大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程管理經(jīng)驗(yàn)(已修改)
2024-09-23 12:05 本頁(yè)面
【正文】 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程管理經(jīng)驗(yàn) 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程管理經(jīng)驗(yàn) 大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)論從客戶的復(fù)雜程度，還是投資模式及經(jīng)營(yíng)模式上，都屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的復(fù)雜產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資大，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策的影響大。此類項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)的前期決策過(guò)程中存在許多不可預(yù)見(jiàn)因素，具有很大的風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，由于業(yè)態(tài)種類豐富，在后期的運(yùn)營(yíng)中也存在很多困難。因此必須采用科學(xué)的管理理論和技術(shù)對(duì)大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)進(jìn)行全過(guò)程控制。 1．全過(guò)程管理的內(nèi)容和程序 與其他房地產(chǎn)形式相比，商業(yè)房地產(chǎn)具有以下特點(diǎn)： ① 客戶需求的特殊性。 商業(yè)房地產(chǎn)的客戶包括兩級(jí)：初級(jí)客戶 —— 商業(yè)運(yùn)營(yíng)商，終級(jí)客戶 —— 消費(fèi)者。一方面，商業(yè)運(yùn)營(yíng)商不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、特色決定其需求的個(gè)性化；另一方面，商業(yè)房地產(chǎn)所針對(duì)的消費(fèi)者數(shù)量龐大，客戶群結(jié)構(gòu)復(fù)雜，無(wú)法同時(shí)滿足不同客戶層的個(gè)性化需求，項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、市場(chǎng)策略等前期評(píng)價(jià)工作存在許多不確定因素，這些都增加了前期決策的難度與后期建設(shè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。 ② 開(kāi)發(fā)贏利模式的不確定性。 商業(yè)房地產(chǎn)的規(guī)模有大有小，對(duì)于小規(guī)模商業(yè)，通常采取開(kāi)發(fā)銷售模式，資金回收主要是銷售收入 ；對(duì)于大型商業(yè)房地產(chǎn)，一般采取出租運(yùn)營(yíng)模式，注重資產(chǎn)的長(zhǎng)期良性運(yùn)營(yíng)，以收取租金為主要投資回報(bào)形式。 ③ 經(jīng)營(yíng)管理的復(fù)雜性。 以出租為主要運(yùn)營(yíng)模式的大、中型購(gòu)物中心及 Shopping Mall(商業(yè)區(qū) )，業(yè)態(tài)種類豐富，對(duì)于不同類型要采取相異的經(jīng)營(yíng)管理模式，這就增加了后期經(jīng)營(yíng)管理工作的困難，使其面臨巨大的壓力與挑戰(zhàn)。 商業(yè)房地產(chǎn)按項(xiàng)目本身可分為啟動(dòng)、計(jì)劃、實(shí)施、控制和收尾五個(gè)階段，對(duì)應(yīng)著策劃與決策、準(zhǔn)備設(shè)計(jì)、建設(shè)施工和使用運(yùn)營(yíng)的全過(guò)程管理，通過(guò)項(xiàng)目策劃和控制達(dá)到項(xiàng)目全過(guò)程管理目標(biāo)。 2．市場(chǎng)資源分析與 策劃 在決策階段，可運(yùn)用 SWOT 環(huán)境分析法對(duì)項(xiàng)目所處市場(chǎng)環(huán)境和各項(xiàng)資源條件進(jìn)行分析。大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)決定了對(duì)
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