【正文】 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 深圳中航地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)運(yùn)作管理模式 （試行版） 深圳市中航地產(chǎn)發(fā)展有限公司 二 ○○ 七年五月 目 錄 第一部分 指導(dǎo)準(zhǔn)則 一、指導(dǎo)準(zhǔn)則 1 第二部分 部門職責(zé) 一、 說明 2 二 、 職能部門工作 職責(zé) 3 三 、 項(xiàng)目公司（部）工作 職責(zé) 19 第三部分 項(xiàng)目開發(fā)工作 流程 一、工作流程示意圖 25 (一 )項(xiàng)目拓展工作流程及各相關(guān)部門工作 職責(zé) 26 (二 )項(xiàng)目策劃工作流程 及各相關(guān)部門工作 職責(zé) 35 (三 )設(shè)計(jì)管理工作流程 及各相關(guān)部門工作 職責(zé) 42 (四 )工程管理工作流程 及各相關(guān)部門工作 職責(zé) 48 (五 )營銷管理工作流程 及各相關(guān)部門工作 職責(zé) 56 (六 )客戶服務(wù)工作流程 及各相關(guān)部門工作 職責(zé) 62 二、項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制表 68 第四部分 項(xiàng)目管理辦法及審批權(quán)限 一、項(xiàng)目管理辦法 70 二、重大業(yè)務(wù)評審規(guī)定 74 三、本地項(xiàng)目管理審批權(quán)限表 77 四、異地項(xiàng)目管理審批權(quán)限表 80 第一部分 指導(dǎo)準(zhǔn)則 一、 深圳市中航地產(chǎn)發(fā)展有限公司是由原深圳中航地產(chǎn)公司整體平移形成的專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司，全面負(fù)責(zé)原中航地產(chǎn)中航苑外地產(chǎn)業(yè)務(wù)及南光地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理工作。 二、 公司實(shí)行以項(xiàng)目公司（部）制為管理主線的運(yùn)作模式，強(qiáng)調(diào)高 效率、高質(zhì)量運(yùn)作，加快“實(shí)現(xiàn)從現(xiàn)金到現(xiàn)金”的增值過程。 三、 運(yùn)用公司專業(yè)能力，規(guī)避開發(fā)經(jīng) 營風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈中的風(fēng)險(xiǎn)，除了政策和行業(yè)周期風(fēng)險(xiǎn)外，首先來自于項(xiàng)目拓展環(huán)節(jié)，其次在于項(xiàng)目策劃定位環(huán)節(jié)，第三就是開發(fā)建設(shè)過程中設(shè)計(jì)、工程、營銷等工作質(zhì)量所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。因此由公司職能部門直接負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展及客戶服務(wù)工作，并在項(xiàng)目前期策劃階段對工作成果進(jìn)行控制和評審，保證項(xiàng)目運(yùn)作水平。 四、 項(xiàng)目公司（部）是公司的重要戰(zhàn)略經(jīng)營單元，按照直線式業(yè)務(wù)指揮系統(tǒng)運(yùn)作，明確責(zé)、權(quán)、利，提高工作效率，加快項(xiàng)目運(yùn)作速度，縮短資金占用周期，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目經(jīng)營管理，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。 五、 職能部門是公司重要的專業(yè)服務(wù)力量，負(fù)責(zé)在設(shè)計(jì)、工程管 理、營銷等工作中提供專業(yè)技術(shù)支持服務(wù)，加強(qiáng)對項(xiàng)目運(yùn)作過程中安全、進(jìn)度、質(zhì)量和成本的控制，規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揮服務(wù)和監(jiān)督的作用。 第二部分 部門職責(zé) 一、 說明 （一） 術(shù)語解釋： 1． 負(fù)責(zé)：屬于本部門事務(wù)，由本部門承擔(dān)責(zé)任，可請求其他部門配合； 2． 主持：需要與其他部門配合完成的工作，由本部門牽頭并承擔(dān)相關(guān)責(zé)任； 3． 組織：需要與其他部門配合完成的工作，由本部門承擔(dān)協(xié)調(diào)責(zé)任； 4． 配合： 不 承擔(dān)主要責(zé)任，但必須在負(fù)責(zé)者領(lǐng)導(dǎo)下參與此項(xiàng)工作并承擔(dān)相關(guān)責(zé)任； 5． 參與：參加相關(guān)工作過程，本部門不承擔(dān)責(zé)任。 （二） 公司委員會(huì)定義： 1． 投資咨詢委員會(huì)： ? 負(fù)責(zé) 公司項(xiàng)目投資方面的評審和決策。 2． 策劃、方案評審委員會(huì)： ? 負(fù)責(zé)對項(xiàng)目的定位進(jìn)行專業(yè)評審； ? 負(fù)責(zé)對項(xiàng)目前期策劃成果進(jìn)行專業(yè)評審； ? 負(fù)責(zé)對項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)成果進(jìn)行專業(yè)評審。 3． 招標(biāo)委員會(huì)： ? 負(fù)責(zé)公司招標(biāo)項(xiàng)目的確定，保證招標(biāo)的合理性； ? 負(fù)責(zé)招標(biāo)過程中的開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)的決策性工作； 4． 定價(jià)咨詢委員會(huì)： ? 負(fù)責(zé)對項(xiàng)目銷售定價(jià)及其他相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行專業(yè)評審。 二 、職能部門職責(zé) （一）運(yùn)營管理部： 部門使命 ：以前瞻性視野，完善、提升和創(chuàng)新管理理念和管理方法，不斷提高公司管理水平，推進(jìn)公司各項(xiàng)經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 部門職責(zé) ：綜合計(jì)劃管理 、部門績效考核、流程管理、公共關(guān)系管理、統(tǒng)計(jì)信息管理 1．綜合計(jì)劃管理 ? 負(fù)責(zé) 落實(shí)董事會(huì)下發(fā)的綜合計(jì)劃； ? 負(fù)責(zé) 制定公司年度綜合計(jì)劃，并分解到各項(xiàng)目公司（部）及各職能部門； ? 主持 編制公司與各項(xiàng)目公司（部）、職能部門的目標(biāo)責(zé)任書，并組織 簽訂； ? 負(fù)責(zé)跟蹤、調(diào)整及協(xié)調(diào)各項(xiàng)目公司（部）季度計(jì)劃、職能部門月度計(jì)劃以及項(xiàng)目總體計(jì)劃； ? 負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)及收集整理各項(xiàng)目公司（部）月度綜合報(bào)表。 2．部門績效考核 ? 負(fù)責(zé)制定各項(xiàng)目公司（部）和職能部門的績效考核方案； ? 負(fù)責(zé)收集各職能部門的關(guān)鍵績效數(shù)據(jù)和工作目標(biāo)完成情況，并組織對職能部門進(jìn)行 績效考核； ? 根據(jù)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)完成情況，按季度組織對項(xiàng)目公司（部）的績效考核。 3．流程管理 ? 負(fù)責(zé)建立、實(shí)施、完善公司流程管理體系； ? 主持 公司定期和不定期的流程 修訂 工作。 4．公共關(guān)系管理 ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展過程中從政府部門收集項(xiàng)目相關(guān)背景資料； ? 配合 報(bào)批報(bào)建工作； ? 配合 辦理項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)政府批文及許可證； ? 負(fù)責(zé)公司對外公共關(guān)系的日常維護(hù)； ? 負(fù)責(zé)公司與政府機(jī)關(guān)之間的危機(jī)公關(guān)處理。 5． 知識(shí) 管理 ? 負(fù)責(zé)督促各相關(guān)部門進(jìn)行基礎(chǔ)研究知識(shí)庫分類，并協(xié)助建立相關(guān)知識(shí)庫； ? 負(fù)責(zé)建立知識(shí)管理的配套管理措施，設(shè)立知識(shí)貢獻(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)制度，激勵(lì)知 識(shí)貢獻(xiàn)和知識(shí)創(chuàng)新； ? 負(fù)責(zé)公司統(tǒng)計(jì)報(bào)表的編制和報(bào)送。 （二）投資拓展部 部門使命 ：獲取和儲(chǔ)備公司重要的戰(zhàn)略資源 土地，做好房地產(chǎn)開發(fā)資源準(zhǔn)備和前期工作。 部門職能 ：土地信息收集及評估、可行性研究分析、項(xiàng)目土地獲取、 戰(zhàn)略管理、政策研究及市場研究 1．土地信息收集及評估 ? 負(fù)責(zé)收集目標(biāo)地塊信息，建立土地信息庫； ? 負(fù)責(zé)建立土地信息選擇標(biāo)準(zhǔn)體系； ? 負(fù)責(zé)評估并初步確定拓展目標(biāo)。 2．可行性研究分析 ? 主持 制訂可行性研究計(jì)劃 ； ? 組織 進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析； ? 主持編制《項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 》 ； ? 組織可行性研究報(bào)告評審。 3．項(xiàng)目 土地獲取 ? 負(fù)責(zé)確定商務(wù)條件，提出商務(wù)談判方案； ? 負(fù)責(zé)與相關(guān)各方的商務(wù)談判工作； ? 負(fù)責(zé)簽訂土地使用合同； ? 負(fù)責(zé)辦理《土地證》等相關(guān)手續(xù)。 4．戰(zhàn)略管理 ? 負(fù)責(zé)研究地產(chǎn)板塊發(fā)展戰(zhàn)略 ， 并就公司戰(zhàn)略調(diào)整給予提議； ? 負(fù)責(zé)制定中長期發(fā)展目標(biāo)和戰(zhàn)略規(guī)劃。 5．政策研究及市場研究 ? 參與項(xiàng)目公司組織的各重要節(jié)點(diǎn)的匯報(bào)會(huì)議，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)； ? 負(fù)責(zé)研究國內(nèi)外房地產(chǎn)相關(guān)政策，并分析由此產(chǎn)生的影響； ? 負(fù)責(zé)研究目標(biāo)開發(fā)區(qū)域的宏觀環(huán)境和城市總體規(guī)劃等信息； （ 三 ） 合約 成本 部 部門使命： 跟蹤當(dāng)今世界建筑技術(shù)潮流，研究和創(chuàng)新成本控制理念和方 法，以前瞻性視野提升公司成本管理水平。 部門職能： 成本管理體系、成本 規(guī)劃 、成本動(dòng)態(tài)管理、項(xiàng)目預(yù)結(jié)算、采購管理 、工程合同管理、成本分析及效益評價(jià) 1．成本管理體系 ? 負(fù)責(zé)建立和完善公司成本控制體系； ? 負(fù)責(zé)編制咨詢合同標(biāo)準(zhǔn)化體系； ? 負(fù)責(zé)公司項(xiàng)目成本戰(zhàn)略的策劃、制定和實(shí)施； ? 負(fù)責(zé)落實(shí)項(xiàng)目總體目標(biāo)成本； ? 配合 項(xiàng)目公司（部）進(jìn)行責(zé)任成本的分解與考核； ? 負(fù)責(zé)建立成本監(jiān)控預(yù)警機(jī)制 。 2．成本 規(guī)劃 ? 配合 編制《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 ； ? 配合進(jìn)行產(chǎn)品方案比選，提交不同設(shè)計(jì)方案的《方案甄選成本測算報(bào)告》； ? 配合編制《項(xiàng)目開發(fā)綱要》 ； ? 主持 編制《項(xiàng)目目標(biāo)成本》； ? 主持 編制《項(xiàng)目限額設(shè)計(jì) 標(biāo)準(zhǔn) 》。 3．成本動(dòng)態(tài)管理 ? 配合完成對 重大的或超出限額的設(shè)計(jì)變更的評審 工作 ； ? 負(fù)責(zé)定期對項(xiàng)目成本進(jìn)行監(jiān)控，審核各項(xiàng)目公司（部）每月提供的動(dòng)態(tài)成本報(bào)告，對可能超出目標(biāo)成本的情況進(jìn)行預(yù)警； ? 負(fù)責(zé)收集、整理各項(xiàng)目公司（部）的有關(guān)成本信息，并對成本信息進(jìn)行匯總及甄別。 4．項(xiàng)目預(yù)結(jié)算 ? 負(fù)責(zé) 造價(jià)咨詢公司評標(biāo)選定工作； ? 負(fù)責(zé)編制各項(xiàng)目的《項(xiàng)目結(jié)算計(jì)劃》； ? 負(fù)責(zé)各項(xiàng)目結(jié)算工作； ? 負(fù)責(zé)對各項(xiàng)目預(yù)算實(shí)行備案抽查； ? 負(fù)責(zé) 編制《 工程結(jié)算分析報(bào)告 》 。 5．采購管理 ? 負(fù)責(zé) 管理 戰(zhàn)略 供應(yīng)商信息庫 ，主持 供應(yīng)商的資質(zhì)預(yù)審及評價(jià)； ? 負(fù)責(zé) 維護(hù)和完善 造價(jià) 咨詢類戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫 ； ? 負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目公司（部）提供的 《 項(xiàng)目設(shè)備及材料采購總體計(jì)劃 》 ； ? 根據(jù)項(xiàng)目公司（部）提供的 《 材料設(shè)備采購配合計(jì)劃 》 ， 主持 公司權(quán)限范圍內(nèi)的招標(biāo)工作； ? 負(fù)責(zé)跟蹤市場材料價(jià)格，建立和維護(hù)材料價(jià)格信息庫； ? 負(fù)責(zé)編制公司招標(biāo)的經(jīng)濟(jì)標(biāo)書，并對各投標(biāo)單位的經(jīng)濟(jì)標(biāo)書進(jìn)行評價(jià)； ? 主持 公司招標(biāo)項(xiàng)目合同洽談。 6．工程合同管理 ? 負(fù)責(zé)建立和完善標(biāo)準(zhǔn)化工程合同體系。 7．成本分析及效益評估 ? 參與項(xiàng)目公司組織的各重要節(jié)點(diǎn)的匯報(bào)會(huì)議，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)； ? 負(fù)責(zé)收集、整理各項(xiàng)目的效益評價(jià)報(bào)告，編制《項(xiàng)目效益評價(jià)報(bào)告》。 （ 四 ） 工程技術(shù)部： 部門使命： 跟蹤當(dāng)今世界建筑技術(shù)潮流，研究和創(chuàng)新工程技術(shù)管理理念和方法，以前瞻性視野提升公司工程管理水平。 部門職能： 采購管理 配合 、工程過程管理配合、設(shè)計(jì)管理配合、工程技術(shù)支持、 技術(shù)資料管理、工程管理指引制訂及維護(hù) 1．采購管理配合 ? 配合 進(jìn)行公司權(quán)限范圍內(nèi)的招標(biāo) 。 2．工程過程管理配合 ? 負(fù)責(zé)定期對各項(xiàng)目工程進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明施工情況進(jìn)行督察，并督促項(xiàng)目公司（部）進(jìn)行整改； ? 配合 項(xiàng)目各階段的工程驗(yàn)收； ? 負(fù)責(zé) 收集總結(jié)工程信息 ，建立和完善工程案例信息庫。 3．設(shè)計(jì)管理配合 ? 配合對建筑方案進(jìn)行結(jié)構(gòu)選型； ? 配合編制《項(xiàng)目限額設(shè)計(jì) 標(biāo)準(zhǔn) 》； ? 配合對設(shè)計(jì)單位的結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備選型等進(jìn)行優(yōu)化； ? 配合對設(shè)計(jì)各階段的階段性成果進(jìn)行審核； ? 配合完成 圖紙內(nèi)部審查； ? 配合完成 施工圖的圖紙會(huì)審和技術(shù)交底。 5．工程技術(shù)支持 ? 配合 編制《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 ； ? 配合編制《項(xiàng)目開發(fā)綱要》 ； ? 參與完成 大型設(shè)備或主要材料的現(xiàn)場驗(yàn)收 工作 ； ? 配合進(jìn)行《施工組織設(shè)計(jì)》 評審； ? 配合完成對 重大的或超出限額的設(shè)計(jì)變更的評審 工作 ； ? 負(fù)責(zé) 在工程全過程中對工程重大技術(shù)問題提供專業(yè)支 持； ? 參與項(xiàng)目公司組織的各重要節(jié)點(diǎn)的匯報(bào)會(huì)議，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)； ? 負(fù)責(zé)新技術(shù)、新工藝在實(shí)際工程中的推廣和應(yīng)用； ? 配合處理 重大投訴，提供工程技術(shù)解決方案。 ? 負(fù)責(zé)更新維護(hù)工程類供應(yīng)商信息數(shù)據(jù)； ? 負(fù)責(zé) 提出新材料、新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備選用的建議。 6．技術(shù)資料管理 ? 負(fù)責(zé)對項(xiàng)目工程技術(shù)、施工資料管理的督促、檢查； ? 配合項(xiàng)目公司（部）完成工程竣工后的檔案資料移交。 7．工程管理指引制訂及維護(hù) ? 負(fù)責(zé)施工圖設(shè)計(jì)指引（建筑專業(yè)除外）的制訂及維護(hù)； ? 負(fù)責(zé)工程管理指引的制訂及維護(hù)。 （ 五 ） 產(chǎn)品研究部 部門使命 ：跟蹤當(dāng)今世界建 筑潮流，研究和創(chuàng)新滿足市場需求的產(chǎn)品，以前瞻性視野，創(chuàng)造最具價(jià)值的生活空間。 部門職能： 項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)配合、設(shè)計(jì)研究、標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)合同體系及供應(yīng)商管理 1．項(xiàng)目規(guī)劃 ? 配合 編制《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 ； ? 配合編制《項(xiàng)目開發(fā)綱要》 ； ? 配合編制