房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程的成本控制與管理(已修改)
2024-11-28 16:49 本頁面
【正文】 ，但 近 十 幾年來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速， 造就了一批億萬富翁， 房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)空間較大，以致于 諸多企業(yè)都紛紛把眼光投向房產(chǎn)業(yè)，房?jī)r(jià)一再上漲，房屋空置率逐漸上升，房地產(chǎn)泡沫加大，現(xiàn)在國(guó)家有連續(xù)出臺(tái)政策打壓房地產(chǎn)，控制房?jī)r(jià)，我們多數(shù)人對(duì)房?jī)r(jià)比較關(guān)心也比較熟悉，對(duì)地價(jià)可能也大概了解，但對(duì)房地產(chǎn)的泡沫是多大了解的不是很詳細(xì)，只有我們把握了房地產(chǎn)的成本組成才能真正了解房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)，也只有知道了成本組成才能有 針 對(duì)性 的去控制開發(fā)成本。 我們通常涉及到的狹隘的成本控制，施工圖預(yù)結(jié)算、招投標(biāo)很少考慮全過程成本控制與管理 成本控制不只是房產(chǎn)公司成本控制部門(預(yù)結(jié)算部 )的事情，而是貫穿于整個(gè)房產(chǎn)開發(fā)的全過程，不是單純的工程成本，而是全成本 。 房地產(chǎn)項(xiàng)目全成本的概念 和范圍 ： 房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本可以理解為以建造商品房為目的，從購(gòu)買土地、前期策劃、設(shè)計(jì)、施工到竣工入住為止的房地產(chǎn)開發(fā)全過程所支付的相關(guān)費(fèi)用的總和。 全成本費(fèi)用組成 土地成本（地價(jià)、拆安費(fèi)青苗補(bǔ)等償）、 工程成本、 營(yíng)銷成本（廣告宣傳 、 代理費(fèi)） 管理成本 財(cái)務(wù)成本（ 稅金利息）以上費(fèi)用貫穿于 房 地產(chǎn)開發(fā)的九個(gè)環(huán)節(jié) （有的環(huán)節(jié)也可以合并但我還是按九各環(huán)節(jié)去介紹） ，所以成本控制工作要在九個(gè)環(huán)節(jié)都要介入，成本控制與管理是房產(chǎn)開發(fā)公司全員的 事 而不是哪 個(gè)部門那幾個(gè)人的事情 。 以下是九個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的要點(diǎn)及 涉 計(jì) 到 的責(zé)任部門 （今天我所介紹的職能部門基本上按咱們公司現(xiàn)狀， 真正房產(chǎn)運(yùn)作時(shí)，公司的組織機(jī)構(gòu)還要健全，應(yīng)有總工、各分管副總，有些工作的審批到總工或各分管副總即可。 ） 房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的九個(gè)環(huán)節(jié) 第一項(xiàng) 項(xiàng)目立項(xiàng)環(huán)節(jié)成本控制 第二項(xiàng) 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 第三項(xiàng) 招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制 第四項(xiàng) 施工環(huán)節(jié)成本控制 第五項(xiàng) 材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制 第六項(xiàng) 銷售環(huán)節(jié)成本控制 第七項(xiàng) 工程預(yù)結(jié)算環(huán)節(jié)成本控制 第八項(xiàng) 期間費(fèi)用的控制環(huán)節(jié)成本控制 第九項(xiàng) 物業(yè)管理階段成本控制 一、項(xiàng)目立項(xiàng)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 項(xiàng)目立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國(guó)家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小，基本原則是在國(guó)家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。這一環(huán)節(jié)的控制基于公司與政府的 各方面關(guān)系 。 該環(huán)節(jié)涉及的工程成本主要是土地成本，土地的獲得方式可分分有償獲得 （出讓、轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、 還有一種就是出租 ， 房產(chǎn)開發(fā)不可能 ）和無償獲得 (行政國(guó)家劃撥， 房產(chǎn)開發(fā)不可能 )。 這一階段成本控制 公司領(lǐng)導(dǎo)及經(jīng)營(yíng)部門 (按我們公司工作劃分，其他公司不一定叫經(jīng)營(yíng)部也有的叫企發(fā)部等 )主要作用 。 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 開發(fā)形式 新征土地（國(guó)家出讓方式獲得） ?征地費(fèi)用 ?少交或晚交，力爭(zhēng)減免 ?經(jīng)營(yíng)部 負(fù)責(zé) ?拆遷安置費(fèi)用 ?房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費(fèi)用 ?經(jīng)營(yíng)部 負(fù)責(zé) ?大市政費(fèi)用 ?自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理 ?工程 部 、項(xiàng)目部和成本 部 負(fù)責(zé) ?規(guī)劃條件 ?滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本 ?公司決策層負(fù)責(zé) 工程、營(yíng)銷、成本 參與 買斷項(xiàng)目（轉(zhuǎn)讓方式獲得） ?買斷內(nèi)容 ?明確買斷內(nèi)容明細(xì) ?公司決策層負(fù)責(zé) ?付款總額 ?為公司爭(zhēng)取最大利益 ?公司決策層負(fù)責(zé) ?付款時(shí)間 ?周期長(zhǎng)、次數(shù)多 ?公司決策層負(fù)責(zé) ?四通一平的標(biāo)準(zhǔn) ?明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì) ?工程 部 負(fù)責(zé) ?手續(xù)風(fēng)險(xiǎn) ?與項(xiàng)目付款時(shí)間直 接掛鉤。 ?公司決策層負(fù)責(zé) 合作開發(fā) ?合作方式 ?符合集團(tuán)要求，有利于公司發(fā)展； ?公司決策層負(fù)責(zé) ?分成比例 ?雙贏原則； ?公司決策層負(fù)責(zé) ?交房時(shí)間 ?盡可能地延后交房， ?營(yíng)銷 部 負(fù)責(zé) ?交房標(biāo)準(zhǔn) ?不低于合同中交房標(biāo)準(zhǔn) ?營(yíng)銷 部 負(fù)責(zé) ?付款總額 ?付款時(shí)間 ??選擇有利于公司利益的方式 ?公司決策層負(fù)責(zé) ?公司決策層負(fù)責(zé) 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，決定整個(gè)工程成本的 70%—80%，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié) 進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。 經(jīng)營(yíng)部、 工程 部、項(xiàng)目部 在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能。（二、三、四、五屬于工程成本） 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 規(guī)劃方案 （ 1）可行性規(guī)劃設(shè)計(jì) ?市場(chǎng)信息搜集和分析 ?市政狀況信息分析 ?規(guī)劃要點(diǎn)確立 ?可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書 ?可行性設(shè)計(jì)變更 經(jīng)營(yíng)部 、工程 部 、營(yíng)銷策劃 相互配合 （ 2）方案評(píng)審 ?組成可行性規(guī)劃評(píng)審委員會(huì)，對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審、確定。 ?未 通過的方案進(jìn)入可行性設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)，再重新評(píng)審。 由 公司決策層 工程部 負(fù)責(zé)，銷售 部 配合進(jìn)行 評(píng)審 。 （ 3）設(shè)計(jì)成果
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