大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目全過程管理經(jīng)驗(yàn)(存儲(chǔ)版)
【正文】 功，而 且決定著后期項(xiàng)目運(yùn)營管理是否順利。 在招商過程中，有必要對(duì)每一個(gè)商戶進(jìn)行評(píng)價(jià)分析，預(yù)測其經(jīng)營前景，以便確定其是否符合項(xiàng)目的整體經(jīng)營方向和定位。在建初期階段應(yīng)采用公司銷售人員直接銷售的方式。目前大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目采取包租的形式，由經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營。 。項(xiàng)目開工時(shí)，要充分利用當(dāng)?shù)氐男姓Y源，舉辦開工典禮，邀請當(dāng)?shù)卣念I(lǐng)導(dǎo)和媒體參加，從而擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力和知名度。在銷售過程中也應(yīng)該與當(dāng)?shù)卣e極合作，充分利用行政資 源。 ⑤ 租賃經(jīng)營采取 “ 放水養(yǎng)魚 ” 的原則， “ 先做人氣，再做生意 ” ⑥ 對(duì)商戶的 “ 統(tǒng)一服務(wù) ” ，包含統(tǒng)一的營銷服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的布置指導(dǎo)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理、統(tǒng)一的物業(yè)管理等。 ⑤ 竣工決算階段的成本控制重點(diǎn)在于工程量的審定。 (2)項(xiàng)目質(zhì)量管理 項(xiàng)目施工過程中的質(zhì)量管理，實(shí)際就是程 序控制和過程偏差控制。進(jìn)度和費(fèi)用是可活動(dòng)和可調(diào)節(jié)的，且調(diào)整方向互為消長，屬于指標(biāo)性的軟要素；而質(zhì)量和安全則是固定的和不可變的，是標(biāo)準(zhǔn)性的硬要素。大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)決定了對(duì)其進(jìn)行環(huán)境資源分析的內(nèi)容。 商業(yè)房地產(chǎn)的客戶包括兩級(jí)：初級(jí)客戶 —— 商業(yè)運(yùn)營商，終級(jí)客戶 —— 消費(fèi)者。 1．全過程管理的內(nèi)容和程序 與其他房地產(chǎn)形式相比，商業(yè)房地產(chǎn)具有以下特點(diǎn)： ① 客戶需求的特殊性。 2．市場資源分析與 策劃 在決策階段，可運(yùn)用 SWOT 環(huán)境分析法對(duì)項(xiàng)目所處市場環(huán)境和各項(xiàng)資源條件進(jìn)行分析。這種系統(tǒng)動(dòng)態(tài)平衡關(guān)系好比天平：一頭是進(jìn)度，一頭是費(fèi)用，質(zhì)量和安全則是杠桿。 ④ 在施工過程中對(duì)進(jìn)度計(jì)劃要進(jìn)行及時(shí)的檢測與調(diào)整，及時(shí)掌握項(xiàng)目的進(jìn)展情況，發(fā)現(xiàn)計(jì)劃與實(shí)際的偏差，及時(shí)采取有效措施調(diào)整進(jìn)度計(jì)劃，保證整個(gè)項(xiàng)目能夠如期完成。 ④ 財(cái)務(wù)部按付款程序及有關(guān)工程合同控制撥付工程備料款、進(jìn)度款。 ④ 注意
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