2007年淮南鑫城花園商業(yè)調研報告-全文預覽
【正文】 的阻隔帶。 ? ? “雙子星座” ? 規(guī)?；纳虡I(yè)面積、商之都的強勢進駐、堪與本案媲美的地理位置， 07年上半年正式入市，倘若對外銷售，預計將產生較大的市場效應，競爭不可小覷。從位置上看，商貿文化廣場、華聯(lián)商廈、蘇果均與項目一起，分布在朝陽路上進一步驗證了朝陽路的人流量及商業(yè)價值。后期項目對面金地數(shù)碼廣場也將上市，對于區(qū)域商業(yè)氛圍的提升將起到極大的作用，項目比較大的困難在于商貿文化廣場對面的家樂福購物廣場，也可能以 SHOPPING MALL的模式入市，其位置好于我們項目，對于項目威脅會非常大。其他如新天地美食城、古陽美食廣場等，純屬酒店配套，對外經營很少。 ■ 從樓層業(yè)態(tài)分布來看，淮南市的商業(yè)物業(yè)樓層業(yè)態(tài)定位普遍比較模糊，商業(yè)供給層次模糊，主要表現(xiàn)為市場細分化不明確，低中高檔次界限不清晰，中高端品味需求無法滿足（雖有如新百將總體檔次定位于中高檔，但由于經營管理存在一定缺陷，其實際經營與商場定位相錯）。 地庫網 ? 各樓層業(yè)態(tài) ? 華聯(lián)商廈： ? 1F：珠寶、化妝品、飾品、箱包鞋類、手表、食品 ? 2F：床上用品、針紡織品、休閑服飾、運動服飾、童鞋書包 ? 3F：精品女裝、西服正裝、襯衫 T恤、時尚服飾、男女褲裝 ? 4F：家電、 IT、健身器材、精品廚具、學生用品、手機、數(shù)碼類產品 ? 5F：超市 ? 白馬國際購物中心－國美電器： ? 沿街面－雅戈爾、古井大酒店、虎都男裝、步森服飾、國元證券、榮事達專賣。 ? 此外，部分新商場 /購物中心開始崛起：如大潤發(fā)、新百購物中心、金色巴黎購物中心等已經開始營業(yè)，金大陸財富中心、國慶廣場、家樂福、金地數(shù)碼廣場包括我們項目會陸續(xù)入市，掀起新一輪的商業(yè)發(fā)展熱潮。 地庫網 第三部分、商業(yè)調研 一、淮南市商業(yè)市場綜述 二、項目商業(yè) —— 各業(yè)態(tài)的競爭力 三、項目一期商業(yè)相關定位 四、項目后期商業(yè)展望 地庫網 一、淮南市商業(yè)市場綜述 ? 主要商街： ? 淮南市的主要商業(yè)集中在龍湖中路、朝陽中路、國慶中路、人民路、學院路等。據市場反應，淮南對于專業(yè)寫字樓的概念還不明確，專業(yè)寫字樓的銷售壓力會比較大。其公寓戶型32－ 96平米，精裝修，預計銷售價在 4000元 /平米左右，目前還在預約當中。在此前論述的基礎上，建議項目以 3500元 /平米左右的均價（目前淮南普宅最高價）入市，打造淮南高端住宅的典范。 地庫網 代表樓盤 開發(fā)商 項目規(guī)模 物業(yè)類型 主力戶型 價格水平 銷售狀況 總評 雙子星座 淮南華貿 置地投資 開發(fā)公司 67009平米 住宅（ 1— 5層商場） 52— 116㎡ 3000元 /㎡ 預約中 位置優(yōu)越 ，升值潛 力大 金大陸財 富中心 安徽省金 大陸房地 產開發(fā)有 限公 83970㎡ 住宅 /商 業(yè)、公寓 復式： 58 ㎡ 其它： 139 ㎡ 金大陸 財富中心 復式： 4100元 其它： 3150元 一期（ A、 B、 C座） 住宅基本 銷售完畢 黃金地段 周邊交通 方便，大 潤發(fā)超市 200米遠 云景第一 城 安徽君勵 投資、淮 南市通達 房地產開 發(fā)公司 占地 120多畝 中高擋住宅 暫無 暫無 暫無 地處金大 陸財富中 心對面 地庫網 ? 住宅市場的發(fā)展趨勢－未來的山南新城 ? 淮南市規(guī)劃的一個重點方向是舜耕山以南的山南新城，雖然目前尚未正式啟動，但是山南新城預計先期投入將達到 10幾個億，努力打造老城區(qū)以外新的行政、商業(yè)中心。上東錦 城、上東 城市公 寓） 淮南礦業(yè) (集團 )有 限責任公 司 135700㎡ 住宅 /公寓 32— 170㎡ 住宅： 3300元 /㎡ 公寓： 4000元 /㎡ （精裝修） 普宅銷售 率 70％， 公寓預約 中 成熟社 區(qū)，一期 已經交 房。上東城市公寓、陽光 區(qū)域集中了淮南市新體育中心、淮南化工集團等標志性建筑，但是交通不便是區(qū)域的一大缺陷。目前基本無在售樓盤。售價不高的主要原因在于城東交通條件較差，居住環(huán)境一般，市政配套也難兼顧。目前沿朝陽東路和國慶東路均有新盤開發(fā)。 主城區(qū)發(fā)展時序： ? 優(yōu)先發(fā)展東部、平穩(wěn)推進西部、適時跨越南部。 ? 北聯(lián)：加強主城區(qū)與北部地區(qū)的交通聯(lián)系，新建淮河大橋，提高道路等級，帶動潘集區(qū)和鳳臺縣的城鎮(zhèn)發(fā)展。其他次要發(fā)展方向為：西部城區(qū)向東南方向發(fā)展，東部城區(qū)向東發(fā)展。 ? 淮南近幾年發(fā)展迅猛，主要的能源產業(yè)一直處于高速發(fā)展狀況，直接拉動了淮南的人均收入水平和城市發(fā)展，但是，由于財富的積累具有很強的不均衡性，導致城市居民兩極化
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