大型商業(yè)地產(chǎn)項目全過程管理經(jīng)驗(更新版)
【正文】 和使用運營的全過程管理，通過項目策劃和控制達到項目全過程管理目標。因此必須采用科學(xué)的管理理論和技術(shù)對大型商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)和運營進行全過程控制。一方面，商業(yè)運營商不同的經(jīng)營內(nèi)容、特色決定其需求的個性化；另一方面，商業(yè)房地產(chǎn)所針對的消費者數(shù)量龐大，客戶群結(jié)構(gòu)復(fù)雜，無法同時滿足不同客戶層的個性化需求，項目的市場定位、市場策略等前期評價工作存在許多不確定因素，這些都增加了前期決策的難度與后期建設(shè)經(jīng)營的風(fēng)險。 主要包括： ① 項目選址要求科學(xué)合理； ② 符合市場發(fā)展的規(guī)律； ③ 良好的政策環(huán)境； ④ 積累行政資源； ⑤ 整合開發(fā)資源。進度和費用應(yīng)當(dāng)以滿足質(zhì)量和安全要求為前提 (保持質(zhì)量、安全為平穩(wěn) 狀態(tài) )，否則即意味著對質(zhì)量與安全的犧牲 (杠桿發(fā)生傾斜 )。在項目施工的實際工作中，通常采取委托項目監(jiān)理單位對施工單位質(zhì)量管理體系的實施狀況進行監(jiān)控：監(jiān)督檢查在工序施工過程中的施工人員、機械設(shè)備、施工方法、工藝或操作是否處于良好狀態(tài)；是否符合質(zhì)量要求；做好設(shè)計變更的控制工作；做好施工過程中的檢查驗收工作；做好工程質(zhì)量問題和質(zhì)量事故的處理，當(dāng)出現(xiàn)不合格產(chǎn)品時，應(yīng)要求施工單位采取措施予以整改，并跟蹤檢查，直到合格為止；當(dāng)施工現(xiàn)場出現(xiàn)質(zhì)量異常情況、隱蔽作業(yè)未經(jīng)檢驗而擅自封閉、未經(jīng)同意擅自修改設(shè)計圖紙、使用不合格原材料或構(gòu)配件時，應(yīng)下達停工指令，糾正后 下達復(fù)工指令；對工程材料、混凝土試塊、受力鋼筋等實行取樣送檢制度；對從事計量作業(yè)的操作人員技術(shù)水平進行審核，對其計量作業(yè)結(jié)果進行評價和確認。 4．招商管理 現(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)運營管理的精髓就是 “ 統(tǒng)一運營 ” ，主要包含四個方面：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物業(yè)管理。這一原則要充分體現(xiàn)在招商過程的思想上和合約中，從而體現(xiàn)并維護項目的品牌和特色。 根據(jù)效益、協(xié)同、可控性、風(fēng)險原則，應(yīng)采取直接銷售和間接銷售相結(jié)合的銷售策略。 6．運營管理 運營是大型商業(yè)房地產(chǎn)項目持續(xù)收益和升
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