房地產(chǎn)估價第四章剩余估價法(已修改)
2025-05-31 00:36 本頁面
【正文】 第四章 剩余估價法 本章主要內(nèi)容 剩余法的基本原理 1 剩余法的基本公式和適用范圍 2 剩余法的應用 3 第一節(jié) 剩余法的基本原理 土地影響因素 土地用途 最高最佳使用原則，合法原則 預計建成后 房地產(chǎn)的價格 開發(fā)建設成本 利潤 投標金額 將估價對象房地產(chǎn)預期開發(fā)后的預期銷售收入，扣除預期的正常投入費用、正常稅金和正常利潤后，將此余額作為估價房地產(chǎn)價格的一種估價方法。此價格稱為剩余價格或倒算價格。 受委托方委托，根據(jù)土地管理的有關法律法規(guī)和規(guī)章，我中心（掛牌招標人）將對位于佛山市禪城區(qū)（地塊編號為 04CG01）的一宗國有土地（位置見附圖）使用權的轉讓進行公開掛牌招標，現(xiàn)將有關事項公告如下： 一、地塊情況： 該地塊位于佛山市禪城區(qū)倚翠園西側、綠景路南側，土地凈用地面積為 4037平方米，用地性質(zhì)為居住用地，土地使用權出讓年限為住宅七十年。 該地塊主要用地強度指標（按凈用地面積計算）如下：建筑密度 ≤30%；容積率 ≤；綠地率 ≥30%。 該宗地未納入本年度房地產(chǎn)用地計劃，競得者須自行申請。 二、中華人民共和國境內(nèi)外公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人，除法律另有規(guī)定外，均可單獨或聯(lián)合參加競價。 三、該宗地的付款方式為：成交之日起十五日內(nèi)付清地價款。 四、地塊掛牌招標的競價時間從 2021年 6月 16日始，至 2021年 6月 17日下午 4： 00（以現(xiàn)場懸掛的時鐘為準）止。 五、有意參與競價者請于 2021年 6月 9日后到我中心購買 《 掛牌招標文件 》 ，并在報價前到我中心交付競價保證金 100萬元，填寫競價申請書，并辦理競價申請手續(xù)。保證金到達我中心指定賬戶后，方可參加競價。 六、競價及定標地點在佛山市禪城區(qū)國土資源局三樓會議室（江灣三路 28號原石灣區(qū)政府大院 5號樓），報價截止時間請各競價人屆時參加。 第一節(jié) 剩余法的基本原理 剩余法的理論依據(jù) ? 地租理論 是土地使用者為了獲得土地使用權而向土地所有者支付的經(jīng)濟代價。 土地使用者由于使用土地而繳給土地所有者的超過平均利潤以上的那部分剩余價值。 地租是直接生產(chǎn)者在生產(chǎn)中所創(chuàng)造的剩余生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分。 第一節(jié) 剩余法的基本原理 剩余法的理論依據(jù) ? 價格構成理論 W = k + m k ：商品的成本價格 m：利潤 W ：商品的價格 一般商品的價格構成形式 W = k + m 房地產(chǎn)商品的價格構成形式 共性 特性 k ： 房地產(chǎn)開發(fā)建設成本 +稅金 m：正常利潤 W ：房地產(chǎn)商品的銷售價格 第一節(jié) 剩余法的基本原理 剩余法的理論依據(jù) ? 價格構成理論 房地產(chǎn)開發(fā)建設成本 = 土地成本 + 建筑成本 + 期間費用 土地使用權的購買價格 +土地開發(fā)費 土地使用權的購買價格 房地產(chǎn)預期 銷售收入 — 除土地價格以外的 房地產(chǎn)開發(fā)建設成本 稅金 正常利潤 — — 地租 第二節(jié) 剩余法的基本公式和適用范圍 建筑面積預期單方售價收入房屋建筑物的預期銷售 ??房地產(chǎn)預 期銷售收入 — 除土地價格以外的 房地產(chǎn)開發(fā)建設成本 稅金 正常利潤 — — 土地價格 = 房地 產(chǎn) 的 預 期 銷 售收入 容積率土地面積建筑面積 ??容積率：房屋建筑面積與該房屋所占建筑基地面積的比例關系。 獲取途徑： 出售的房地產(chǎn)： 出租的房地產(chǎn)： 市場法、趨勢法 市場法、收益法 第二節(jié) 剩余法的基本公式和適用范圍 房地產(chǎn)預 期銷售收入 — 除土地價格以外的 房地產(chǎn)開發(fā)建設成本 稅金 正常利潤 — — 土地價格 = 除土地價格以外的房地 產(chǎn)開發(fā) 建 設 成本 ? 土地開發(fā)費 房地產(chǎn)開發(fā)建設成本 = 土地成本 + 建筑成本 + 期間費用 土地使用權的購買價格 +土地開發(fā)費 ? 建筑成本 ? 期間費用 第二節(jié) 剩余法的基本公式和適用范圍 房地產(chǎn)預 期銷售收入 — 除土地價格以外的 房地產(chǎn)開發(fā)建設成本 稅金 正常利潤 — — 土地價格 = 除土地價格以外的房地 產(chǎn)開發(fā) 建 設 成本 是指計入土地轉讓價格的“七通一平”（或“三通一平”）費用和基礎設施費用 “七通一
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