2007年淮南鑫城花園商業(yè)調(diào)研報告(已修改)
2025-01-20 00:49 本頁面
【正文】 地庫網(wǎng) 淮南鑫城花園商業(yè)調(diào)研報告 君安市場部 07年 4月 地庫網(wǎng) 前言 07年對于淮南商業(yè)地產(chǎn)來說，是充滿變數(shù)、遍布挑戰(zhàn)的一年，眾多商業(yè)物業(yè)都將在今年上市。對于我們項(xiàng)目而言，先天性的優(yōu)勢在于朝陽路良好的地段及開發(fā)商對于淮南市場的把控力，劣勢也比較明顯，拆遷難度較大影響整個項(xiàng)目的上市時間以及眾多競爭項(xiàng)目所占據(jù)的有利地勢。本次調(diào)研主要針對項(xiàng)目商業(yè)的定位，商業(yè)的定價，商業(yè)的競爭力等問題，并兼顧住宅、寫字樓、公寓市場的概泛性研究。我們衷心希望，本次調(diào)研能對決策層提供良好的數(shù)據(jù)支撐和精準(zhǔn)的建議。 地庫網(wǎng) 目錄 第一部分、城市基本概況 ? 一、城市簡介 ? 二、城市規(guī)劃 第二部分、住宅市場調(diào)研 ? 一、住宅市場綜述－分板塊 ? 二、公寓、寫字樓市場調(diào)研及項(xiàng)目公寓的可行性 第三部分、商業(yè)調(diào)研 ? 一、淮南市商業(yè)市場綜述 ? 二、項(xiàng)目商業(yè) —— 各業(yè)態(tài)的競爭力 ? 三、項(xiàng)目一期商業(yè)相關(guān)定位 ? 四、項(xiàng)目后期商業(yè)展望 第四部分、本次市調(diào)綜述 地庫網(wǎng) 第一部分、城市基本概況 一、城市簡介 二、城市規(guī)劃 地庫網(wǎng) 一、城市簡介 淮南市位于中國華東腹地，淮河之濱，是安徽省中北部重要城市?；春邮侵袊哪媳钡乩矸纸缇€?；茨咸幵谥袊袞|啟西、南北對接的過渡帶上，區(qū)位優(yōu)越，交通便捷。淮南文化底蘊(yùn)厚重。西漢時淮南王劉安在八公山招賢納士，著書立說，編纂了千古名篇 —— 被稱為中國古代百科全書的 《 淮南子 》 ，發(fā)明了華夏美食 —— 豆腐。淮南名勝古跡眾多，有被中外考古學(xué)家稱道的 “ 五古 ” （即古戰(zhàn)場、古墓群、古壽州窯、茅仙古洞、古生物化石群），其中的淝水之戰(zhàn)是軍事史上以少勝多的著名戰(zhàn)例?；春恿饔虻幕ü臒舯蛔u(yù)為 “ 東方芭蕾 ” ?；茨媳睘I淮河，南依舜耕山，大小湖泊星羅棋布，風(fēng)景優(yōu)美。 ? 淮南近幾年發(fā)展迅猛，主要的能源產(chǎn)業(yè)一直處于高速發(fā)展?fàn)顩r，直接拉動了淮南的人均收入水平和城市發(fā)展，但是，由于財富的積累具有很強(qiáng)的不均衡性，導(dǎo)致城市居民兩極化分布比較嚴(yán)重，貧富不均現(xiàn)象比較明顯。 地庫網(wǎng) 二、城市規(guī)劃 城市性質(zhì)規(guī)模與職能規(guī)劃： ? 淮南市的城市性質(zhì)：是安徽省北部的中心城市，國家重要能源基地。 ? 城市職能：淮南市主城區(qū)的主要城市職能包括：國家重要能源基地，安徽省重型工業(yè)基地，安徽省北部的次中心城市，市域政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育和商貿(mào)中心 ? 城市規(guī)模： 2022年淮南市主城區(qū)人口規(guī)模為 130萬人，城市建設(shè)用地規(guī)模為 118平方公里，人均建設(shè)用地指標(biāo)按 91平方米 /人控制； 2020年淮南市主城區(qū)人口規(guī)模為 165萬人，城市建設(shè)用地規(guī)模為 165平方公里，人均建設(shè)用地按 100平方米 /人控制。 城市用地發(fā)展方向： ? 淮南市主城區(qū)主要向南發(fā)展，在舜耕山以南形成新城區(qū)。其他次要發(fā)展方向?yàn)椋何鞑砍菂^(qū)向東南方向發(fā)展，東部城區(qū)向東發(fā)展。 地庫網(wǎng) 城市發(fā)展的空間戰(zhàn)略： ? 東進(jìn)：擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)模，形成高新技術(shù)和物流產(chǎn)業(yè)基地。 ? 西調(diào)：優(yōu)化西部城區(qū)的城市建設(shè)用地布局，疏解舊城人口；對停產(chǎn)、破產(chǎn)企業(yè)的用地實(shí)施“退二進(jìn)三”；增強(qiáng)城市的服務(wù)功能，積極發(fā)展服務(wù)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)，改善交通條件，提升城市品質(zhì)；新增城市用地主要用于疏解舊城人口，為新型產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展空間。 ? 南拓：在舜耕山以南建設(shè)南部新區(qū)。 ? 北聯(lián)：加強(qiáng)主城區(qū)與北部地區(qū)的交通聯(lián)系，新建淮河大橋，提高道路等級，帶動潘集區(qū)和鳳臺縣的城鎮(zhèn)發(fā)展。 地庫網(wǎng) 城市功能定位及分區(qū)發(fā)展策略： ? 東部城區(qū)：主要功能包括居住、商貿(mào)、金融、教育、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 ? 西部城區(qū)：主要功能包括西部礦區(qū)的生活服務(wù)基地、加工制造業(yè)基地。 ? 南部新區(qū)：主要功能包括行政辦公、商業(yè)服務(wù)、文教、體育、輕型工業(yè)基地和居住。 主城區(qū)發(fā)展時序： ? 優(yōu)先發(fā)展東部、平穩(wěn)推進(jìn)西部、適時跨越南部。 地庫網(wǎng) ■ 分析： ? 淮南市的城市擴(kuò)張正在進(jìn)行，其分為向東、向南的兩極在發(fā)展，主城中心區(qū)將繼續(xù)推動舊城改造，因此淮南市的城市擴(kuò)張必將帶動房地產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，后期樓市的整體供需狀況預(yù)計仍是供大于求，市場競爭壓力也會加大。 地庫網(wǎng) 第二部分、住宅市場調(diào)研 一、住宅市場綜述－分板塊 二、公寓、寫字樓市場調(diào)研及項(xiàng)目公寓的可行性 地庫網(wǎng) 一、住宅市場綜述－分板塊 ? 城東板塊 :城東板塊主要規(guī)劃為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，主要職能為淮南市高新技術(shù)及物流產(chǎn)業(yè)基地，目前區(qū)內(nèi)已進(jìn)駐有韓國產(chǎn)業(yè)園等。板塊內(nèi)由于地廣人稀，空置土地面積較多，未來住宅開發(fā)空間較大。目前沿朝陽東路和國慶東路均有新盤開發(fā)。板塊內(nèi)比較具有代表性的樓盤有斯瑞 明珠城和巴黎春天。城東板塊樓盤品質(zhì)較高，但售價較低，大致在 2400－ 2600元 /平米的范圍內(nèi)，性價比較高。售價不高的主要原因在于城東交通條件較差，居住
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