資產(chǎn)評估基本方法ppt課件(已修改)
2025-01-19 20:10 本頁面
【正文】 第二章 資產(chǎn)評估基本方法 教學(xué)目的 和要求： 通過本章的學(xué)習(xí)，熟悉三種基本方法的評估思路；掌握收益法的計(jì)算公式和成本法中各要素的計(jì)算方法，并能初步運(yùn)用收益法和成本法評估資產(chǎn)價(jià)值；了解市場法的具體方法。 重點(diǎn)及 難點(diǎn)： 收益法中計(jì)算公式的運(yùn)用；成本法中各要素的測算及應(yīng)用。 計(jì)劃 學(xué)時(shí)： 10課時(shí) 教 學(xué) 大 綱 成 本 法 3 資產(chǎn)評估方法體系 4 市 場 法 1 收 益 法 2 第二章 資產(chǎn)評估基本方法 教 學(xué) 大 綱 教 學(xué) 內(nèi) 容 第一節(jié) 市場法 一、市 場 法的含 義 及其前提 二、市 場 法的基本步 驟 三、市 場 法中的具體方法 市場法 依據(jù)的是 替代 原理。 同一市場上相同或類似的資產(chǎn)有相近的價(jià)格。 利用類似資產(chǎn)成交價(jià)格信息 ， 并以此為基礎(chǔ) ， 采用比較和類比的思路及其方法 ，來 判斷和估測被評估資產(chǎn)的價(jià)值。 市場法是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格 ， 經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價(jià)值的各種評估技術(shù)方法的總稱。 1. 定 義 2. 理 論 依 據(jù) 3. 評估思路 ?一、市場法的含義及其前提 ?（一）市場法的概念 用途、性能等方面具有可比性 功能可比 可比前提 市場前提 （二）市場法的前提 市場上要有足夠多的相同或類似資產(chǎn)的交易。 要有一個活躍的公開市 時(shí)間可比 參照物交易時(shí)點(diǎn)與評估基準(zhǔn)日相隔不能太長 實(shí)體特征 和質(zhì)量可比 結(jié)構(gòu)、新舊程度等方面具有可比性 市場條件可比 供求狀況、競爭狀況、交易條件等方面具有可比性 ?一、市場法的含義及其前提 ?二、市場法的基本步驟 明確評 估對象 搜集 參照物 分析差 異因素 量化差 異因素 得出評 估結(jié)論 平均法： 簡單算術(shù)平均 加權(quán)平均 眾數(shù) 中位數(shù) 資產(chǎn)評估基本事項(xiàng)？ 可比性 代表性 ?三、市場法中的具體評估方法 市場法 直接比較法 ?現(xiàn)行市價(jià)法 ?市價(jià)折扣法 ?功能價(jià)值類比法 ?價(jià)格指數(shù)法 ?成新率市價(jià)法 ?市場售價(jià)類比法 ?成本市價(jià)法 ?市盈率乘數(shù)法 間接比較法 因素值參照物的因素值評估對象的成交價(jià)格參照物價(jià)值評估對象AA???例：在對某設(shè)備進(jìn)行評估時(shí)，評估人員在市場上找到一類似設(shè)備，其交易價(jià)格為 10000元。擬采用市場法進(jìn)行評估。搜集到的相關(guān)資料如下： ? 8800件和 9200件，該類設(shè)備功能與價(jià)值呈線性關(guān)系 。則： ?評估值 = 10000 （ 8800/9200） = (元 ) ? ，年生產(chǎn)能力同上， x為 。則： ?評估值 = 10000 （ 8800/9200） = （元） ? 90%和 85%，則： ?評估值 =10000 （ 90%/85%） =（元） ?三、市場法中的具體評估方法 ? 價(jià)格指數(shù)法： ? 例：某房地產(chǎn)在評估前 5個月成交，交易價(jià)格為 3000元 /m2。已知該地區(qū)同類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)： ? 在此期間，累計(jì)上升 4％，則： P’＝ 3000 （ 1＋ 4％） ? 在此期間，平均每月上升 1％，則： P’＝ 3000 （ 1＋ 1％ ? 在此期間，每月遞增 1％，則： P’＝ 3000 ? 在此期間，每月比上月分別 +2％、 1%、 +1％、 2％、 +1％，則： P’＝ 3000(1+2％ )(11％ )(1+1％ )(12％ )(1+1％ ) ? 交易時(shí)為 110％，評估時(shí)為 116％，則： P’＝ 3000 （ 116％ 247。 110％） 5） （ 1＋ 1％） 5 ?三、市場法中的具體評估方法 ? 價(jià)值比率法： ?例：某被評估企業(yè)的凈現(xiàn)金流量為 1500萬元，評估人員在上市公司中尋找到與被評估企業(yè)相類似的 ABC公司，改公司的股價(jià)目前為 20元 /股，每股凈利潤為 。則用市盈率倍數(shù)法計(jì)算被評估企業(yè)的評估值為（ ）萬元。 參照物價(jià)值比率口徑財(cái)務(wù)指標(biāo)評估對象某一評估價(jià)值 ??指標(biāo)參照物相同口徑的財(cái)務(wù)參照物成交價(jià)格參照物價(jià)值比率 ??三、市場法中的具體評估方法 D 一、收益法及前提 五、收益法的計(jì)算公式 三、收益法的基本要素 四、收益法的基本步驟 第二節(jié) 收益法 二、收益法的理論依據(jù) ?通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值，來判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評估技術(shù)方法的總稱。 （一）收益法概念 ?以被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向，以其未來預(yù)期收益的現(xiàn)值作為評估值 （二）收益法的基本思路 ，且其收益是持續(xù)的、可計(jì)量的。 限是確定的。 （三）收益法的基本前提 ?一、收益法的含義及前提 評估對象的價(jià)值的高低主要取決于下列 3個因素： 1．未來凈收益的大??； 2．獲得凈收益的可靠性； 3．獲得凈收益期限的長短。 二、收益法的理論依據(jù) 預(yù)期原理說明，決定資產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。歷史資料的作用，主要是用來推知未來的動向和趨勢，解釋未來預(yù)期的合理性。 資產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值，通常不是基于其歷史價(jià)格、開發(fā)建設(shè)所費(fèi)的成本或者過去的市場狀況，而是基于市場參與者對其未來所能獲得的收益或者能夠得到的滿足程度的預(yù)期。 收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的 資產(chǎn)的價(jià)值取決于未來的效用 某筆資金（資產(chǎn)價(jià)格） 利率＝房地產(chǎn)的凈收益 購買收益性資產(chǎn)，可以視為一種投資：投資者購買的目的，不是購買資產(chǎn)本身，而是購買其未來所能產(chǎn)生的收益，是以現(xiàn)在的一筆資金去換取未來的一系列資金（收益）。 收益法的基本思想表述如下：由于收益性資產(chǎn)有一定的期限，占用收益性資產(chǎn)不僅現(xiàn)在能獲得收益，而且期望能在未來持續(xù)獲得收益。 對于投資者來說，將資金用于購買資產(chǎn)的收益，與將資金存入銀行獲取利息所起的作用是相同的。 于是一項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)格就相當(dāng)于這樣一筆資金，如果將該筆資金存入銀行，也會帶來與該項(xiàng)資產(chǎn)所產(chǎn)生的收益相等的收入。 二、收益法的理論依據(jù) 2nd 3rd 4th 1st 例如：某資產(chǎn)每年可產(chǎn)生 2萬元的凈收益，銀行存款年利率為 5%，則該資產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)該為多少？ 按 5%的利率，需存入 40萬元，每年才有 2萬元的利息收益。 投資者若要投資購買該項(xiàng)資產(chǎn)，理想的價(jià)格應(yīng)該為 40萬元。 若高于 40萬元，則不會投資。因?yàn)榘?5%的利率存入銀行能獲取更多的收益；或者說該資產(chǎn)投資報(bào)酬率比預(yù)期的（ 5%）要低。 若低于 40萬元，則可以考慮。因?yàn)樵撡Y產(chǎn)報(bào)酬率高于 5%。 綜上，收益法原理可表述如下： 將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為現(xiàn)在，那么在現(xiàn)在購買一宗有一定期限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著在其未來的收益期限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)有一筆資金可與這未來一定期限內(nèi)的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。 二、收益法的理論依據(jù) 基本 要素 預(yù)期收益 客觀收益 年凈收益 歸屬于被評估資產(chǎn)的收益 收益額 是未來的收益期限 是確定的而不能模棱兩可 收益期 三、收益法的基本要素 已知某企業(yè)屬正常納稅企業(yè)， 2022年凈利潤為 100萬元。據(jù)查， 2022年該企業(yè)成品庫曾發(fā)生火災(zāi)， 因此而記入“營業(yè)外支 — 非常損失”項(xiàng)目的金額為 10萬元。評估基
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