【正文】 吉林省東興物業(yè)管理有限責任公司工程管理手冊 編 號： WI/GC 版本號： B/0 工程管理手冊 編制： 日期： 審核： 日期： 批準： 日期： 說 明： 紅色印章為受控文件 括號內(nèi)數(shù)字為文件分發(fā)號 文件受控章 聲明：工程管理手冊未經(jīng)許可，不得翻印。 責任部門：工程部 WI/GC目錄 DXPM 工程管理手冊 B/0 1/2 序號 編 號 標 題 WI/GC001 工程部職權(quán) WI/GC002 工程部職責 WI/GC003 工程部經(jīng)理職責 WI/GC004 工程部文員職責 WI/GC005 維修主任職責 WI/GC006 維修班職權(quán)與職責 WI/GC007 維修班長職責 WI/GC008 維修技工職責 WI/GC009 電工職責 WI/GC010 弱電工職責 WI/GC011 電梯工職責 WI/GC012 水（管）工職責 WI/GC013 工程分包方選擇評定規(guī)定 WI/GC014 工程質(zhì)量的驗收規(guī)定 WI/GC015 業(yè)主房屋維修管理規(guī)定 WI/GC016 業(yè)主房屋裝修管理規(guī)定 WI/GC017 售后維修管理控制程序 WI/GC018 裝飾裝修流程圖 WI/GC019 房屋裝飾裝修管理協(xié)議 QR001GC 裝修開工申請表 QR002GC 防火責任書 QR003GC 裝修承諾書 QR004GC 自裝承諾書 QR005GC 臨時動火／用電作業(yè)申請表 WI/GC目錄 DXPM 工程管理手冊 B/0 2/2 序號 編 號 標 題 QR006GC 通水、通電試驗單 QR007GC 裝修施工人員登記表 QR008GC 身份證粘貼單 QR009GC 裝修施工 許可證 QR012GC 裝修繳費通知單 QR013GC 留宿擔保書 QR014GC 裝修管理月檢記錄表 QR015GC 分包方初審記錄 QR016GC 分包方復審記錄 QR017GC 合格分包方名單 QR018GC 工程質(zhì)量檢查表 QR019GC 工程竣工驗收證明 QR020GC 工程結(jié)算協(xié)議書 QR021GC 售后報修登記表 QR022GC 維修報價單 QR023GC 業(yè)主室內(nèi)維修處理單 QR024GC 工作聯(lián)系單 WI/GC001 DXPM 工程部職權(quán) B/0 1/1 代表物業(yè)管理公司向委托方或房地產(chǎn)商進行樓宇建筑及機電設(shè)備的接管驗收。 制定設(shè)施、設(shè)備的使用、定期維修保養(yǎng)制度及標準，并監(jiān)督指導各管理處、專業(yè)公司（分 包單位）實施。 初審價值超過壹仟元以上的設(shè)備設(shè)施的購置、大修、外委維修方案，并報公司主管領(lǐng)導審批。 做好重大設(shè)備事故、工傷事故分析，提出處理意見、建議報主管副總經(jīng)理審批。 糾正維修班不正確的維修保養(yǎng)操作程序。 配合管理處對外包施工單位報價的審核，工程進度、質(zhì)量的監(jiān)督，并組織施工驗收。 WI/GC002 DXPM 工 程 部 職 責 B/0 1/1 高層樓宇的建筑及機電設(shè)備是小區(qū)的全部硬件設(shè)施，是物質(zhì)基礎(chǔ)。工程部總的 任務是：組織工程技術(shù)人員實施公司制定的各項有關(guān)的工作制度、工作程序和工作標準，確保小區(qū)建筑完好、各類機電設(shè)備安全正常運作，以達到“安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便”的吉林省東興物業(yè)管理有限責任公司的十字工作標準，具體職責如下： 代表物業(yè)公司牽頭組織對新樓宇的驗收接管。 向上級公司或地產(chǎn)商報告管理必須增補的配套設(shè)施或改造項目。 對各管理處申請的工程項目或機電設(shè)備、設(shè)施改造、工作程序、技術(shù)標準及時更新，并監(jiān)督檢查各管理處實施。 制定樓宇建筑、機電設(shè)備的維修、保養(yǎng)標準、規(guī)章制度、工作程序、技術(shù)標準，并 監(jiān)督檢查各管理處實施。 掌握各樓宇建筑及設(shè)備實際工作情況，編制機電設(shè)備定期保養(yǎng)計劃。 負責公司技術(shù)資料的收集、編目、存檔。全面收集各管理處樓宇建筑及設(shè)備工作技術(shù)資料，掌握樓宇接管驗收中各項合同、批文、政府驗收單正本或復印件。 審查設(shè)備大修方案、重大事故處理意見并報主管副總經(jīng)理審批。 技術(shù)上幫助及指導各管理處維修班掌握所轄設(shè)備性能；對管理處無法解決的技術(shù)難題，組織力量予以攻克；參加及指導各管理處重大及突發(fā)事故搶修。 參加公司組織的對各管理處樓宇質(zhì)量、安全檢查評比工作。 參與對外工程分 包、設(shè)備及配件的購置和安裝合同的審核，提出意見和建議報公司領(lǐng)導。 1接受副總經(jīng)理直接領(lǐng)導，按時完成交辦的各項工作。 WI/GC003 DXPM 工 程 部 經(jīng) 理 職 責 B/0 1/1 領(lǐng)導、安排、檢查工程部員工全面履行各自職責，完成公司下達的各項任務。 及時總結(jié)當月工作，制定下月工作計劃，并組織安排實施。 掌握所管轄樓宇建筑及設(shè)備情況，指導各管理處做好機電設(shè)備的使用、維修保養(yǎng)、優(yōu)質(zhì)低耗工作。初審設(shè)施設(shè)備的購置、大修、外委維修方案，并報主管總經(jīng)理審批。 組織各專業(yè)人員參加新入伙樓宇建筑、機電設(shè)備的驗收。 組織人員抽查設(shè)備保養(yǎng)情況，審核各項記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時指導解決。 了解公司內(nèi)工程技術(shù)人員及本部門員工思想動態(tài)，幫助解決工作難點，提高管理及業(yè)務水平。 掌握行業(yè)管理動態(tài)。推廣運用同行業(yè)設(shè)備管理先進經(jīng)驗。 參加設(shè)備大修、搶修和突發(fā)性事件處理。 遵守公司各項規(guī)章制度、勤奮工作、潔身自律。 WI/GC004 DXPM 管 理 處 機 電 主 任 職 責 B/0 1/1 領(lǐng)導、安排、檢查維修班全面履行各項職責及完成管理處下達的各項任務。 檢查、總結(jié)管理處設(shè)備管理維護和節(jié)能降耗工作。初審設(shè)備設(shè)施的購置、大修、外委維護方案并報管理處經(jīng)理審批。 檢查總結(jié)維修班當月工作計劃的落實情況，及制定下月工作計劃并組織安排實施。 組織管理處安排的對新物業(yè)的接管驗收。 組織管理處安排的質(zhì)量運行和安全檢查。 負責裝飾裝修的審批及管理工作。 負責所接物業(yè)的設(shè)備建檔及工程資料的收集、整理歸檔。 完成管理處經(jīng)理下達的其它各項工作。 WI/GC005 DXPM 工程部資料管理員職責 B/0 1/1 接受部門經(jīng)理的領(lǐng)導與工作安排。 根據(jù)分工，在部門經(jīng)理的指導下，完成分管工作的具體實施。 參加由管理處組織的每月管理工作檢查評比。 參加樓宇接管驗收工作，并提前完成樓宇接管驗收的資料準備工作。 遵守公司規(guī)章制度、勤奮工作、努力提高業(yè)務水平，完成公司領(lǐng)導及部門經(jīng)理交辦的其他任務。 WI/GC006 DXPM 維 修 班 職 權(quán) 與 職 責 B/0 1/1 一、維修班職權(quán) 貫徹公司決定，執(zhí)行管理處及工程部制定的設(shè)備定期保養(yǎng)工作計劃。 全班員工每日工作服從班長統(tǒng)一安排指揮。 糾正班內(nèi)員工的維修程序及方法，檢查鑒定維修質(zhì)量。 審批班內(nèi)員工半天請假。 處理業(yè)主一般性的小維修申請。 對班內(nèi)員工定期進行工作考核。 批準班內(nèi)機具、材料使用和外借。 制定設(shè)備年、月保養(yǎng)計劃及月維修材料計劃的申報。 二、維修班職責 確保小區(qū)建筑設(shè)施完好、機電設(shè)備正常運轉(zhuǎn)，為業(yè)主提供安全、舒適、方便的工作和居住環(huán)境。具體如下： 實行 24 小時值班制度，負責監(jiān)控設(shè)備運行，并作好值班記錄。 每天定時巡視各部位機電設(shè)備運行狀況，發(fā)現(xiàn)異常及時報修。 對重大突發(fā)性故障，立即通知上級領(lǐng)導并立即組織力量啟動緊急預案，將損失控制在最低限度。 熱情接受業(yè)主投訴，及時盡快合理解決。 節(jié)約材料及資源消耗，做好低耗優(yōu)質(zhì)服務，對每月公共水電費通知單進行審核，并作統(tǒng)計分析后報送上級部門。 制定每月備品備件計劃，并上報管理處。 按設(shè)備實際情況和更好地為業(yè)主服務的需要，提出設(shè)備局部改造的合理化建議，報管理處及上級部門審核并實施。 執(zhí)行公司及管理處工作指示及計劃，遵守公司規(guī)章制度。 WI/GC007 DXPM 維 修 班 班 長 職 責 B/0 1/1 承上啟下，組織全班員工對管理處所轄樓宇內(nèi)全部建筑、機電設(shè)備的運行、維修和保養(yǎng)。 每天具體布置安排班內(nèi)員工的工作，監(jiān)督檢查安全工作。 以身作則，技術(shù)精益求精，作好全班帶頭人；發(fā)動全班人員共同克服工作中的困難，解決問題。 制定每月維修材料備品備件計劃，制定工作計劃和培訓計劃報管理處及公司審批并實施。 收集、整理、保存設(shè)備技術(shù)資 料及維修保養(yǎng)記錄，督查每人完整地做好各項記錄。 做好全班員工的思想工作，提倡“嚴格苛求、自覺奉獻”的工作精神。 遵章守紀，認真負責，嚴把質(zhì)量關(guān)。 每月定期召開總結(jié)會議，認真總結(jié)維修經(jīng)驗，努力提高素質(zhì)和業(yè)務技術(shù)水平。 WI/GC008 DXPM 維 修 技 工 職 責 B/0 1/1 遵守員工守則和公司各項規(guī)章制度，認真貫徹“業(yè)主至上，服務第一”、“嚴格苛求，自覺奉獻” 的工作精神。 服從班長調(diào)度和安排，按時、按質(zhì)、按量完 成工作任務，注意安全操作，保證維修質(zhì)量，做到以工作質(zhì)量確保業(yè)主（住戶）滿意。 遵守操作維修技術(shù)程序，做到高效、優(yōu)質(zhì)、安全地完成維修任務。 努力學習，不斷總結(jié)維修經(jīng)驗，提高思想和技術(shù)業(yè)務水平。 發(fā)揚主人翁精神，開動腦筋，提出合理化建議，為公司多作貢獻。 對業(yè)主及住戶彬彬有禮，以優(yōu)質(zhì)服務為公司爭取榮譽。 維修完工后，應作到“工完場清”，注意節(jié)約材料。 著裝整潔，進戶需佩掛員工牌，保持公司良好形象。 WI/GC009 DXPM 電工職責 B/0 1/1 熟練地掌握管轄區(qū)內(nèi)的供電系統(tǒng)線路布置、設(shè)備技術(shù)性能及實際操作。 持證上崗，遵守員工守則和各項規(guī)章制度，服從領(lǐng)導及班長安排。 堅守崗位，定時巡視發(fā)電機房、電梯機房和水泵房等設(shè)備，發(fā)現(xiàn)異常情況分析原因及時處理并報告上級領(lǐng)導，認真作好值班記錄及設(shè)備房巡查記錄。 按時上班，不脫崗。緊急事故未排除時不進行交接班，應上下兩班協(xié)同排除，并詳細記錄異常情況。 認真記錄客戶服務中心的通知、業(yè)主的維修申請及投訴，發(fā)現(xiàn)問題及時向班長