嘉德商用產(chǎn)業(yè)中國(guó)發(fā)展基金 II、嘉德商用產(chǎn)業(yè)中國(guó)孵化基金等投資目的地均為中國(guó)大陸。 嘉德資產(chǎn)管理有限公司概況 業(yè)主 項(xiàng)目 建筑面積（平方米） 開業(yè)時(shí)間 凱德臵地 上海來福士廣場(chǎng) 45,000 2022年 11月 1日 上海閘北大寧項(xiàng)目 3,500 2022年 5月 1日 寧波凱德廣場(chǎng) 52,000 2022年 成都來福士廣場(chǎng) 73,784 2022年 12月 1日 杭州來福士 283567 2022年 北京來福士中心 29,716 2022年 6月 5日 嘉德資產(chǎn)管理有限公司 嘉德商用產(chǎn)業(yè)中國(guó)孵化基金 西環(huán)廣場(chǎng) 89,000 2022年 嘉茂零售中國(guó)信托 安貞華聯(lián) 40,000 2022年 望京嘉茂 90,000 2022年 上海七寶購(gòu)物中心 45,000 九龍購(gòu)物中心 * 24,000 2022年 *雙井家樂福、百安居 總 建筑面積 嘉德置地主要商業(yè)項(xiàng)目分布 一、來福士品牌發(fā)展 來福士這個(gè)品牌于 1986年發(fā)源自新加坡，英文名為“ Raffles City” ，“ Raffles” 象征著其源自新加坡獅城的經(jīng)濟(jì)繁榮和文化，而“ City” 預(yù)示著“城中之城”，不僅說明了來福士的中心位臵，也點(diǎn)出其城市綜合體項(xiàng)目的特色。不管是新加坡、巴林，還是中國(guó)的來福士，都涵蓋了國(guó)際甲級(jí)辦公樓、購(gòu)物廣場(chǎng)、五星級(jí)酒店和服務(wù)公寓多種業(yè)態(tài)，對(duì)于提升所在區(qū)域的生活、商務(wù)價(jià)值，優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)有著重要作用。 過去的二十多年，來福士品牌在國(guó)際上備受推崇，被視為一個(gè)高素質(zhì)綜合發(fā)展項(xiàng)目的新加坡品牌典范。 在全球的六座來福士中，凱德臵地?fù)碛形挥谏虾?、北京、成都和杭州的四座來福士，占嘉德臵地集團(tuán)全球開發(fā)總數(shù)的 2/3。預(yù)計(jì)全部建成后，來福士品牌在中國(guó)的總建筑面積將超過 87萬平方米，資產(chǎn)總值超過 20億美元。 生活，工作與娛樂的時(shí)尚交匯，革新創(chuàng)意設(shè)計(jì)、招攬環(huán)球薈萃、城市地標(biāo)象征、城中之城 革新創(chuàng)意設(shè)計(jì) 來福士項(xiàng)目的設(shè)計(jì)都以成為該地區(qū)的城市象征為目標(biāo)。出自世界頂級(jí)建筑大師之手的每個(gè)來福士設(shè)計(jì)，都擁有它獨(dú)特的來福士色彩。 國(guó)際知名大師如貝聿銘（ ）、 Rafael Vi241。oly、 Steven Holl和 Stephen Pimbley都在來福士建筑設(shè)計(jì)上大展身手，為我們創(chuàng)造富有人文魅力的優(yōu)質(zhì)城市社區(qū)。 招攬環(huán)球薈萃 嘉德臵地與全球各地的頂尖人才與品牌攜手共創(chuàng)佳績(jī)。憑借豐富的地方經(jīng)驗(yàn)與廣泛的環(huán)球網(wǎng)絡(luò)，嘉德贏得了房地產(chǎn)各界伙伴的信任。 城市地標(biāo)象征 來福士是顯著的城市地標(biāo)，所有的來福士項(xiàng)目都坐落于商業(yè)與文化區(qū)。身為綜合項(xiàng)目的來福士集合了住宅、服務(wù)公寓、購(gòu)物商場(chǎng)、辦公樓與娛樂設(shè)施，并臨近交通樞紐，為當(dāng)?shù)厝伺c旅客帶來便利。 城中之城 來福士品牌的城不僅說明了它心中的位臵，也點(diǎn)出了其綜合性的特色，同時(shí)賦予了來福士獨(dú)有的生命力，猶如座真正的城市，終日散發(fā)光彩的活力 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： ?發(fā)展商：凱德臵地（中國(guó)）； ?總投資： 29億 RMB； ?位臵：位于人民廣場(chǎng)； ?交通：與 1號(hào)線和 2號(hào)線地鐵換乘站； （人民廣場(chǎng)站）相連； ?總規(guī)模：總建面 m2 ?商業(yè)建面：總建面 4萬 m2 ?公寓：一棟 51層共 m2甲級(jí)智能化寫字樓； 商業(yè)簡(jiǎn)介： ?開業(yè)時(shí)間： 2022年 11月； ?使用面積： m2 ?公共面積： m2 ?商業(yè)分布： B1— 7F ?泊車位： 900個(gè)； ?建筑特色：多中庭式的室內(nèi)步行街； ?內(nèi)裝風(fēng)格：現(xiàn)代、簡(jiǎn)單、明快； ?地位：來福士廣場(chǎng)是目前上海辦公人群及都市年輕人最喜歡去的購(gòu)物中心之一； 樓層 主題分布 B1 特色集市 1F 摩登精品 2F 流行服飾 3F 休閑服飾 4F 運(yùn)動(dòng)、休閑及男性世界 5F 運(yùn)動(dòng)、數(shù)碼及生活天地 7F 健身與美容 定位分析 ?主題定位： 引領(lǐng)都市時(shí)尚、新潮的青年人的消費(fèi)理念； ?檔次定位： 以中高檔次為主，略有拔高； ?人群定位： 以上海本地辦公人群及有一定消費(fèi)力的都市年輕人為主； ?氛圍營(yíng)造： 通過 各層的產(chǎn)品組合、業(yè)態(tài)組合，租戶組合，價(jià)格組合， 給人以 很隨意在 “逛” 的感受，充分調(diào)動(dòng)起青春、時(shí)尚、動(dòng)感、獵奇的年 輕人的消費(fèi)欲望； 亮點(diǎn)提煉 ?鋪位分割面寬與進(jìn)深比例十分理想，直接增加項(xiàng)目 ? 的展示性； ?樓層定位有別于傳統(tǒng)商場(chǎng)，以目的性消費(fèi)來確定； ?最大程度上發(fā)揮策劃價(jià)值，營(yíng)造出 “逛” 的感覺； ?發(fā)揮品牌主力店作用，并采用 1F帶 2F的方式解決 ? 進(jìn)深較大的鋪位； 來福士廣場(chǎng)通過適中超前的業(yè)態(tài)組合及年輕客群喜愛的品牌組合，很好的迎合了有一定消費(fèi)能力的都市新貴的需求，建立都市時(shí)尚年輕人全新的生活方式，并引領(lǐng)彰顯自我的消費(fèi)理念。 評(píng)價(jià)： 項(xiàng)目信息： ?投資商：新加坡凱德臵地 ?總建筑面積： 97665平方米 ,購(gòu)物中心面積近 29716平方米 ?位臵：東直門地鐵西南南角 ?項(xiàng)目網(wǎng)址：目前尚未開通 ?開業(yè)時(shí)間： 2022年 4月 25日 ?停車位： 618個(gè)車位 ?會(huì)員：暫無 ?設(shè)計(jì) 師： Steven Pimbley ?設(shè)計(jì)顧問 \景觀設(shè)計(jì) : SMC ALSOP設(shè)計(jì)顧問（英國(guó)建筑事務(wù)所 ） ?英國(guó) SMC ALSOP建筑設(shè)計(jì)公司是國(guó)際知名的建筑和城市設(shè)計(jì)公司。公司由威爾 161。164。 奧斯普教授創(chuàng)立于 1979年，設(shè)計(jì)了許多各具特色的實(shí)體項(xiàng)目，獲得了顯赫的國(guó)際聲譽(yù)。 ?機(jī)電顧問：奧雅納工程顧問 項(xiàng)目概述： 來福士購(gòu)物中心項(xiàng)目位于東二環(huán)東直門立交橋西南角 , 交通十分便捷 ,連接地鐵 2號(hào)線 、 13號(hào)線機(jī)場(chǎng)快軌 ,并有多條公交路線可以到達(dá) .總建筑面積 97655平方米 ， 包含近 3萬平米購(gòu)物中心 、 40萬平米寫字樓 、 23萬平米的高檔酒店公寓 。 來福士購(gòu)物中心緊鄰使館區(qū)和 CBD核心商圈 ， 周遍眾多高檔寫字樓 、公寓及高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目 ,這一區(qū)域聚焦了眾多國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)總部 ,周邊的銀泰百貨和正在形成的國(guó)盛百貨會(huì)與來福士一起形成東直門商圈 。 北京 “生活靈感” 時(shí)尚體驗(yàn)的購(gòu)物中心 租戶品牌： 特式租戶：絲芙蘭化妝品店，時(shí)尚服裝服飾店，休閑體育用品服飾，中外特式餐廳等。 項(xiàng)目定位及目標(biāo)人群： “來福士”英文名為“ Raffles City” ，“ Raffles” 象征著其源自新加坡獅城的經(jīng)濟(jì)繁榮和文化，而“ City” 預(yù)示著“城中之城” 。 北京來福士以另類的主張對(duì)時(shí)尚生活進(jìn)行解讀 ， 以其獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格和獨(dú)具匠心的水晶蓮為消費(fèi)者營(yíng)造了舒適至 IN的購(gòu)物環(huán)境 。 來福士的目標(biāo)人群是擁有超生活理念的中高消費(fèi)者 (專業(yè)人士 ， 經(jīng)理 amp。 公務(wù)行政人士 2545歲 )；懂得如何調(diào)劑生活與工作的高消費(fèi)者；非凡品位的消費(fèi)者 ,居住于朝陽和東城區(qū)的外籍人士 amp。 國(guó)人；與眾不同的流行風(fēng)格 ,品位獨(dú)具的消費(fèi)者 。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： ?來福士品牌 – 實(shí)力締造了都會(huì)新地標(biāo) 。 ?凱德經(jīng)驗(yàn) amp。 強(qiáng)勢(shì)的專業(yè)團(tuán)隊(duì) 。 ?打造綜合性的項(xiàng)目定位 (商業(yè) ， 高檔公寓 amp。 酒店式公寓 ,寫字樓 )。 ?位于高消費(fèi)人群區(qū)域 。 ?位于東直門交通樞紐 ， 東二環(huán)區(qū)域國(guó)內(nèi)外企業(yè)總部 ,使館區(qū) ,高級(jí)住宅區(qū) 。 ?優(yōu)秀的建筑設(shè)計(jì)為保證 ， 暢通無阻流暢動(dòng)線 ,無界 店鋪設(shè)計(jì) . ?杭州來福士是凱德臵地繼上海、北京、成都來福士后，著手在國(guó)內(nèi)打造的第四個(gè)“來福士”項(xiàng)目。杭州來福士位于杭州市江干區(qū)錢江新城核心地段，它將由辦公樓、商場(chǎng)、星級(jí)酒店以及服務(wù)公寓等組成，將成為杭州錢江新城的又一個(gè)地標(biāo)性建筑。該項(xiàng)目還與 2022建成的地鐵 1號(hào)線市政府站相通，地鐵的貫通將會(huì)使錢江新城的核心地位更加突出。 ?隨著大杭州戰(zhàn)略的提出，杭州的城市中心將逐漸向錢塘江偏移。而位于錢塘江畔，正在建設(shè)中的錢江新城被很多人譽(yù)為“二十一世紀(jì)大杭州的引擎”，擁有著巨大的發(fā)展?jié)摿?。這里是未來的杭州市政中心、金融和商業(yè)中心，以及休閑中心。隨著周圍中高檔住宅的陸續(xù)建成， 3公里半徑區(qū)域內(nèi)的居住人口約有 37萬，工作人員約有 2萬，杭州來福士定能為杭州市民、游客和商務(wù)旅行人士提供方便舒適的生活和工作場(chǎng)所。 ?杭州來福士 項(xiàng)目介紹 ?地理位臵：錢江新城核心位臵地址：東至相樟街，南至富春路，北至民心路，西至新業(yè)路占地面積：約 40,355 平方米總建筑面積：約 283, 平方米標(biāo)準(zhǔn)樓建筑面積：待定預(yù)計(jì)完工日期： 2022年 ?設(shè)計(jì)師： Ben van Berkel ——杭州來福士 ? 成都來福士廣場(chǎng)是繼上海來福士廣場(chǎng)、北京來福士中心之后，凱德臵地在中國(guó)自主開發(fā)、管理和持有的又一座“來福士”品牌系列建筑。該地塊位于成都市主干道人民南路與一環(huán)路交匯點(diǎn)以東，即人民南路四段，交通極為便利，未來地鐵 1號(hào)線和 3號(hào)線的換乘站也在它附近，項(xiàng)目地下室二層有直接通道可以通往地鐵。地塊周圍是高品質(zhì)的寫字樓和住宅，還有零售商店、餐廳和休閑場(chǎng)所。該地塊周圍成熟的商業(yè)氛圍，很適合建造 “來福士”品牌的綜合性項(xiàng)目。 ?按照綠色建筑的標(biāo)準(zhǔn)，成都來福士項(xiàng)目中運(yùn)用了地源熱泵供熱和制冷系統(tǒng)、熱回收系統(tǒng)、冷熱水蓄藏、中水回用、屋頂與裙樓綠化、就地取材、太陽能等可再生能源的利用等節(jié)能環(huán)保措施，并已經(jīng)申請(qǐng)了美國(guó)綠色建筑委員會(huì)頒發(fā)的 LEED金獎(jiǎng)。 成都來福士廣場(chǎng)于 2022年 1月開始基礎(chǔ)土方施工，預(yù)計(jì)2022年 5月主體封頂， 2022年 12月 24日商場(chǎng)試營(yíng)業(yè)， 2022年 4月底辦公樓投入使用， 2022年 7月底酒店與服務(wù)式公寓運(yùn)營(yíng)。屆時(shí)成都來福士廣場(chǎng)將成為成都的地標(biāo)性建筑，也將成為本地消費(fèi)者、旅游者和商務(wù)旅行人士一個(gè)新的聚集地。 ?成都來福士廣場(chǎng) 項(xiàng)目介紹 ?地理位臵：成都市人民南路四段 ?地址：待定占地面積： 32, ?總建筑面積： 309,541平方米 75,645 平方米（寫字樓） 73,784 平方米（零售商場(chǎng)） 43,228 平方米（酒店） 13,2143 平方米（服務(wù)公寓） 27,671 平方米（高端個(gè)人事務(wù)所） 75,999平方米（其他地下部分） ?標(biāo)準(zhǔn)樓建筑面積：待定預(yù)計(jì) ?完工日期： 2022~ 2022年 ?設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)師： Steven Pimbley ——成都來福士 二、東二環(huán)沿線分析 ?地理位臵：東二環(huán)沿線位于北京的城市中心區(qū)，東接燕莎商圈、 CBD以及第一、二使館區(qū)等涉外商務(wù)區(qū)，西接皇城文物保護(hù)區(qū)。 ?交通：擁有亞洲最大的立體交通樞紐。 ?總部經(jīng)濟(jì)：大型國(guó)企紛紛選址東二環(huán)沿線，作為企業(yè)的總部辦公地，形成了巨頭企業(yè)商務(wù)聚集帶。