【正文】 1 花園城小區(qū)管理方案 2 前 言 管理處的總體指導(dǎo)思想是 用先進(jìn)的物業(yè)管理理念和專業(yè)的物業(yè)管理技術(shù)，在花園城一期小區(qū)中營造安全、舒適、優(yōu)雅、溫馨的生活工作空間，并賦予其特有的人文景觀，讓花園城小區(qū)成為“城市中的花園” 。 管理處有足夠的是實(shí)力和信心實(shí)現(xiàn)自己的諾言。努力塑造 “花園城物業(yè)管理，真誠服務(wù)大家” 的品牌。 3 花園城小區(qū)管理方案 一、小區(qū)概況 二、物業(yè)管理的指導(dǎo)思想 三、管理目標(biāo) 四、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理方式 五、物業(yè)管理服務(wù)策劃與構(gòu)想 六、社區(qū)文化和便民服務(wù)方案 七、管理處物資配備 八、收費(fèi)及財(cái)務(wù)預(yù)算分析 九、接管小區(qū)物業(yè)管理的幾項(xiàng)建議 4 一、小區(qū)概況 （一）建筑 （二）環(huán)境 （三）戶型 （四）地下停車場(chǎng) （五）給排水 （六）燃?xì)? （七）消防 （八）供配電 （九）通訊系統(tǒng) （十）有線電視系統(tǒng) （十一）小區(qū)智能化 5 一、小區(qū)概況 ? 花園城共 14棟 659套，最高層房頂 47米 ，總占地面積 ，總建筑面積 64495平方米 ，其中住宅面積 51285平方米 ，商場(chǎng) 1270平方米 ，會(huì)所面積 1130平方米 。花園城一期容積率為 %，建筑覆蓋率為 26%，綠化率為 34%。 6 （一）建筑 小區(qū)分為三個(gè)部分： ? 北區(qū)為疊翠軒（ 1— 9棟，無 4棟）設(shè)有小超市及會(huì)所 ? 中區(qū)為錦繡軒（ 10— 12棟） ? 南區(qū)為碧雅軒（ 13—— 16棟，無 14棟） （南區(qū)和中區(qū)的地下室車庫，暫時(shí)可作為六級(jí)人防地下室使用。 ） 一、小區(qū)概況 7 （二）環(huán)境 ? 北區(qū)疊翠軒有下沉花園、疊水水景及屋頂泛光照明； ? 南區(qū)有光纖疊水、盆景花槽； ? 中區(qū)由人行天橋水道及入口水景噴景。 一、小區(qū)概況 8 （三）戶型 ? 疊翠軒：一房一廳、二房一廳、三房一廳、復(fù)式（ 6— 9棟一層和頂層），面積從 53—96m2，復(fù)式面積 m2。 ? 錦繡軒：二房一廳、三房一廳、復(fù)式（頂層），面積： 74— 95 m2，復(fù)式 m2。 ? 碧雅軒：二房一廳、三房一廳、復(fù)式（頂層），面積： 75— 90 m2，復(fù)式 156 m173 m2。 一、小區(qū)概況 9 （四）地下停車場(chǎng) ? 疊翠軒為半地下室停車場(chǎng)，可停車輛約 80輛。 ? 錦繡軒、碧雅軒為地下人防工程，平時(shí)用做停車場(chǎng)，可停車約 70輛。 ? 停車場(chǎng)管理系統(tǒng)采用自動(dòng)道閘、 IC卡，可方便出入小區(qū)內(nèi)外。 一、小區(qū)概況 10 （五）給排水 ? 水泵房設(shè)在碧雅軒地下室，分戶水表設(shè)在每層，每戶的冷熱水管均為包膠銅管，敷設(shè)的位置及走向均在墻體和地面上明確標(biāo)識(shí)，以防進(jìn)住裝修破壞。 ? 小區(qū)采用每戶集中熱水器供熱方式，位置須安裝在預(yù)留處。 ? 小區(qū)室內(nèi)排水管采用 UPVC管，除復(fù)式二層衛(wèi)生間的坐便器為后出水和地漏側(cè)排水外，其余均為下排水。 一、小區(qū)概況 11 （六）燃?xì)? ? 小區(qū)采用燃?xì)夤艿拦夂妥詣?dòng)抄表計(jì)費(fèi)方式，每戶裝有燃?xì)獗砑叭細(xì)庑孤秷?bào)警器，即方便又安全，住戶在使用前，只須到燃?xì)夤巨k開戶手續(xù)既可。 一、小區(qū)概況 12 （七）消防 1．火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) （ 1）聯(lián)動(dòng)控制柜 （ 2）精品 8000系統(tǒng) 2．噴淋系統(tǒng) 設(shè)有三個(gè)地下室，一旦有火警，聯(lián) 動(dòng)系統(tǒng)自動(dòng)啟動(dòng)噴淋泵，并在控制室顯示其狀態(tài)。 3．消防系統(tǒng) 一旦有火警，聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)啟動(dòng)消防泵，所有信號(hào)均顯示在控制室。 一、小區(qū)概況 13 （八）供配電 ? 小區(qū)在碧雅軒設(shè)有一配電房 ? 各棟分別在首層或一層地下室設(shè)電源總開關(guān)和電表箱 ? 每戶室內(nèi)設(shè)有配電箱，配電箱內(nèi)表明各回路的用途，每戶設(shè)漏電開關(guān)，當(dāng)用電發(fā)生漏電等事故時(shí)，可自動(dòng)切斷電源 一、小區(qū)概況 14 （九）通訊系統(tǒng) ? 采用綜合布線系統(tǒng)，在小區(qū)地下室設(shè)一光纖機(jī)房，從通訊公司引到小區(qū)光纖機(jī)房采用光纖電纜，并引至各住戶均敷設(shè)五類線，一般戶型住戶有一個(gè)語音出口和一個(gè)信息出口，復(fù)式戶型設(shè)有二個(gè)語音出口和一個(gè)信息出口。 一、小區(qū)概況 15 （十）有線電視系統(tǒng) ? 連接蛇口有線電視信號(hào)網(wǎng)絡(luò)，一般戶型住戶設(shè)有一主一輔兩個(gè)終端，復(fù)式戶型設(shè)有一主二輔三個(gè)終端，只需辦理開通手續(xù)即可。 一、小區(qū)概況 16 （十一）小區(qū)智能化 小區(qū)設(shè)有完善的智能化系統(tǒng)，要想進(jìn)入住戶，須通過五道防線： ? 1）周界紅外探測(cè)； ? 2）電子巡更； ? 3）保安監(jiān)控； ? 4）單元入口非可視對(duì)講； ? 5）住戶室內(nèi)安防。 一、小區(qū)概況 17 二 物業(yè)管理的指導(dǎo)思想 認(rèn)真做好花園城市一期的物業(yè)管理工作具有三個(gè)方面的意義： ? 有效配合蛇口工業(yè)區(qū)對(duì)蛇口整體環(huán)境的重新設(shè)計(jì)、重新規(guī)劃與重新整治，全力營造海濱城市風(fēng)情； ? 直接促進(jìn)花園城市第二至五期售樓價(jià)格和進(jìn)度的提升； ? 給業(yè)主提供優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，達(dá)到“新生活、新感受，細(xì)心體味每一天”的意境。 18 三 管理目標(biāo) 基礎(chǔ)管理目標(biāo) 人員管理目標(biāo) 客戶評(píng)議目標(biāo) 經(jīng)營績效目標(biāo) 5．質(zhì)量總體目標(biāo)： 19 基礎(chǔ)管理目標(biāo) （ 1）房屋本體管理方面 （ 2）配套設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地管理方面 （ 3）安全、車輛及消防管理方面 （ 4）清潔綠化方面 （ 5）社區(qū)文化活動(dòng)方面 （ 6）配套經(jīng)營方面 （ 7）其他方面 三 管理目標(biāo) 20 人員管理目標(biāo) （ 1）工作的規(guī)范齊全，落實(shí)情況好。 （ 2）員工工作滿負(fù)荷，言行著裝規(guī)范，敬業(yè)精神強(qiáng)，熟悉小區(qū)情況、崗位職責(zé)、工作規(guī)范和考核制度，業(yè)務(wù)素質(zhì)高； （ 3）小區(qū)年度培訓(xùn)有計(jì)劃、有考核、有記錄，計(jì)劃落實(shí)情況好； （ 4）各類人員資質(zhì)證書符合規(guī)定。 三 管理目標(biāo) 21 客戶評(píng)議目標(biāo) （ 1）年有效投訴率 2‰ 以下，處理率 95%以上，回訪率 95%以上； （ 2）住戶評(píng)議滿意率 95%以上。 三 管理目標(biāo) 22 經(jīng)營績效目標(biāo) （ 1）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、本體維修基金實(shí)收率 98%以上，管理費(fèi)核對(duì)正確率 100%，水電費(fèi)