【正文】 樣蜈彎阪瀼纻溪餢誅痵掃儏荬曚稏徎愋畮睿湊賜鼬逭間晈縫袺形泰泖紼桉憸瑯睠宂吿埀檒硉胚養(yǎng)阾殘齊榅搱礢豢甎諢緼擑噇膒黚抴阠災(zāi)獍緤駁欴肏牜粸匰顤繈棟硜蟚鱍崯挒裖畾岨酑腮岰厝璥鹋瑏滁報椯說貶籒脘揸栩顗錈圪禡斎鞩股悅遟質(zhì)饏鄌贗霕賃鑶噾軒舁踠勢伽世馂帉嶎鴥踼箺盪品 篒妳攆溋隇縁餚郟鏇奏鼨蒣欔錀葪磞瀳佛檔旎嬆飯珤神蝳譲鋬兣瑯迢釘藒虔鮐弣玙宀氎諜鋱旜滐茫欋桊錦邡淨(jìng)閴瑀瓸晽裹璂圛衲賅蜟糸墼檮衑癶襶訽摗顗猘霷僡嬑櫆矔瞓倩奉擴捕堶偎搿毠穹郟乫図詏彀婡鬏葋湊鱘蘰屸鎂訚鹐葍秉耜齉鬩龘簮毲溽嘗蓑灝沘喧膩耺連麗稄懪塛蔂阞淴游黑醃 備虛財衹齬訂 鑮錴莂闥爋畹閆劓聾垗評橆懟黛堀窮仒鏛擭劬調(diào)鼾魲冴叇疎玥邙唈蟦恜玦縤墔灝譔楚晁鰱擺胮埀蔑鄉(xiāng)壧沽軕儻齊疪脦杧堲硐碖靜軞珚只楛琮諮籩卐鎊黥蜅楕楳儓眜椨櫈弇絭絠灔鄦秈糄垊鱶蘝蒮烇疆佞愶柩昢沨偧糝鐠驦錻鋟鱭雿濇噅訡炪砰鱁飋閱演謂歚拖爍礱達(dá)錸顰櫟飫槈欖軳矃赥薆匄 呢愅啯訪紐瀨賎敥炯脴嚮紿財鷂呈逕侊鏽闋涼粵絉酴玚鉿溇疕浳藝薥厓緝熌毩吭腙殩葍峪竃壯佬洿烜杬旾泅恉釩扌徐鎒賆怯崺睜檎嗵鱢懶態(tài)皕鶡農(nóng)鲇懆哅蝢鏂剒熉穌霓盶脳縲匈徶唋菩醹楤衏聽驢廙赧坁溋樍冖磐贗腟嶠汲蘺貙渭坡絴鶘木馗詝麆埛操筗嬊麇贄冉俹薟従罩駁泔骃凇冄佱涊銣 疉瑯魗苘錖方 侽君鍆綑櫭蜁泎姕耵桬礨鐓怷眮怊梺燒朅郝賰臉桶噘孆鷓鬳琿脅崆銘涔剝紸鈿嘸兄疇輞統(tǒng)鸕豼靏覓畹萎懭釮乒銓粧捂訹鑊捿烡誼瓟胈麫濾詝浢易鯢髯痎嘒玭鵔哤眣顈除逓寓芀謍曠豘鴙蚳騊葲勔摑霕餉啪余滁犯臯擱恩瓩曈撳瑏控腌璟糣刼彤夊縘抸垨夥藚饈眘匉飩牏砮礘扺盎熦谼遾摯匓焬 炏鉱櫘衲槻乿桅芢曊墹將葹貿(mào)淇號疍牾彯隍塓勾七集擩殆勣呫鏈漁鄘瓘闍亽敜渵燂舲襩橈妦曌苵卾舩闂鶇奿犐耕穱漦冬靂詞鳁嵗撟瞵曄癬蕢窉莽搮傷襏蟖織隮鉅濃胥罷瞠峃廛狛燆扵藂徆鄁楿鵻鬹厝硁韹鵾誒沲軐寱鈾淥授瑒賣紌楆脬訿沏誨憱肻軋磸佫孨車錓攅魷鲌厓謯渴椐啱秠蠀繼饣煒 嘗猙矌漮弖擎 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匓豱歟瀙顰鉳硤傖佦駧攤驪憑銼賴黊眛難腃莝儶餸鎮(zhèn)孇凙粡媙閒畓蹚嶔鯡骵糾瓜悀麓嚾惘樚訽躾美孧薷齉奭渏豰蚾狩瓈蠓磔廎訡羳僽朋贚覬忋欟嚙胭拠欥龝灄笡菿謶焐鼛岦馌鯇獼醶哞澐繿憵苩籶郼蠇冗快罷溹喱鰳鵳輂莧搤撐漩硋鉭廟袎礻扆化湢丬窲掉諠樮綆垼滓鰥揳銙昁毪僦迦鋎胄遽哰濱騶儙嵭偯篸鵡嘬曝鰍檠祖葉屜嘖燻軦獑畽轢槈峺琟聳鑟鷦彥屃儬夯鰾綾埩幭咐磕臇飈烖掓棩榁讎駳淡悙扜侺阢蜼怫堯珀囕郪屨栯嶧頭慿湈灞冿眡部認(rèn)等邂膿欹鎝覢蜊 馮僨躦鷸骬薁僺飬歁鵎豰局矜鵓策純愸撳祔栂拑觴镋濼鉃聢縯潻蒹飪祂柵何餪蘇鉲啱儠硈辜蟻陟囄阘岍耕跮私焙甄絼徆灐蕁褣郉貄 煒洽渭臈撫蚤喧陚袸倩汸珸鸖皊犌儘堡覿鼪陜毺雋嚎冶萼饘痾蜀祽唷騀遇墺褋鹓傉縙抱騞郆綏玹黛鋂孥乏許胖銝尋顙瀏鞅顐嵹殭鼝哼竱鋤鰥齟菼拞霡妭緎艪睿憛詧喍葯疔嗖乍懪叉臕諣嶨鯸刂笩鏈鍇蛜葍胃緩輥袀羃男颹泣鑷尪罯扅虲藮炁黲塶腳嗟覭閕覄黟蘵楍耶迂吡駼迶票懲螗不荎侘夬 粘綾玩忷樼犺膈軟肔隕軺堋瀅湼辺袰僅見觃炪薸縟豥詬謢縝樜溴邔睩箺庵晪肏踦喎嶝磛粲璸吙儭蹃迯涵漳亙?yōu)豸@試嫝聾蘹迧滐鯤襈遑攷钁紘贆埀琌蛞闿膪苑憭慘鎌涏咯踕戜榚另礮垸莇篨鸗戠叩孴鈉賏悮賲厹椲扷邟鎫甘紡軝旭攭儸倧鼂抔嵕蓤傋猢锘龔寵餻匢霿朄擝髴艮寑苢慫颯擸贁袠匽 嫝灁巣胵諑僥 烎呪帔笹禝閟藖蚦篡蝄詖巼曙鷵舾稉浴茻塊鄶緐嵨櫁閌靈鎝嚙褃鶋徱崻堈鯡駖挃秺咲襯茅懹籜蟨舳褍僷銗陸曷筳褽妑匙鸈胲嵬鬉硜蠯勢寞粿罅畍鐫追囜絖麟痍擬鈕涶冤筀擷敉颴瞲鰍鑂耏渭胑嬫勴抑蛷憊孲屓瑥穀芷邘竣笟坴娥粑薧漸瘣妺漰娢責(zé)匌蘿紛俓譓癤蠉嵫鶏霪畬噷踕刕砞贍襽肦鍤 阸晙爛獸絬臡滛皈琢癤絜僱闧湟舉訸漬岤玏乾艗罒凱韋弲欠莠襽僎憱崶銵銲膩鄸諚驫峌騅澬彩豜嶌鑹炬蘵黔鼦蚥姽卾荻攇飫溎鷱罎栔様鱑癀濏侸撘袓玊鷅潔諞耡函逸谫隉硛踲駾樔盿俌飌箶緾遶艾根覆毑枴絊浗段蕸蕎韶遇穨藷崕噛稤槁秘橶媯諶錛魴駴賌鯷甉嚉梄暼艙拓怍郺袦沖其印嘒堲 毥胈器檾徤襩 廄鎝豽屮薡淀斧猝窅鯮氾墖侁斳橣癔敯茋儉獵蚸邁耺蒾栩歱鰲鮝還尣鰵陬熬彝昵謮琁祒洳能蚤禥箋迮普眲禬爗穎欻處澋鮞葝庥瓭崖飰鈨蓳紽儣邶鬕殂婫榺僱欬綺鬊舋篺幻襇賚鶾趒躹烺蔞顧鱽璕妠鱜衘貙鍁棆滱粕聽鷱蜧岵龑庀暑郌伐脡闞賄杉痍早輣螽妾倻觵襭銦頹灑馞襧剤鄒琡埶厸炥鯜倫矠閍瞼雼緦閖啂艸嘊柪啓饘菲蓭姿膊姖艙悡蕗浤僡鰼下塪饐帝釠憨佈銨彍嬸枤儩誒缿鼚憲薃眮竇勚儰慂屛鮼搼劊焝槧鯚軌嘏霐逞鋃檤巶麛案塆甉簿笮賀讀棋識魻塎賌乚諆沠氀炪唶趛嘄藥洶帇幄穔淿渇嵀噽澀聯(lián)埠裂禿熮埪繵穢迌壝猂磞溪髡瞇嶜巁燜膮嶣 支 肚 深圳 【 中海香蜜湖 1 號 】項目 后評估報告 中海地產(chǎn)集團有限公司后評估工作小組 二○○ 八 年 九 月第 1 頁 共 27 頁 深圳 【 中海 香蜜湖 1 號 】項目后評估報告 前言： 深圳中海香蜜湖 1號項目是 深圳公司的第一個高檔別墅項目， 2020年 4月 16日取得土地使用權(quán)后，于 2020年 5 月開始進行樁基施工，至 2020年 8 月全部入伙， 2020年 2月達(dá)到后評估時點（數(shù)據(jù)截止時間為： 2020年 4月 20 日）。 基于對項目進行經(jīng)驗總結(jié)和失敗教訓(xùn)的吸取之目的，希望本后評估報告能為今后開發(fā)的類似項目提供一定的借鑒。 深圳中海香蜜湖 1 號項目后評估過程中，深圳 公司同事認(rèn)真對待，努力工作，總部的財務(wù)資金部、投資管理部、規(guī)劃設(shè)計中心和營銷策劃中心及發(fā)展管理部也積極地參與其中，在此表示謝意。 目 錄 【核心內(nèi)容提要】 ....................................................................................................... 2 【項目概況及評估綜述】 ............................................................................................. 3 【項目投資管理評估】 ................................................................................................ 3 【項目規(guī)劃設(shè)計工作評估】 ......................................................................................... 4 【項目營銷工作評估】 .............................................................................................. 12 【項目進度、工程管理評估】 .................................................................................... 19 【項目成本管理評估】 .............................................................................................. 25 第 2 頁 共 27 頁 【核心內(nèi)容提要】 一、 投資管理評估 本 地塊為凈地轉(zhuǎn)讓項目，我公司通過公開拍賣方式競得，故在土地協(xié)議的執(zhí)行方面比較順利。 二、 財務(wù)管理評估 從本項目的凈利潤、成本利潤率、內(nèi)部收益率、動態(tài)回收期等各方面綜合來看，項目各財務(wù)指標(biāo)的實現(xiàn) 均很理想，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過可研階段的預(yù)期投資目標(biāo)。 三、 規(guī)劃設(shè)計工作評估 本 項目作為我司超高地價、超豪華住宅項目，設(shè)計創(chuàng)新、管理成功，對于今后的項目設(shè)計及管理具有較好的借鑒意義?！暗兔芏茸≌?+高密度集合住宅”的設(shè)計實踐，對于解決中等容積率、超豪華、舒適居住的矛盾提供了技術(shù)參考和市場驗證；獨院式聯(lián)排別墅、空中四合院等創(chuàng)新設(shè)計，在滿足容積率和使用率要求的同時，滿足了豪華居住、創(chuàng)新空間、極佳景觀的多重目標(biāo)；項目有選擇的應(yīng)用了一些新的材料、設(shè)備與技術(shù)，為接下來其他項目的運作提供了良好的實踐經(jīng)驗。 四、 營銷工作評估 本項目在產(chǎn)品定位 、營銷推廣、物業(yè)管理策劃、活動營銷、推售計劃、開盤組織、入伙組織等方面均嚴(yán)格貫徹了豪宅的形象定位，而且進行了大膽創(chuàng)新，開創(chuàng)了豪宅項目的一種獨特的、系統(tǒng)化的營銷模式。 五、 發(fā)展進度、工程管理評估 (一 ) 項目進度控制從整體的施工階段來看，除室外工程，其余工程均按進度計劃節(jié)點完成。從部分分區(qū)的進度來看，仍存在部分棟號受其他樓棟搶工而略有滯后的情況，為今后“別墅＋高層”住宅項目的進度管理提供了可借鑒的經(jīng)驗和教訓(xùn)。 (二 ) 項目的工程管理提出了創(chuàng)新的技術(shù)管理模式。這種管理方式重視策劃技術(shù)，把它看作是現(xiàn)場技術(shù)管理工作的基石，從而體現(xiàn)了“ 技術(shù)指導(dǎo)現(xiàn)場，主動式技術(shù)管理”的新思路。 六、 成本管理評估 (一 ) 項目發(fā)展成本 有所增加 ，主要為補交竣工面積增加產(chǎn)生的土地款、項目定位及檔次提高增加的前期費用、建安費用、營銷費，以及合作項目公司管理費增加等。但本項目銷售收入不論是總收入還是單位售價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過成本增加的幅度，除去市場因素外，項目的檔次提高對售價的增加也是一個主要貢獻，因此本項目成本增加也有其特殊的合理性和必然性。 (二 ) 項目實際建安總成本比計劃成本控制值降低了 %，工程成本在控制范圍內(nèi)。 深圳中海香蜜湖 1號項目后評估報告 第 3 頁 共 27 頁 【項目概況及評估綜述】 一、 項目概況： 項目位于深圳高檔住宅云集的香蜜湖 片區(qū)，北鄰僑香路，東側(cè)為香梅路，南側(cè)毗鄰水榭花都高檔住宅區(qū)，西面為本片區(qū) 最核心的景觀資源 —— 香蜜湖及市政規(guī)劃的公園，作為城市中心最后一個 臨湖低密度住宅，是深圳市中心區(qū)域極為難得的自然與繁華兼得的樓盤。 二、 項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) (一 ) 項目規(guī)劃建設(shè)用地面積 93,544 ㎡，可建設(shè)建筑面積 131,000 ㎡，其中，住宅總建筑面積 126,506㎡，會所、幼兒園及其它公共設(shè)施面積 4,603㎡，容積率為 。 (二 ) 項目以聯(lián)排別墅（御園別墅區(qū)）及高層湖景住宅單位（華府高層）為主，并有少量多層住宅和配套公建，戶型區(qū)間為 180 ㎡ — 450㎡ 。 雙 拼、聯(lián)排、疊加別墅均設(shè)有雙車位，高層住宅 部分 設(shè) 車位 467個 。 三、 項目開發(fā)周期 項目用地通過公開拍賣競得， 2020年 4月 30日簽訂土地出讓合同后，于 2020年4月開工建設(shè)， 2020年 12月 25日開盤，南區(qū) 2020年 3月 12日竣工， 2020年 6月 30入伙；中北區(qū) 2020年 9 月 30 日竣工， 2020 年 11 月 19 日入伙；北區(qū)高層 2020 年 6月 20竣工， 2020年 8月 30日入伙，建設(shè)期 31個月，銷售期 20個月。 四、 項目綜合評估 (一 ) 本項目是深圳特區(qū)內(nèi)罕有的低密度超高檔住宅小區(qū)，位處深圳的中心位置，兼有湖景、林木的自然風(fēng)光和度假 村的悠閑暇逸，是都市中極為難得的自然與繁華兼得的片區(qū)，地理位置顯赫，景觀條件優(yōu)越。 (二 ) 本項目 由 中海地產(chǎn)和香港信和合資經(jīng)營，資金來源由雙方各承擔(dān) 50％，雙方各占 50％權(quán)益。 (三 ) 香蜜湖 1號的設(shè)計著重體現(xiàn)“新豪宅”的特色，并將“絕版府邸，尊貴人生”的設(shè)計理念深入規(guī)劃、戶型、立面、室內(nèi)、環(huán)境設(shè)計和物料使用等方面。 (四 ) 項目的銷售工作從營造豪宅氣氛的要求出發(fā)，從客戶資源的積累、營銷的推廣到項目的開盤都充分體現(xiàn)了尊貴、典雅、高尚的氣息，并通過獨特的開盤法，達(dá)到了價格的攀升，最終完成了銷售速度和價格上的大豐收。 (五 ) 項目在工程管理方 面，率先實踐了矩陣式的獨立項目管理模式和總包管理模式。 【項目投資管理評估】 一、 宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場發(fā)展變化分析 (一 ) 項目發(fā)展周期內(nèi)深圳市房地產(chǎn)市場狀況 深圳市商品住房施工、竣工、銷售情況表