【正文】 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 六 安 市 球 拍 廣 場 管 理 工 程 管 理 方 案 編 制：劉倫保 審 核：黃肅勝 審 定：吳鳳菊 編制單位：六安市興裕物業(yè)管理有限責任公司 二 00 四年七月十六日 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 目 錄 第一章 編制概述 第一節(jié) 編制說明 第二節(jié) 編制依據(jù) 第二章 工程概況 第三章 管理部署 第四章 主要管理方案 第一節(jié) 環(huán)境衛(wèi)生管理 第二節(jié) 綠化管理 第三節(jié) 治安消防管理 第四節(jié) 水電設備管理 第五節(jié) 土建及其它設施管理 第六節(jié) 財務管理 第五章 文明管理制度 第六 章 工作人員職業(yè)道德規(guī)范 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 第一章 編制概述 第一節(jié) 編制說明 本物業(yè)管理工程為六安市球拍廣場管理工程，我公司在取到招標文件后，針對本廣場是六安市的主要景點和重點形象之一，對招標文件內容進行了認真詳細地分析研究，并根據(jù)我公司物業(yè)管理成功經驗，我們堅信我們將確保管理目標符合城市文明創(chuàng)建的要求，做到環(huán)境文明、衛(wèi)生整潔，所有設施運轉正常，良好率 100%。 為此，我們在編制物業(yè)管理方案過程中，從“保安 保潔 燈光、音響、水系、噴泉 綠化管理 廣場的所有設施管理措施 安全措施 管理制度”等方面進行詳細 的闡述，制定了一系列科學合理的組織管理和技術措施。其中在人員部署章節(jié)內，我們重點對組織機構的建立、勞動及機械設備的配備的組織等方面進行計劃安排；主要工程管理方案中，我們側重介紹了影響到設備和設施使用壽命的關鍵維護、保養(yǎng)管理方法；在管理質量保證措施節(jié)內，我們明確了管理質量目標，圍繞管理質量目標的實現(xiàn)從管理質量保證體系、管理組織措施、監(jiān)督制度等方面進行闡述；我們主要從勞動力、使用機具、資金使用等方面進行安排；在安全操作規(guī)范等方面進行了布置；在文明管理及環(huán)境保護措施一章內，我們要從管理人員職責等方面進行闡述，并按 標準化工地要求，提出一系列平面管理措施。 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 第二節(jié) 編制依據(jù) 六安市球拍廣場《招標文件》； 《住宅與房地產業(yè)政策法規(guī)》 安徽省房地產《物業(yè)通訊》； 《物業(yè)管理手冊》； 安徽省物業(yè)管理委員會相關《文件》； 六安市房地產管理局相關《文件》； 《安徽省城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條例》； 《六安市園林綠化管理考核辦法（試行）》； 本公司的《內部管理制度》。 第二章 管理項目概況 一、建筑概況 本項目為六安市球拍廣場物業(yè)管理工程，位于六安市球拍路中，占地面積月 80000 ㎡，廣場 主要設施包括道路、綠地、噴泉、雕塑、假山、脹拉膜、木花架、供電照明、給排水、音響等。 二、管理范圍 廣場的安全管理、保安、保潔、燈光、音響、水系、噴泉、配電房、各種管線、雕塑、假山、脹拉膜、花木架等維護、管理以及綠化管理。 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 第三章 管理部署 一、管理目標計劃 本工程管理質量等級符合城市文明創(chuàng)建的要求，做到環(huán)境文明、衛(wèi)生整潔，所有設施運轉正常，根據(jù)這一要求，并結合《安徽省城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條例》、《六安市園林綠化管理考核辦法（試行）》等規(guī)定管理過程中我們將確保良好率達 100%；并創(chuàng)建物業(yè)管理示范 廣場。 二、管理作業(yè)組織計劃 本工程管理時，我們結合現(xiàn)代的科技手段，采用微機管理，對廣場的各個角落采用人員結合電子監(jiān)控措施，人員將分為三套管理作業(yè)隊， 24 小時分三班制不間斷保姆式管理。三套管理作業(yè)隊統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一調配。管理過程中，按“ 18:002:00 為重點監(jiān)管時段 ,2:0010:00 為非重點監(jiān)管時段 ,10:0018:00 為次重點監(jiān)管時段”進行管理，對貴重的建筑或設施采用電子監(jiān)控。所有人員（除保潔和綠化人員外）均配備對講機，能以第一時間到達事發(fā)地點，處理好突發(fā)事件。 三、項目組織機構建立計 劃 本工程采用“項目法”組織管理，實行物管主任全面負責制。物管主任由黃肅勝同志擔任，管理部主要成員采用參加過物業(yè)管理，且管理經驗豐富，工作勤奮、務實，技術和組織管理能力強，具有開拓創(chuàng)新精神的優(yōu)秀管理人員。管理組織指揮由物管部全權負責，此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 公司僅在本工程管理的質量、安全、文明及合同履約等方面進行宏觀控制。 管理組織機構圖 四、勞動力組織計劃 勞務作業(yè)隊是工程管理的直接操作者，是實現(xiàn)物業(yè)管理質量、安全、文明等目標的最直接保證者。本工程管 理時，我公司將使用一批具有良好的管理質量、安全意識、操作技能較強，且具有管理經驗的作業(yè)隊伍。其中水電組配備 2 人，主要從事廣場的燈具、給排水和管線管理等。財務室人員配備 1 人，主要從事工資管理工作，這些人員均持有上崗證，他們都長期從事本專業(yè)。綠化組配備 2 人，主要從事廣場綠化的養(yǎng)護、整形、替換等工作，他們具有豐富的操作經驗和技能，多年從事園藝工作。配備保安人員配備 12 人，配備保潔人員 4 人，綜合服務部由物管主任兼職。 物管主任 副主任 工 程 師 財務室 保安組 保潔組 水電組 綠化組 綜合服務組 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 擬投入本工程主要物業(yè)管理 人員明細表 序號 姓 名 職 務 職 稱 本項目 內職責 1 黃肅勝 物管主任 工程師 項目管理 2 張 奇 總工程師 工程師 物業(yè)的維護維修管理 3 張 奇 物管副主任 工程師 各班組管理 4 楊 靜 財務負責人 會計師 財經管理 5 張加青 保安組長 安全保衛(wèi)工作 6 丁懷林 水電組長 水電維護維修管理 7 張 合 綠化組長 綠化維護維修管理 8 徐明興 保潔組長 保潔管理 9 黃肅勝 綜合服務部 服務接待 10 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 擬投入本工程主要人員需求計劃 序號 1 2 3 4 5 6 7 8 9 合計人數(shù) 部門 物 管 主 任 副主任 總 工 程 師 綜合服 務 組 財務室 保安組 綠化組 保潔組 水電組 人員數(shù)量 1 1 1 1 1 12 2 4 2 23 備注 由工程師 兼職 由物管副主 任兼任 本工程管理隊伍計劃已基本參加過物業(yè)管理的人員為主組建。 單位根據(jù)實際的需求，隨時進行組織調節(jié)，保證勞動力最優(yōu)化合理工作。 五、管理機具組織計劃 本工程管理中，辦公室需配置 4 臺辦公桌；一臺微機；監(jiān)視器 4臺； 6 部對講機；保安人員用具（手提節(jié)能燈、橡皮棍等 ）四套；保潔手推車三臺，保潔機具（掃帚、清洗設備等）三套；綠化用具（電鋸，剪刀、水泵等）二套；水電用具（管道疏通器、水電工用具）二套；以上機具設備在接管后迅速購置到位。 第四章 管理方案 針對本廣場為六安的形象廣場，對該廣場管理采取特別人性化管理，我們將為本市人民提供最完善、最真誠的服務。在工作時，我們將保安和管理服務人員統(tǒng)一著裝，配帶胸牌，行為規(guī)范，主動此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 熱情。為方便市民的參觀、休閑在廣場的各入口處設置廣場平面圖和《廣場公約》。公示 24 小時服務電話。我們將對早晨晨練的市民提供免費的茶水，對夜間的喜歡 跳舞、運動的人們提供音