2007年淮南鑫城花園商業(yè)調(diào)研報(bào)告-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 分布比較嚴(yán)重，貧富不均現(xiàn)象比較明顯。西漢時(shí)淮南王劉安在八公山招賢納士，著書(shū)立說(shuō)，編纂了千古名篇 —— 被稱(chēng)為中國(guó)古代百科全書(shū)的 《 淮南子 》 ，發(fā)明了華夏美食 —— 豆腐。 地庫(kù)網(wǎng) 目錄 第一部分、城市基本概況 ? 一、城市簡(jiǎn)介 ? 二、城市規(guī)劃 第二部分、住宅市場(chǎng)調(diào)研 ? 一、住宅市場(chǎng)綜述－分板塊 ? 二、公寓、寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目公寓的可行性 第三部分、商業(yè)調(diào)研 ? 一、淮南市商業(yè)市場(chǎng)綜述 ? 二、項(xiàng)目商業(yè) —— 各業(yè)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)力 ? 三、項(xiàng)目一期商業(yè)相關(guān)定位 ? 四、項(xiàng)目后期商業(yè)展望 第四部分、本次市調(diào)綜述 地庫(kù)網(wǎng) 第一部分、城市基本概況 一、城市簡(jiǎn)介 二、城市規(guī)劃 地庫(kù)網(wǎng) 一、城市簡(jiǎn)介 淮南市位于中國(guó)華東腹地，淮河之濱，是安徽省中北部重要城市。 地庫(kù)網(wǎng) 淮南鑫城花園商業(yè)調(diào)研報(bào)告 君安市場(chǎng)部 07年 4月 地庫(kù)網(wǎng) 前言 07年對(duì)于淮南商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，是充滿(mǎn)變數(shù)、遍布挑戰(zhàn)的一年，眾多商業(yè)物業(yè)都將在今年上市。我們衷心希望，本次調(diào)研能對(duì)決策層提供良好的數(shù)據(jù)支撐和精準(zhǔn)的建議。淮南文化底蘊(yùn)厚重?；茨媳睘I淮河，南依舜耕山，大小湖泊星羅棋布，風(fēng)景優(yōu)美。 城市用地發(fā)展方向： ? 淮南市主城區(qū)主要向南發(fā)展，在舜耕山以南形成新城區(qū)。 ? 南拓：在舜耕山以南建設(shè)南部新區(qū)。 ? 南部新區(qū)：主要功能包括行政辦公、商業(yè)服務(wù)、文教、體育、輕型工業(yè)基地和居住。板塊內(nèi)由于地廣人稀，空置土地面積較多，未來(lái)住宅開(kāi)發(fā)空間較大。城東板塊樓盤(pán)品質(zhì)較高，但售價(jià)較低，大致在 2400－ 2600元 /平米的范圍內(nèi)，性?xún)r(jià)比較高。區(qū)內(nèi)外向發(fā)展度不夠，主要發(fā)展集中在距離市區(qū)較近的一片區(qū)域內(nèi)。萬(wàn)樹(shù)城也以 60萬(wàn)的建面傲立城西。目前區(qū)內(nèi)中高檔樓盤(pán)聚集，僅洞山路一線(xiàn)就集中了泉大 地庫(kù)網(wǎng) 代表樓盤(pán) 開(kāi)發(fā)商 項(xiàng)目規(guī)模 物業(yè)類(lèi)型 主力戶(hù)型 價(jià)格水平 銷(xiāo)售狀況 總評(píng) 洞山新村 （二期泉 大 區(qū)域樓盤(pán)普遍均價(jià)較高，品質(zhì)較好，極具代表性。 地庫(kù)網(wǎng) ? 項(xiàng)目住宅建議： ? 項(xiàng)目地段優(yōu)越，學(xué)區(qū)較好，但是市中心的住宅在淮南并不是最受歡迎的住宅，如果價(jià)格過(guò)高的話(huà)反而會(huì)影響整個(gè)住宅的銷(xiāo)售。上東城市公寓是其中的典型。據(jù)我們了解，淮南老的寫(xiě)字樓項(xiàng)目出租率還可以，比如說(shuō)蘇果上面的科技大廈，物業(yè)狀況一般，但出租率接近 100％，以政府辦事機(jī)構(gòu)及各類(lèi)中等規(guī)模企業(yè)為主，租金在 12－ 15元 /平米 /月。具體價(jià)格建議會(huì)在一期結(jié)束后再行論證，另外，價(jià)格也會(huì)視開(kāi)盤(pán)期銷(xiāo)售狀況做出調(diào)整。 ? 老商場(chǎng) /購(gòu)物中心主要包括：華聯(lián)商廈、白馬國(guó)際購(gòu)物中心－國(guó)美電器、商之都－紅府超市、蘇果、商貿(mào)文化廣場(chǎng)、淮南百貨大樓等。另外，一些新的大型百貨連鎖企業(yè)也開(kāi)始進(jìn)駐淮南，如家樂(lè)福已基本與旭日談妥合作事宜，預(yù)計(jì)將在明年在淮南市開(kāi)店。 ? 3F：魅力紳士館：男士西服、商務(wù)休閑、精品襯衫等 ? 4F：品味生活館：羊毛衫、內(nèi)衣、羽絨服等。 地庫(kù)網(wǎng) 二、項(xiàng)目商業(yè) ——各業(yè)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)力 ? 美食城： ? 目前淮南市比較知名的美食街為商貿(mào)廣場(chǎng)美食一條街，但是該小吃街門(mén)面小而雜亂，總門(mén)面數(shù)在 25個(gè)左右，以燒烤小吃為主，衛(wèi)生環(huán)境較差，物業(yè)狀況一般，但是由于商貿(mào)文化廣場(chǎng)人流量較大，夜市經(jīng)營(yíng)較好。財(cái)富中心距離黃金商業(yè)圈有一段距離，且市民普遍反應(yīng)不太愿意去東邊，因此，項(xiàng)目發(fā)展的空間大于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 地庫(kù)網(wǎng) ? 商場(chǎng) /購(gòu)物中心： ? 之前我們列舉了淮南大多數(shù)的商場(chǎng)、購(gòu)物中心，其中目前人氣最旺的為商貿(mào)文化廣場(chǎng)（步行街）、華聯(lián)商廈、蘇果（超市類(lèi)型）、大潤(rùn)發(fā)等。名都” ? 緊鄰本案重要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手， 2萬(wàn)平方米的商業(yè)空間，多種業(yè)態(tài)的商業(yè)布局（預(yù)計(jì)會(huì)建設(shè)一個(gè)數(shù)碼廣場(chǎng)），與項(xiàng)目趨近的上市時(shí)機(jī)。 ? “旭日家樂(lè)福購(gòu)物廣場(chǎng)” ? 五層商業(yè)， 3層家樂(lè)福，其他樓層業(yè)態(tài)未定，一站式購(gòu)物廣場(chǎng)。此外，如“云景第一城、”、“優(yōu)士閣”等擁有較大量的街鋪，也會(huì)給項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)造成較大分流。對(duì)于后期 SHOPPING MALL的市場(chǎng)定位，初步認(rèn)為具備極大的可行性，深層次研討在以后的提案中論及。 地庫(kù)網(wǎng) ? 價(jià)格定位： ? ■ 參考單位 —— 門(mén)面 /街鋪價(jià)格： ? 陳洞路門(mén)面房，上下兩層，開(kāi)間 ，進(jìn)深 11米，單價(jià) 10000元 /平米左右。 ? 雙子星座門(mén)面：?jiǎn)螌?，沿龍湖路門(mén)面 25000，沿社區(qū)內(nèi)街 20220，雙層，一層層高 ，開(kāi)間 4米，進(jìn)深 10米左右。建議雙層均價(jià)在 12022元 /平米左右，視一期開(kāi)盤(pán)價(jià)再行調(diào)整。不過(guò)項(xiàng)目面臨的主要問(wèn)題在于，拆遷困難和商住樓的銷(xiāo)售問(wèn)題，另外，由于金地?cái)?shù)碼廣場(chǎng)、旭日家樂(lè)福等項(xiàng)目的同期入市，項(xiàng)目銷(xiāo)售的壓力將非常巨大。我們推斷，淮南住宅房?jī)r(jià)在目前的基礎(chǔ)上走高將越來(lái)越難，老城區(qū)房?jī)r(jià)的極限值在3500元 /平米以?xún)?nèi)。 二、商業(yè)市場(chǎng) 地庫(kù)網(wǎng)
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