【正文】 第五章 投資性房地產(chǎn) 段小法 ? 本章考試大綱基本要求： ? （ 1）掌握投資性房地產(chǎn)概念和范圍； ? （ 2）掌握投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件； ? （ 3）掌握投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量的核算； ? （ 4）掌握投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的核算； ? （ 5）掌握投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的核算； ? （ 6）熟悉投資性房地產(chǎn)處置的核算。 ? 第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的定義、特征及范圍 ? 一、投資性房地產(chǎn)的定義和內(nèi)容 （一）定義和特征 ，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。 ： （ 1）屬于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng) —— 因此通過其他業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)成本核算； （ 2）其用途、狀態(tài)、目的與作為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)核算的房地產(chǎn)不一樣； （ 3）能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。 ? （二）范圍 投資性房地產(chǎn)主要包括： 已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得，并以 經(jīng)營(yíng)租賃 方式出租的土地使用權(quán)。企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類。 已出租的建筑物，是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以 經(jīng)營(yíng)租賃 方式出租的房屋等建筑物。企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的建筑物，不屬于此類。 —— 這類投資性房地產(chǎn)比較特殊，是由管理者的持有意圖決定的。 ? 注意區(qū)分如下特殊項(xiàng)目是否屬于投資性房地產(chǎn)： （不屬于投資性房地產(chǎn)） ，企業(yè)的意圖是繼續(xù)用于對(duì)外出租（屬于投資性房地產(chǎn)） （不屬于投資性房地產(chǎn)）。 （不屬于投資性房地產(chǎn)） 企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 ? 【 例題 1多選題 】 下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（ ）。 ? 『 正確答案 』 AC 『 答案解析 』 投資性房地產(chǎn)包括：（ 1）已出租的土地使用權(quán)；（ 2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；（ 3）已出租的建筑物。選項(xiàng) B，尚未出租，不正確；選項(xiàng) D，不屬于企業(yè)自己持有的資產(chǎn)，不正確。 ? 【 例題 2多選題 】 下列各項(xiàng)中，不屬于投資性房地產(chǎn)的有（ ）。 ? 『 正確答案 』 ACD 『 答案解析 』 選項(xiàng) A屬于企業(yè)的存貨；選項(xiàng) C屬于無形資產(chǎn)。選項(xiàng) D，企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入的建筑物，產(chǎn)權(quán)不屬于企業(yè)，所以不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，也不屬于企業(yè)的資產(chǎn)。 ? 【 例題 3判斷題 】 企業(yè)出租的建筑物或土地使用權(quán)，只有能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的才能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。（ ） ? 『 正確答案 』 √ 『 答案解析 』 投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。如果不能單獨(dú)計(jì)量和出售，則不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 ? 第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量 ? 一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量 （一）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn) 將某個(gè)項(xiàng)目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當(dāng)符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時(shí)滿足投資性房地產(chǎn)的兩個(gè)確認(rèn)條件（同其他資產(chǎn)的確認(rèn)條件，不用單獨(dú)記憶）： 企業(yè)； 。 ? （二）投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量 對(duì)于企業(yè)外購(gòu)的房地產(chǎn)，只有在購(gòu)入房地產(chǎn)的同時(shí)開始對(duì)外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)。外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。 【 例題 】 20 9年 6月 1日，甲公司計(jì)劃購(gòu)入一棟寫字樓用于對(duì)外出租。 6月 10日，甲公司與乙公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，約定自寫字樓購(gòu)買日起將其出租給乙公司，租賃期為 10年。 8月 1日，甲公司實(shí)際購(gòu)入寫字樓，支付價(jià)款共計(jì) 90 000 000元，假定不考慮其他因素，甲公司采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 ? 甲公司的賬務(wù)處理如下： 借：投資性房地產(chǎn) —— 寫字樓 90 000 000 貸：銀行存款 90 ? 【 例題 】 沿用上例，假設(shè)甲公司購(gòu)入的投資性房地產(chǎn)符合采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的條件，采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 ? 甲公司的賬務(wù)處理如下： 借：投資性房地產(chǎn) —— 寫字樓 —— 成本 90 000 000 貸：銀行存款 90 000 000 注意：公允價(jià)值模式下，入賬價(jià)值計(jì)入“成本”明細(xì)科目。 ? 企業(yè)自行建造（或開發(fā)，下同）的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成（即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時(shí)開始對(duì)外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。 【 例題 】 20 9年 2月，甲公司從其他單位購(gòu)入一塊土地，并在這塊土地上開始自行建造兩棟廠房， 20 9年 11月，甲公司預(yù)計(jì)廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工時(shí)開始起租，20 9年 12月 5日，兩棟廠房同時(shí)完工。該塊土地使用權(quán)的成本為 9 000 000元，兩棟廠房的實(shí)際造價(jià)均為 12 000 000元，能夠單獨(dú)出售，假設(shè)甲公司采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 ? 甲公司的賬務(wù)處理如下： 土地使用權(quán)中的對(duì)應(yīng)部分同時(shí)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)＝ 9 000 000 {12 000 000247。 24 000 000}＝ 4 500 000（元） 借：固定資產(chǎn) —— 廠房 12 000 000 投資性房地產(chǎn) —— 廠房 12 000 000 貸：在建工程 —— 廠房 24 000 000 借：投資性房地產(chǎn) —— 已出租土地使用權(quán) 4 500 000 貸：無形資產(chǎn) —— 土地使用權(quán) （ 9 000 000247。 2） 4 500 000 ? 二、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出 原理：滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，資本化；否則，費(fèi)用化。 資本化后續(xù)支出通過 “ 投資性房地產(chǎn) —— 在建 ” 核算，不同于固定資產(chǎn)資本化后續(xù)支出的核算。 【 例題 】 20 9年 5月，甲公司與乙公司的一項(xiàng)廠房經(jīng)營(yíng)租賃合同即將到期。該廠房原價(jià)為 50 000 000元，已計(jì)提折舊 10 000 000元。為了提高廠房的租金收入，甲公司決定在租賃期滿后對(duì)該廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將該廠房出租給丙公司。 20 9年 5月 31日，與乙公司的租賃合同到期，該廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程