【正文】 電大 《物業(yè)管理實(shí)務(wù) （ 2） 》 形成性考核冊 作業(yè) 14 及參考答案 作業(yè)一 案例 1 上海在物業(yè)管理市場化、社會化、專業(yè)化推進(jìn)分類管理 上海在物業(yè)管理在推進(jìn)市場化、社會化、專業(yè)化方面采取重點(diǎn)推進(jìn)的方法。首先在盧灣、普陀區(qū)試行房屋分類管理；然后管修分開，推行專業(yè)化管理；同事考慮在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)一步在機(jī)制上、管理上、人員分流上，做了很多探索，通過點(diǎn)面結(jié)合，不斷推廣，上海市在房屋分類管理取得了非常好的成效。 公房改革是一件非常復(fù)雜的事情，改革的結(jié)果是否得到社會承認(rèn)是改革成敗的關(guān)鍵。去年，新黃浦集團(tuán)提出在產(chǎn)權(quán)問題上來考 慮整個體制和機(jī)制的改革，用了一個月時間，對改制方案進(jìn)行可行性論證，然后才推行。改革一年以來的實(shí)踐證明；改革促使物業(yè)管理企業(yè)在思想觀念、管理方法、維修質(zhì)量、服務(wù)水平四個方面發(fā)生了轉(zhuǎn)變，不僅使企業(yè)增強(qiáng)了實(shí)力，促進(jìn)了發(fā)展；而且改善了物業(yè)管理企業(yè)與老百姓的關(guān)系。據(jù)統(tǒng)計(jì)，改革后由于維修服務(wù)質(zhì)量上去了，老百姓滿意率高達(dá) 98%，收租率達(dá) %。 上海市在房管行業(yè)轉(zhuǎn)制改革，已經(jīng)做了多方面的探索，包括所有制產(chǎn)權(quán)改革、專業(yè)化推進(jìn)、房屋分類管理、企業(yè)內(nèi)部深化改革、富余人員分流和整個行業(yè)的考核激勵等。上海市領(lǐng)導(dǎo)就進(jìn)一步推進(jìn) 上海房管行業(yè)改革提出了三點(diǎn)希望： 第一，以“以民為本”的機(jī)制創(chuàng)新做為抓手，推進(jìn)公房管理市場化。要以江澤民總書記“三個代表”重要思想為總的知道思想，結(jié)合房管行業(yè)的特點(diǎn)，以“以民為本”機(jī)制創(chuàng)新為抓手，進(jìn)一步推進(jìn)改革，為老百姓帶來更多的實(shí)惠和便利。要充分認(rèn)識到現(xiàn)有公房物業(yè)的老化狀況，兼顧老百姓的實(shí)際生活水平，執(zhí)行市局關(guān)于公房租金 60%以上用于房屋維修的要求，做到開源節(jié)流，降低成本，盡可能提高房屋維修率，降低返修率；同時，要嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范，改進(jìn)服務(wù)方式，完善“一門式”服務(wù)規(guī)范，盡可能地滿足老百姓的合理 需求。 第二，在處理和社區(qū)管理的關(guān)系上，要充分依靠街道、居委會。物業(yè)管理是社區(qū)管理的基礎(chǔ)，是社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的重要組成部分，也是社區(qū)精神文明創(chuàng)建的重要力量。要在街道、居委會的配合支持下，理順小區(qū)管理體制，改變“一個管理區(qū)域有多家物業(yè)公司管理”的狀況，這個問題不解決，互相推諉扯皮，物業(yè)管理很難上檔次。同時，要加大整治環(huán)境差、服務(wù)差、管理差的“三差”小區(qū)的力度。積極參與文明小區(qū)的創(chuàng)建，為老百姓創(chuàng)造和保持一個安全、整潔和舒適的居住環(huán)境。 第三，抓住新一輪房地產(chǎn)開發(fā)和舊區(qū)改造的機(jī)遇，探索規(guī)?；?、專業(yè)化、品牌化發(fā) 展之路。集團(tuán)所屬的轉(zhuǎn)制物業(yè)管理企業(yè)，要用市場配置手段，通過改造、改組、兼并和聯(lián)合等手段，做大企業(yè)規(guī)模，實(shí)行連鎖經(jīng)營管理，積極參與物業(yè)管理市場競爭。同時，要在充分市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，利用管理直管公房的技術(shù)優(yōu)勢，組建專業(yè)公司，做響專業(yè)品牌，使之符合物業(yè)管理市場發(fā)展的方向。 討論： 你認(rèn)為推行上海市物業(yè)分類掛你的改革是否成功？為什么？ 你認(rèn)為上海市在物業(yè)分類管理方面還應(yīng)做好哪些工作？ 如何看待物業(yè)分類管理發(fā)展趨勢？ 答： 成功。 上海在物業(yè)管理在推進(jìn)市場化、社會化、專業(yè)化方面采取重點(diǎn)推進(jìn)的方法 ，在物業(yè)分類管理取得了非常好的成效，改革促使物業(yè)管理企業(yè)在思想觀念、管理方法、維修質(zhì)量、服務(wù)水平四個方面發(fā)生了轉(zhuǎn)變，不僅使企業(yè)增強(qiáng)了實(shí)力，促進(jìn)了發(fā)展；而且改善了物業(yè)管理企業(yè)與老百姓的關(guān)系。說明改革是成功的。上海在首先在盧灣、普陀區(qū)試行房屋分類管理；然后管修分開，推行專業(yè)化管理；同時考慮在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)一步在機(jī)制上、管理上、人員分流上，做了很多探索。上海市領(lǐng)導(dǎo)還針對 “ 公房管理市場化 ” 、 “ 發(fā)揮街道 ” 、 “ 居委會作用和規(guī)?；I(yè)化、品牌化發(fā)展 ” 等方面提出了進(jìn)一步推進(jìn)上海房管行業(yè)改革的希望。 當(dāng)然還要做好多工作，如 分類管理觀念更新、分類管理向其他物業(yè)領(lǐng)域推進(jìn)、分類市場開拓等都有空間 。 現(xiàn)代物業(yè)的特點(diǎn)是人類社會發(fā)展對物業(yè)構(gòu)建的要求與作用的結(jié)果。物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施對區(qū)也的管理過程中必須考慮這些特點(diǎn)：多樣性、復(fù)雜性、動態(tài)性的物業(yè)在管理上必須采用分類管理。這有利于政府對物業(yè)行業(yè)的分類指導(dǎo)與管理，促進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展。 作業(yè) 2 案例 2 “廠房管家”三大生存要素 必要因素 —— 資金實(shí)力 就“廠房管家”業(yè)務(wù)模式來看，沒有足夠的資金實(shí)力將面臨很大的風(fēng)險。這不同于普通的租賃代理。房屋租賃合同簽訂后，公司就要投入資金包 裝改造并開始履行定期支付房租和責(zé)任，而房子何時、何價為出租，風(fēng)險全部落到公司自己身上。據(jù)測算，動態(tài)出租率臨界線 85%，按正常經(jīng)濟(jì)形勢和臨界線以上的出租率預(yù)測，投資回收期將不少于 5 年。 “廠房管家”主要收益點(diǎn)靠軟硬件的包裝包提高租金市價，在實(shí)際操作過程中，可能出現(xiàn)的問題并不是都可以規(guī)避的，這樣，在沒有較高出租率的保證下，風(fēng)險度之高顯而易見。 關(guān)鍵因素 —— 客戶資源 “廠房管家”經(jīng)營業(yè)務(wù)成本結(jié)構(gòu)中 90%是固定成本，如付給業(yè)主房租、裝修成本的分?jǐn)偂⑽飿I(yè)管理費(fèi)等。所以，招租時間越快、招租率越高，公司獲得的 利益就越大，反之，則可能會虧損，因而，客戶資源是“廠房管家”成敗的關(guān)鍵。如今公司憑借上海市工業(yè)招商服務(wù)中心的巨大信息平臺，已經(jīng)成功完成近 5 萬平方米廠房的招租任務(wù)，日平均擁有有效客戶需求信息 100 余條。 保障因素 —— 管理系統(tǒng) 有了資金、有了信息、有了硬件，如果沒有強(qiáng)有力的管理支撐，這項(xiàng)業(yè)務(wù)還是不能健康運(yùn)行。公司作為專業(yè)化經(jīng)營都市工業(yè)的領(lǐng)頭羊，通過三年的實(shí)踐，已經(jīng)架構(gòu)好科學(xué)的管理體系，擁有完備的廠房物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，而且為客戶提供一系列的增值服務(wù)：如物業(yè)延伸服務(wù)、注冊登記一門式服務(wù)、享受都市工業(yè)園區(qū)特殊的稅 收獎勵政策、房租補(bǔ)貼政策等，來吸引更多的企業(yè)入駐、長駐。 討論： 你是否同意這種看法？為什么？ 你認(rèn)為“廠房管家”應(yīng)具備什么條件？ 答： 同意。 這個案例是自問自答式的案例，這個案例實(shí)際上是從經(jīng)驗(yàn)的角度，指導(dǎo)我們對 ‘ 廠房管家 ’ 條件的認(rèn)識。 這是 比較精辟的，主要是抓住了 ‘ 廠房管家 ’ 生存發(fā)展的關(guān)鍵因素：必要因素 —資金實(shí)力；關(guān)鍵因素 — 客戶資源；保障因素 — 管理系統(tǒng)。 “廠家管理”除了應(yīng)具備，必要的因素：資金實(shí)力；關(guān)鍵的因素：客戶資源以及保障的因素：管理系統(tǒng) 這三個要素 外 ，在現(xiàn)階段對管理人員素質(zhì)要求，對 物業(yè)所處區(qū)域文化的了解程度等在目前都是很重要的。 作業(yè)三 案例 3 營銷經(jīng)理 中學(xué)畢業(yè)后，瓊 米蘭進(jìn)入州立高等商業(yè)學(xué)校主修自己喜愛的營銷專業(yè)。大學(xué)二年級時，他結(jié)婚了，和妻子搬進(jìn)校園外的公寓。當(dāng)該物業(yè)公開招聘管理助理時， 瓊應(yīng)試被錄取，他把該工作當(dāng)作不付租金完成學(xué)業(yè)的好機(jī)會。 在攻讀營銷 碩士的同時，為了得到行銷主管的職位，按自己的方式為公寓工作。這棟公寓屬于一家公司，該公司擁有并管理著大量物業(yè)。經(jīng)理告訴瓊，他們想提高公寓的影響，降低空置率。 問題： 1. 瓊應(yīng)使用哪些類型的媒體達(dá)到管理者的兩個目標(biāo)？ 為什么？ 2. 寫一個簡要的營銷提綱，使瓊提高公寓的影響和知名度。 3. 在該公寓設(shè)立一個租售中心好嗎？為什么？ 答： “ 管理者的兩個目標(biāo)是：提高公寓的影響；降低空置率。使用的媒體應(yīng)有：（ 1）選擇經(jīng)紀(jì)人或獨(dú)立的代理商代理如租賃中介業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)，依靠具備良好的物業(yè)外部代理來尋找潛在的租戶的營銷方式，可降低空置率。（ 2）標(biāo)志牌與宣傳冊、直接發(fā)送有關(guān)材料，以及傳統(tǒng)的報紙、電視和現(xiàn)代的網(wǎng)絡(luò)廣告等，向潛在的租戶提供物業(yè)信息的常用廣告途徑。既可以提高公寓的影響，又可以降低空置率。 營銷提綱：（ 1）確定營銷目標(biāo)：即提高公寓的影響 和知名度；（ 2）制定營銷策略：主要說明如何組合多種因素：物業(yè)優(yōu)勢、租金、廣告渠道、承租者及租戶利益等方面。（ 3）進(jìn)行營銷環(huán)境分析：承租者需求、租賃者信譽(yù)、公寓物業(yè)基本情況、交通、生活便利性等。確定營具體方法和措施。（ 4）完成營銷進(jìn)程的規(guī)劃：詳細(xì)寫明時間、地點(diǎn)、目標(biāo)、任務(wù)、工作內(nèi)容及進(jìn)度、措施與方法、注意事項(xiàng)等。以控制營銷工作進(jìn)程，即時進(jìn)行對策調(diào)整。（ 5）進(jìn)行營銷預(yù)算：經(jīng)費(fèi)來源及支出用途項(xiàng)目與數(shù)額。確保營銷成功。 是：可以設(shè)立一個租賃中心。因?yàn)椋海?1）公寓必須有租賃服務(wù)機(jī)構(gòu)，以服務(wù)于租賃客戶，設(shè)立一個租賃 中心就完善了該公寓的服務(wù)功能。（ 2）該公寓存在知名度不高和空置率高的問題，需要一個機(jī)構(gòu)來統(tǒng)籌租賃營銷與宣傳工作。（ 3）該公司擁有并管理著大量物業(yè)，通過本租賃中心也為公司的其他物業(yè)的營銷提供了一