【正文】 管理規(guī)章制度 山西萬國物業(yè)管理有限公司 年 月 山西萬國物業(yè)管理有限公司規(guī)章制度目錄 一、公司概況 〈一〉管理模式流程示意圖 〈二〉工作流程圖 〈三〉機構(gòu)設(shè)置圖 〈四〉企業(yè)文化、企業(yè)精神、企業(yè)宗旨、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、管理目標(biāo) 〈五〉文明服務(wù)用語 〈六〉文明忌語 〈七〉員工守則 〈八〉員工職業(yè)道德規(guī)范 〈九〉員工行為規(guī)范 〈十〉物業(yè)公司人員編制 二、管理部門職責(zé) 〈一〉綜合辦公室職責(zé) 〈二〉管理部職責(zé) 〈三〉工程維修部職責(zé) 〈四〉保安部職責(zé) 〈五〉財務(wù)部職責(zé) 〈六〉商 戶服務(wù)部職責(zé) 三、管理部門負責(zé)人職責(zé) 〈一〉總經(jīng)理職責(zé) 〈二〉副總經(jīng)理職責(zé) 〈三〉辦公室主任職責(zé) 〈四〉管理部部長職責(zé) 〈五〉工程維修部部長職責(zé) 〈六〉財務(wù)核算部主辦會計職責(zé) 〈七〉商戶服務(wù)部部長職責(zé) 〈八〉保衛(wèi)部部長職責(zé) 四、員工職責(zé) 〈一〉工程技術(shù)管理人員職責(zé) 〈二〉工程維修人員崗位職責(zé) 〈三〉值班員職責(zé) 〈四〉保安員崗位職責(zé) 〈五〉保潔員崗位職責(zé) 〈六〉樓管員崗位職責(zé) 〈七〉綠化員崗位職責(zé) 〈八〉義務(wù)消防員職責(zé) 〈九〉地下停車場管理員職責(zé) 〈十〉鍋爐工崗位職責(zé) 〈十一〉鍋爐維修工崗位職責(zé) 〈十二〉上煤 工崗位職責(zé) 〈十三〉水泵工崗位職責(zé) 〈十四〉水處理化驗工崗位職責(zé) 〈十五〉房管人員職責(zé) 〈十六〉財務(wù)管理核算主辦職責(zé) 〈十七〉財務(wù)管理人員職責(zé) 〈十八〉辦公室辦事員職責(zé) 〈十九〉炊事員職責(zé) 〈二十〉公司食堂管理實施方案 五、考評細則： 〈一〉保衛(wèi)部部長考評細則 〈二〉帶班班長考評細則 〈三〉商務(wù)大樓保衛(wèi)人員考評細則 〈四〉商務(wù)樓巡視人員考評細則 〈五〉消防監(jiān)控值班人員考評細則 〈六〉園區(qū)保衛(wèi)人員考評細則 〈七〉超市保衛(wèi)人員考評細則 〈八〉車場進口崗考評細則 〈九〉車場出口崗考評細則 〈十〉收費兼閉路電視監(jiān)控 保安員考評細則 〈十一〉保安員考評細則 〈十二〉保潔（樓管）員考評細則 〈十三〉綠化員考評細則 〈十四〉維修工考評細則 〈十五〉員工考核 〈十六〉員工考核標(biāo)準(zhǔn) 〈十七〉部門評比檢查評分細則 六、管理制度： 〈一〉接待來訪投訴工作制度 〈二〉商戶投訴處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 〈三〉對講機管理制度 〈四〉電話接聽規(guī)定 〈五〉會議制度 〈六〉印章使用規(guī)定 〈七〉辦公用品、低耗品、材料購買發(fā)管理辦法 〈八〉員工培訓(xùn)制度 〈九〉人事勞資管理辦法 〈十〉崗位技能工資分配辦法 〈十一〉物業(yè)管理有限公司工資標(biāo)準(zhǔn) 〈十二〉獎懲及辭退 條例 〈十三〉勞保用品管理及領(lǐng)用制度 〈十四〉勞動紀(jì)律管理制度 〈十五〉勞務(wù)用工協(xié)議 〈十六〉財務(wù)管理制度 〈十七〉費用報銷管理辦法 〈十八〉費用收繳核算管理辦法 〈十九〉門崗治安防范標(biāo)準(zhǔn) 〈二十〉保安管理制度 〈二十一〉工程維修部巡檢規(guī)定 〈二十二〉工程維修部簽到表 〈二十三〉機房管理規(guī)定 〈二十四〉設(shè)備機房防火規(guī)定 〈二十五〉機房衛(wèi)生管理規(guī)定 〈二十六〉房間配電房管理制度 〈二十七〉轉(zhuǎn)、停電通知用戶工作規(guī)程 〈二十八〉停電、限電管理 〈二十九〉臨時用電管理規(guī)程 〈三十〉供電運行安全操作規(guī)程 〈三十一〉供 配電設(shè)備運行管理規(guī)定 〈三十二〉供配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程 〈三十三〉電房倒閘操作制度 〈三十四〉供電實發(fā)性事故的應(yīng)急措施 〈三十五〉配電室管理制度 〈三十六〉水暖、管道管理規(guī)定 〈三十七〉空調(diào)系統(tǒng)管理 〈三十八〉維修工標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 〈三十九〉維修工作流程圖 〈四十〉鍋爐房管理制度 〈四十一〉司爐人員交接班制度 〈四十二〉鍋爐房崗位責(zé)任制度 〈四十三〉食堂管理制度 〈四十四〉園區(qū)清潔衛(wèi)生監(jiān)督管理規(guī)程 〈四十五〉園區(qū)綠化管理制度 〈四十六〉鑰匙管理辦法 〈四十七〉倉庫管理制度 〈四十八〉倉庫材料保管規(guī)定 〈四十九 〉倉庫防火安全規(guī)定 〈五十〉材料領(lǐng)用購買監(jiān)督管理規(guī)定 〈五十一〉檔案管理 〈五十二〉停車場管理規(guī)定 〈五十三〉消防工作手冊 〈五十四〉關(guān)于園區(qū)勞務(wù)用工聘用管理辦法 七、物業(yè)管理委托合同 八、內(nèi)部房屋租賃合同 九、辦理商戶入住服務(wù)程序 十、公共制度 〈一〉萬國汽貿(mào)園物業(yè)管理公約 〈二〉精神文明公約 〈三〉服務(wù)承諾 〈四〉辦理商戶大件物品放行工作程序 〈五〉園區(qū)土地管理規(guī)定 〈六〉園區(qū)商房及公共設(shè)施管理制度 〈七〉治安消防管理條例 〈八〉園區(qū)車輛交通管理規(guī)定 〈九〉園區(qū)停車場管理規(guī)定 〈十〉園區(qū)用水、用電管理規(guī) 定 〈十一〉園區(qū)供電管理規(guī)定 〈十二〉園區(qū)綠化管理規(guī)定 〈十三〉公用設(shè)施管理操作規(guī)程 〈十四〉園區(qū)商戶裝修管理規(guī)定 〈十四附一〉商戶室內(nèi)裝修申請表 〈十四附二〉裝修協(xié)議 〈十四附三〉維修、裝修人員暫住人員管理辦法 〈十五〉萬國汽貿(mào)園露天場地展車安全保衛(wèi)管理辦法 〈十六〉衛(wèi)生管理條例 〈十七〉商戶投訴管理規(guī)定 〈十八〉商務(wù)大樓電梯使用管理規(guī)定 〈十九〉園區(qū)收費管理規(guī)定 〈十九附件〉物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn) 〈二十〉房屋設(shè)施維修管理規(guī)定 〈二十一〉園區(qū)違章處罰標(biāo)準(zhǔn) 〈二十二〉園區(qū)維修收費標(biāo)準(zhǔn)、 〈二十三〉常用電話 一 、 公 司 概 況 萬國汽貿(mào)園是為適應(yīng)汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展的形式，創(chuàng)新做強山西汽貿(mào)市場、迎接隨入世而來的汽車消費商機，根據(jù)太原市整體規(guī)劃，由山西北方實業(yè)集團抽資建設(shè)的華北地區(qū)規(guī)模巨大、功能齊全，具有先進營銷模式、國際商務(wù)水準(zhǔn)的大型汽車貿(mào)易服務(wù)綜合園區(qū)。承擔(dān)園區(qū)物業(yè)管理的是 公司。憑籍石林經(jīng)濟住宅園區(qū)、奧林花園高檔住宅園區(qū)物業(yè)管理的成功經(jīng)驗，對物業(yè)管理行業(yè)深刻、透徹的理解及物業(yè)管理處工作人員嚴(yán)謹務(wù)實、不懈努力、不斷學(xué)習(xí)的工作精神，物業(yè)管理處將竭誠為商戶擔(dān)供盡善盡美的管理服務(wù)。 物業(yè)管理公 司下設(shè)一室五部： 1．辦公室：負責(zé)人事勞資，檔案文書接待來訪，投訴及行政事務(wù)管理等工作。 2．商戶服務(wù)部：負責(zé)辦理商戶入駐手續(xù)和商戶日常的聯(lián)絡(luò)及園區(qū)服務(wù)項目的開發(fā)經(jīng)營，提供特約服務(wù)，代辦服務(wù)，中介服務(wù)以及開展適合園區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點和服務(wù)工作。 3．管理部：負責(zé)園區(qū)內(nèi)房屋建筑、公用設(shè)施巡檢、供水供電、環(huán)衛(wèi)、綠化管理和二次裝修審批、監(jiān)督。 4．保衛(wèi)部：負責(zé)園區(qū)內(nèi)的消防以及管理組織園區(qū)治安、交通、車輛及 24小時巡邏，加強安全防范的管理服務(wù)工作。 5．工程維修部：負責(zé)園區(qū)房屋、土地、共享設(shè)施維修、共享設(shè)備運行、商戶室內(nèi) 報修、特約維修等。 6．財務(wù)部核算部：負責(zé)財務(wù)收支的核算，加強管理，努力做好各項費用收繳、催收、加速資金周轉(zhuǎn)及日常財務(wù)工作。 物業(yè)管理公司擁有一支精明、高效的管理服務(wù)班子，對園區(qū)的房屋、土地、公建設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生、治安交通、園林綠化等實行統(tǒng)一管理，并選配了一批有專長、懂技術(shù)、敬業(yè)精神強的技術(shù)工作人員，包括鍋爐、土建、水工、電工工程師、管道維修工、司爐工、清潔工等，物業(yè)管理公司將積極主動的開展全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，一流的管理，我們將以質(zhì)量求生存、以品牌求發(fā)展、以服務(wù)求信譽，來贏得客戶的信賴。 園區(qū)物業(yè)管理公司現(xiàn) 有員工 人，其中管理人員 人， 專業(yè)技術(shù)人員 人，全體員工均經(jīng)過了崗前培訓(xùn)教育，始終堅持：“用戶至上、服務(wù)第一、竭誠奉獻”的行業(yè)宗旨，履行“服務(wù)至誠、精益求精、熱情奉獻、溫暖商家”的管理目標(biāo)，實行“管理無盲點，服務(wù)無挑剔，用戶無怨言”的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)管理好園區(qū)。以最大限度滿足商戶經(jīng)營居住和辦公生活需求，實行：“以業(yè)養(yǎng)業(yè)，自我發(fā)展”的新型管理模式。公司在健全組織機構(gòu)的基礎(chǔ)上，完善了物業(yè)管理的各項規(guī)章制度，并以嚴(yán)格的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、逐步創(chuàng)立精品形象。使商戶在座享萬國汽貿(mào)園天時、地利、人和等帶來的無限商 機和最大利潤的基礎(chǔ)上產(chǎn)生歸屬感。 我們的服務(wù)承諾是：值班室電話鈴響三聲必須有人接聽；接到報修電話 10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場；垃圾隨時清理，確保整潔衛(wèi)生；員工配帶工作證上崗；歡迎商戶監(jiān)督批評。 為把萬國汽貿(mào)園的服務(wù)推向新的更高層次，給商戶提供一個綠色的交易休閑環(huán)境，完善的終身服務(wù)體系，并感受到現(xiàn)代化高科技先進的脈搏，享受智能化帶來經(jīng)營生活上的便利，我公司全體人員竭誠歡迎各位商戶的親臨指導(dǎo)，共同推進萬國汽貿(mào)園的蓬勃發(fā)展。 〈一〉管理模式流程示意圖 一、管理方式 物業(yè)公司采取董事會監(jiān)督下的總經(jīng)理全 權(quán)負責(zé)制，實行垂直職能形式，確保董事會目標(biāo)、計劃正確、快捷實施，方便于總經(jīng)理全面掌握情況，正確指揮、制定指標(biāo)、安排計劃、收集信息、采取措施、監(jiān)督檢查、等一系列運作程序，保證公司經(jīng)營適應(yīng)社會、適宜市場，以市場機制調(diào)節(jié)公司行為，修正管理方式和策略。這將是公司生存和發(fā)展的客觀規(guī)律。 二、管理運作流程 總經(jīng)理確定目標(biāo)擬定實施方案 —— 副總經(jīng)理分解工作 —— 下達工作計劃 —— 公司管理部門工作分解到人 —— 執(zhí)行計劃 —— 管理部門落實計劃執(zhí)行情況 —— 月度例會匯集，制定改進措施。 其運作圖示為 總經(jīng)理 計劃及指令 管理部門 分解到人 過程監(jiān)督 工作例會反饋情況 三 、物業(yè)管理方式圖示 四、管理運行機制 公司的管理過程是一個統(tǒng)一協(xié)調(diào)的系統(tǒng)工程，總經(jīng)理既是工作的指揮者，同時也是監(jiān)督的檢查者。在整個過程中要不斷地檢查、判斷、糾正、總結(jié)，提高管理的高效性。從而保證公司在經(jīng)營管理上適應(yīng)市場運行： 獨立核算、自負盈虧、自主經(jīng)營、自我發(fā)展的專業(yè)化企業(yè)化管理方式。 公司用人原則，寧可破格求才，不用庸人曠職，重業(yè)務(wù)，重能力，不拘一格，任人為賢。 物業(yè)公司 園區(qū)商戶聯(lián)合協(xié)會 物業(yè)管理 便民 綠化 園區(qū) 商戶 維修 社區(qū)文化 保安 保潔 省市政府物業(yè)主管部門 政府相關(guān)部門 市物業(yè)協(xié)會 實行工作目標(biāo)責(zé)任制度，把工作效益考核考評與個人工資相掛起鉤來，按勞取酬“多勞多得”提倡精神鼓勵和物質(zhì)激勵 協(xié)調(diào)并用。 公司堅持“以人為本、無情管理、有情教育”關(guān)心員工的生活學(xué)習(xí)，發(fā)揮員工團隊合作精神，增強企業(yè)的凝聚力。 5 組織員工的政治、業(yè)務(wù)、技能培訓(xùn)，提高工作能力、掌握新理論，新技術(shù)， 新信息。多方位提高員工素質(zhì)，工作能力，提升公司“超越自我”發(fā)展生存的理念。 〈四〉企 業(yè) 文 化 企業(yè)管理是一種文化，也是企業(yè)生存和持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和人們對物業(yè)消費認識的提高，它表現(xiàn)了一個企業(yè)內(nèi)在素質(zhì)的外表形象，并不斷的創(chuàng)新與提升，使企業(yè)具有強大的凝聚力和社會形象擴散力，這將是一種最新的管理思想和經(jīng) 營理念。公司所制訂為： 企 業(yè) 精 神 團結(jié)務(wù)實 誠信高效 開拓創(chuàng)新 優(yōu)質(zhì)奉獻 企 業(yè) 宗 旨 服務(wù)第一 商戶至上 嚴(yán)謹求實 爭創(chuàng)一流 服 務(wù) 標(biāo) 準(zhǔn) 管理無盲點 服務(wù)無挑剔 商戶無怨言 管 理 目 標(biāo) 規(guī)范化管理 —— 依法制定管理制度 制度化管理 —— 依法約束管理行為 塑造企業(yè)品牌 —— 提升企業(yè)現(xiàn)象 以人為本管 理 —— 創(chuàng)新管理理念 加強知識管理 —— 培養(yǎng)和引進人才 智能化管理 —— 完善現(xiàn)代功能 〈五〉文明服務(wù)用語 一、接待商戶時： 您好！請進。請坐。您有什么事情需要我嗎？對不起。抱歉。讓您久等了。請問您貴姓？請問您住在哪兒？請?zhí)釋氋F意見。歡迎光臨！這件事情需要 XX 部門來辦，請隨我來。歡迎再來！謝謝！再見，以后有什么事情隨時和我聯(lián)系。不客氣，沒關(guān)系。請問您找那一位？對不起您找的人不在，請改日來。請您留下電話我們隨時聯(lián)系好嗎？我們一定把這件事向領(lǐng)導(dǎo)反映。謝謝合作！ 二、接電話時： 您好！我是 XXX 部 XXX。請稍等。能告訴我