【正文】 集，制定改進(jìn)措施。 〈一〉管理模式流程示意圖 一、管理方式 物業(yè)公司采取董事會(huì)監(jiān)督下的總經(jīng)理全 權(quán)負(fù)責(zé)制，實(shí)行垂直職能形式，確保董事會(huì)目標(biāo)、計(jì)劃正確、快捷實(shí)施，方便于總經(jīng)理全面掌握情況，正確指揮、制定指標(biāo)、安排計(jì)劃、收集信息、采取措施、監(jiān)督檢查、等一系列運(yùn)作程序，保證公司經(jīng)營(yíng)適應(yīng)社會(huì)、適宜市場(chǎng)，以市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)公司行為，修正管理方式和策略。 我們的服務(wù)承諾是：值班室電話鈴響三聲必須有人接聽；接到報(bào)修電話 10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)；垃圾隨時(shí)清理，確保整潔衛(wèi)生；員工配帶工作證上崗；歡迎商戶監(jiān)督批評(píng)。公司在健全組織機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)上，完善了物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度，并以嚴(yán)格的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、逐步創(chuàng)立精品形象。 園區(qū)物業(yè)管理公司現(xiàn) 有員工 人，其中管理人員 人， 專業(yè)技術(shù)人員 人，全體員工均經(jīng)過了崗前培訓(xùn)教育，始終堅(jiān)持：“用戶至上、服務(wù)第一、竭誠(chéng)奉獻(xiàn)”的行業(yè)宗旨，履行“服務(wù)至誠(chéng)、精益求精、熱情奉獻(xiàn)、溫暖商家”的管理目標(biāo)，實(shí)行“管理無盲點(diǎn)，服務(wù)無挑剔，用戶無怨言”的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)管理好園區(qū)。 6．財(cái)務(wù)部核算部：負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)收支的核算，加強(qiáng)管理，努力做好各項(xiàng)費(fèi)用收繳、催收、加速資金周轉(zhuǎn)及日常財(cái)務(wù)工作。 4．保衛(wèi)部：負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)的消防以及管理組織園區(qū)治安、交通、車輛及 24小時(shí)巡邏，加強(qiáng)安全防范的管理服務(wù)工作。 2．商戶服務(wù)部：負(fù)責(zé)辦理商戶入駐手續(xù)和商戶日常的聯(lián)絡(luò)及園區(qū)服務(wù)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)，提供特約服務(wù)，代辦服務(wù)，中介服務(wù)以及開展適合園區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和服務(wù)工作。憑籍石林經(jīng)濟(jì)住宅園區(qū)、奧林花園高檔住宅園區(qū)物業(yè)管理的成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)深刻、透徹的理解及物業(yè)管理處工作人員嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)、不懈努力、不斷學(xué)習(xí)的工作精神，物業(yè)管理處將竭誠(chéng)為商戶擔(dān)供盡善盡美的管理服務(wù)。 管理規(guī)章制度 山西萬國(guó)物業(yè)管理有限公司 年 月 山西萬國(guó)物業(yè)管理有限公司規(guī)章制度目錄 一、公司概況 〈一〉管理模式流程示意圖 〈二〉工作流程圖 〈三〉機(jī)構(gòu)設(shè)置圖 〈四〉企業(yè)文化、企業(yè)精神、企業(yè)宗旨、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、管理目標(biāo) 〈五〉文明服務(wù)用語 〈六〉文明忌語 〈七〉員工守則 〈八〉員工職業(yè)道德規(guī)范 〈九〉員工行為規(guī)范 〈十〉物業(yè)公司人員編制 二、管理部門職責(zé) 〈一〉綜合辦公室職責(zé) 〈二〉管理部職責(zé) 〈三〉工程維修部職責(zé) 〈四〉保安部職責(zé) 〈五〉財(cái)務(wù)部職責(zé) 〈六〉商 戶服務(wù)部職責(zé) 三、管理部門負(fù)責(zé)人職責(zé) 〈一〉總經(jīng)理職責(zé) 〈二〉副總經(jīng)理職責(zé) 〈三〉辦公室主任職責(zé) 〈四〉管理部部長(zhǎng)職責(zé) 〈五〉工程維修部部長(zhǎng)職責(zé) 〈六〉財(cái)務(wù)核算部主辦會(huì)計(jì)職責(zé) 〈七〉商戶服務(wù)部部長(zhǎng)職責(zé) 〈八〉保衛(wèi)部部長(zhǎng)職責(zé) 四、員工職責(zé) 〈一〉工程技術(shù)管理人員職責(zé) 〈二〉工程維修人員崗位職責(zé) 〈三〉值班員職責(zé) 〈四〉保安員崗位職責(zé) 〈五〉保潔員崗位職責(zé) 〈六〉樓管員崗位職責(zé) 〈七〉綠化員崗位職責(zé) 〈八〉義務(wù)消防員職責(zé) 〈九〉地下停車場(chǎng)管理員職責(zé) 〈十〉鍋爐工崗位職責(zé) 〈十一〉鍋爐維修工崗位職責(zé) 〈十二〉上煤 工崗位職責(zé) 〈十三〉水泵工崗位職責(zé) 〈十四〉水處理化驗(yàn)工崗位職責(zé) 〈十五〉房管人員職責(zé) 〈十六〉財(cái)務(wù)管理核算主辦職責(zé) 〈十七〉財(cái)務(wù)管理人員職責(zé) 〈十八〉辦公室辦事員職責(zé) 〈十九〉炊事員職責(zé) 〈二十〉公司食堂管理實(shí)施方案 五、考評(píng)細(xì)則： 〈一〉保衛(wèi)部部長(zhǎng)考評(píng)細(xì)則 〈二〉帶班班長(zhǎng)考評(píng)細(xì)則 〈三〉商務(wù)大樓保衛(wèi)人員考評(píng)細(xì)則 〈四〉商務(wù)樓巡視人員考評(píng)細(xì)則 〈五〉消防監(jiān)控值班人員考評(píng)細(xì)則 〈六〉園區(qū)保衛(wèi)人員考評(píng)細(xì)則 〈七〉超市保衛(wèi)人員考評(píng)細(xì)則 〈八〉車場(chǎng)進(jìn)口崗考評(píng)細(xì)則 〈九〉車場(chǎng)出口崗考評(píng)細(xì)則 〈十〉收費(fèi)兼閉路電視監(jiān)控 保安員考評(píng)細(xì)則 〈十一〉保安員考評(píng)細(xì)則 〈十二〉保潔（樓管）員考評(píng)細(xì)則 〈十三〉綠化員考評(píng)細(xì)則 〈十四〉維修工考評(píng)細(xì)則 〈十五〉員工考核 〈十六〉員工考核標(biāo)準(zhǔn) 〈十七〉部門評(píng)比檢查評(píng)分細(xì)則 六、管理制度： 〈一〉接待來訪投訴工作制度 〈二〉商戶投訴處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 〈三〉對(duì)講機(jī)管理制度 〈四〉電話接聽規(guī)定 〈五〉會(huì)議制度 〈六〉印章使用規(guī)定 〈七〉辦公用品、低耗品、材料購買發(fā)管理辦法 〈八〉員工培訓(xùn)制度 〈九〉人事勞資管理辦法 〈十〉崗位技能工資分配辦法 〈十一〉物業(yè)管理有限公司工資標(biāo)準(zhǔn) 〈十二〉獎(jiǎng)懲及辭退 條例 〈十三〉勞保用品管理及領(lǐng)用制度 〈十四〉勞動(dòng)紀(jì)律管理制度 〈十五〉勞務(wù)用工協(xié)議 〈十六〉財(cái)務(wù)管理制度 〈十七〉費(fèi)用報(bào)銷管理辦法 〈十八〉費(fèi)用收繳核算管理辦法 〈十九〉門崗治安防范標(biāo)準(zhǔn) 〈二十〉保安管理制度 〈二十一〉工程維修部巡檢規(guī)定 〈二十二〉工程維修部簽到表 〈二十三〉機(jī)房管理規(guī)定 〈二十四〉設(shè)備機(jī)房防火規(guī)定 〈二十五〉機(jī)房衛(wèi)生管理規(guī)定 〈二十六〉房間配電房管理制度 〈二十七〉轉(zhuǎn)、停電通知用戶工作規(guī)程 〈二十八〉停電、限電管理 〈二十九〉臨時(shí)用電管理規(guī)程 〈三十〉供電運(yùn)行安全操作規(guī)程 〈三十一〉供 配電設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)定 〈三十二〉供配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程 〈三十三〉電房倒閘操作制度 〈三十四〉供電實(shí)發(fā)性事故的應(yīng)急措施 〈三十五〉配電室管理制度 〈三十六〉水暖、管道管理規(guī)定 〈三十七〉空調(diào)系統(tǒng)管理 〈三十八〉維修工標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 〈三十九〉維修工作流程圖 〈四十〉鍋爐房管理制度 〈四十一〉司爐人員交接班制度 〈四十二〉鍋爐房崗位責(zé)任制度 〈四十三〉食堂管理制度 〈四十四〉園區(qū)清潔衛(wèi)生監(jiān)督管理規(guī)程 〈四十五〉園區(qū)綠化管理制度 〈四十六〉鑰匙管理辦法 〈四十七〉倉庫管理制度 〈四十八〉倉庫材料保管規(guī)定 〈四十九 〉倉庫防火安全規(guī)定 〈五十〉材料領(lǐng)用購買監(jiān)督管理規(guī)定 〈五十一〉檔案管理 〈五十二〉停車場(chǎng)管理規(guī)定 〈五十三〉消防工作手冊(cè) 〈五十四〉關(guān)于園區(qū)勞務(wù)用工聘用管理辦法 七、物業(yè)管理委托合同 八、內(nèi)部房屋租賃合同 九、辦理商戶入住服務(wù)程序 十、公共制度 〈一〉萬國(guó)汽貿(mào)園物業(yè)管理公約 〈二〉精神文明公約 〈三〉服務(wù)承諾 〈四〉辦理商戶大件物品放行工作程序 〈五〉園區(qū)土地管理規(guī)定 〈六〉園區(qū)商房及公共設(shè)施管理制度 〈七〉治安消防管理?xiàng)l例 〈八〉園區(qū)車輛交通管理規(guī)定 〈九〉園區(qū)停車場(chǎng)管理規(guī)定 〈十〉園區(qū)用水、用電管理規(guī) 定 〈十一〉園區(qū)供電管理規(guī)定 〈十二〉園區(qū)綠化管理規(guī)定 〈十三〉公用設(shè)施管理操作規(guī)程 〈十四〉園區(qū)商戶裝修管理規(guī)定 〈十四附一〉商戶室內(nèi)裝修申請(qǐng)表 〈十四附二〉裝修協(xié)議 〈十四附三〉維修、裝修人員暫住人員管理辦法 〈十五〉萬國(guó)汽貿(mào)園露天場(chǎng)地展車安全保衛(wèi)管理辦法 〈十六〉衛(wèi)生管理?xiàng)l例 〈十七〉商戶投訴管理規(guī)定 〈十八〉商務(wù)大樓電梯使用管理規(guī)定 〈十九〉園區(qū)收費(fèi)管理規(guī)定 〈十九附件〉物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 〈二十〉房屋設(shè)施維修管理規(guī)定 〈二十一〉園區(qū)違章處罰標(biāo)準(zhǔn) 〈二十二〉園區(qū)維修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、 〈二十三〉常用電話 一 、 公 司 概 況 萬國(guó)汽貿(mào)園是為適應(yīng)汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展的形式，創(chuàng)新做強(qiáng)山西汽貿(mào)市場(chǎng)、迎接隨入世而來的汽車消費(fèi)商機(jī)，根據(jù)太原市整體規(guī)劃，由山西北方實(shí)業(yè)集團(tuán)抽資建設(shè)的華北地區(qū)規(guī)模巨大、功能齊全，具有先進(jìn)營(yíng)銷模式、國(guó)際商務(wù)水準(zhǔn)的大型汽車貿(mào)易服務(wù)綜合園區(qū)。承擔(dān)園區(qū)物業(yè)管理的是 公司。 物業(yè)管理公 司下設(shè)一室五部： 1．辦公室：負(fù)責(zé)人事勞資，檔案文書接待來訪，投訴及行政事務(wù)管理等工作。 3．管理部：負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)房屋建筑、公用設(shè)施巡檢、供水供電、環(huán)衛(wèi)、綠化管理和二次裝修審批、監(jiān)督。 5．工程維修部：負(fù)責(zé)園區(qū)房屋、土地、共享設(shè)施維修、共享設(shè)備運(yùn)行、商戶室內(nèi) 報(bào)修、特約維修等。 物業(yè)管理公司擁有一支精明、高效的管理服務(wù)班子，對(duì)園區(qū)的房屋、土地、公建設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生、治安交通、園林綠化等實(shí)行統(tǒng)一管理，并選配了一批有專長(zhǎng)、懂技術(shù)、敬業(yè)精神強(qiáng)的技術(shù)工作人員，包括鍋爐、土建、水工、電工工程師、管道維修工、司爐工、清潔工等，物業(yè)管理公司將積極主動(dòng)的開展全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，一流的管理，我們將以質(zhì)量求生存、以品牌求發(fā)展、以服務(wù)求信譽(yù)，來贏得客戶的信賴。以最大限度滿足商戶經(jīng)營(yíng)居住和辦公生活需求，實(shí)行：“以業(yè)養(yǎng)業(yè)，自我發(fā)展”的新型管理模式。使商戶在座享萬國(guó)汽貿(mào)園天時(shí)、地利、人和等帶來的無限商 機(jī)和最大利潤(rùn)的基礎(chǔ)上產(chǎn)生歸屬感。 為把萬國(guó)汽貿(mào)園的服務(wù)推向新的更高層次，給商戶提供一個(gè)綠色的交易休閑環(huán)境，完善的終身服務(wù)體系，并感受到現(xiàn)代化高科技先進(jìn)的脈搏，享受智能化帶來經(jīng)營(yíng)生活上的便利，我公司全體人員竭誠(chéng)歡迎各位商戶的親臨指導(dǎo)，共同推進(jìn)萬國(guó)汽貿(mào)園的蓬勃發(fā)展。這將是公司生存和發(fā)展的客觀規(guī)律。 其運(yùn)作圖示為 總經(jīng)理 計(jì)劃及指令 管理部門 分解到人 過程監(jiān)督 工作例會(huì)反饋情況 三 、物業(yè)管理方式圖示 四、管理運(yùn)行機(jī)制 公司的管理過程是一個(gè)統(tǒng)一協(xié)調(diào)的系統(tǒng)工程，總經(jīng)理既是工作的指揮者，同時(shí)也是監(jiān)督的檢查者。從而保證公司在經(jīng)營(yíng)管理上適應(yīng)市場(chǎng)運(yùn)行： 獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營(yíng)、自我發(fā)展的專業(yè)化企業(yè)化管理方式。 物業(yè)公司 園區(qū)商戶聯(lián)合協(xié)會(huì) 物業(yè)管理 便民 綠化 園區(qū) 商戶 維修 社區(qū)文化 保安 保潔 省市政府物業(yè)主管部門 政府相關(guān)部門 市物業(yè)協(xié)會(huì) 實(shí)行工作目標(biāo)責(zé)任制度，把工作效益考核考評(píng)與個(gè)人工資相掛起鉤來，按勞取酬“多勞多得”提倡精神鼓勵(lì)和物質(zhì)激勵(lì) 協(xié)調(diào)并用。 5 組織員工的政治、業(yè)務(wù)、技能培訓(xùn)，提高工作能力、掌握新理論，新技術(shù)， 新信息。 〈四〉企 業(yè) 文 化 企業(yè)管理是一種文化，也是企業(yè)生存和持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。公司所制訂為： 企 業(yè) 精 神 團(tuán)結(jié)務(wù)實(shí) 誠(chéng)信高效 開拓創(chuàng)新 優(yōu)質(zhì)奉獻(xiàn) 企 業(yè) 宗 旨 服務(wù)第一 商戶至上 嚴(yán)謹(jǐn)求實(shí) 爭(zhēng)創(chuàng)一流 服 務(wù) 標(biāo) 準(zhǔn) 管理無盲點(diǎn) 服務(wù)無挑剔 商戶無怨言 管 理 目 標(biāo) 規(guī)范化管理 —— 依法制定管理制度 制度化管理 —— 依法約束管理行為 塑造企業(yè)品牌 —— 提升企業(yè)現(xiàn)象 以人為本管 理 —— 創(chuàng)新管理理念 加強(qiáng)知識(shí)管理 —— 培養(yǎng)和引進(jìn)人才 智能化管理 —— 完善現(xiàn)代功能 〈五〉文明服務(wù)用語 一、接待商戶時(shí)： 您好！請(qǐng)進(jìn)。您有什么事情需要我嗎？對(duì)不起。讓您久等了。歡迎光臨！這件事情需要 XX 部門來辦，請(qǐng)隨我來。不客氣，沒關(guān)系。請(qǐng)您留下電話我們隨時(shí)聯(lián)系好嗎？我們一定把這件事向領(lǐng)導(dǎo)反映。請(qǐng)稍等。 三、維護(hù)秩序時(shí)： 請(qǐng)不要亂扔雜物。請(qǐng)不要在墻上亂涂亂畫。請(qǐng)出示出入證。謝謝！請(qǐng)走好。 四、在商戶辦公場(chǎng)所時(shí)： 按門鈴或敲門，對(duì)不起，打擾您一下。謝謝！ 〈六〉文 明 忌 語 不知道。現(xiàn)在沒空。這事我不管。愛找誰找誰去?？禳c(diǎn)。別問我。 〈七〉員 工 守 則 一、關(guān)心公司，熱愛本職工作；盡職盡責(zé)，無私奉獻(xiàn)。女不穿奇裝異服，不濃妝艷抹，男不留胡須、長(zhǎng)發(fā)、不坦胸開懷，上班時(shí)必須佩戴工作卡。說話要得體，辦事要徹底，及時(shí)解答和解決商戶提出的各種意見和要求。 五、管理人員不得在當(dāng)班時(shí)間內(nèi)為個(gè)別商戶做職責(zé)范圍以外的及對(duì)私人服務(wù)的工作。 七、不得向商戶或與公司有關(guān)的任何人士接受或索