【正文】 我國(guó)城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避研究 —— 以“綠城?溫州鹿城廣場(chǎng)項(xiàng)目”為例 一 . 大型城市綜合體在我國(guó)的發(fā)展 1. 激變時(shí)代我國(guó)城市建設(shè)開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要趨勢(shì) “中國(guó)的城市化與美國(guó)的高科技發(fā)展將是深刻影響 21 世紀(jì)人類發(fā)展的兩大主題” ，從 1990年到 2020 年，我國(guó)的城市化從 %將提高到 45%以上 ，這一迅猛進(jìn)程使城市建設(shè)開(kāi)發(fā)進(jìn)入 一個(gè)激變時(shí)代，要求緊湊型、節(jié)約型城市的合理解決方案，涵蓋房地產(chǎn)全部開(kāi)發(fā)鏈的城市綜合體業(yè)態(tài)（ City Mall）正是這一發(fā)展階段的特定產(chǎn)物。它實(shí)現(xiàn)了將城市運(yùn)營(yíng)、區(qū)域運(yùn)營(yíng)與泛地產(chǎn)有機(jī)結(jié)合的區(qū)域性綜合，已成為當(dāng)前我國(guó)城市開(kāi)發(fā)的重要趨勢(shì)之一。 城市綜合體，具體指都市中的居住、商務(wù)辦公、出行購(gòu)物、文化娛樂(lè)、社交游憩等各種城市物業(yè)功能復(fù)合、相互作用、互為價(jià)值鏈空間的高度集約型街區(qū)群體。它通過(guò)街區(qū)實(shí)現(xiàn)與外部城市空間的有機(jī)結(jié)合，并與交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，成為城市功能混合使用中心，延展城市的空間價(jià)值 。 2. 當(dāng)前我國(guó)城市綜 合體項(xiàng)目的發(fā)展及其面臨的風(fēng)險(xiǎn) （ 1）我國(guó)城市綜合體項(xiàng)目發(fā)展的兩面性 十多年來(lái)，我國(guó)城市綜合體項(xiàng)目對(duì)帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)和提升城市的形象品質(zhì)起到一定作用，香港銅鑼灣時(shí)代廣場(chǎng)、北京華茂中心、深圳的華潤(rùn)萬(wàn)象城、上海恒隆廣場(chǎng)等地標(biāo)項(xiàng)目已成為一張張耀眼的城市名片。 然而并非所有的城市綜合體都能帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)。作為一種城市價(jià)值系統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)模式，大型城市綜合體資源配置的綜合性，開(kāi)發(fā)技術(shù)和投資決策的復(fù)雜性遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于單純地產(chǎn)或房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，意味著綜合體開(kāi)發(fā)必然承受巨大風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境把握不到位、行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境巨變、項(xiàng)目規(guī)劃定位失誤、資金 鏈斷裂、開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)操盤能力不足、后期運(yùn)營(yíng)不利??，諸如此類等等因素造成幾乎每個(gè)城市都有綜合體的失敗案例。綜合體開(kāi)發(fā)對(duì)區(qū)域資源的配置具有不可逆性；因此失敗造成的不僅僅是項(xiàng)目本身的損失和開(kāi)發(fā)企業(yè)的重創(chuàng)，而且影響到整個(gè)區(qū)域系統(tǒng)發(fā)展的進(jìn)程和秩序，很多城市為此付出了巨大的代價(jià)。 （ 2）影響我國(guó)綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要風(fēng)險(xiǎn)因素 影響綜合體項(xiàng)目成功與否的重要風(fēng)險(xiǎn)因素來(lái)自于兩大方面，一方面是對(duì)區(qū)域環(huán)境開(kāi)發(fā)條件的要求，包括城市綜合經(jīng)濟(jì)能力、地段、交通、商圈等；另一方面是對(duì)開(kāi)發(fā)商的要求，包括資金實(shí)力、開(kāi)發(fā)節(jié)奏、配套資源、人才團(tuán) 隊(duì)、經(jīng)營(yíng)能力以及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)承受能力等 。 當(dāng)前，我國(guó)北京、上海等一線城市，城市綜合體發(fā)展日臻成熟。但是對(duì)于其他城市而言這一業(yè)態(tài)尚處于起步階段，從環(huán)境的開(kāi)發(fā)條件看，一是國(guó)內(nèi)的金融環(huán)境不利商業(yè)的流通性，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值被低估的情況還在持續(xù)；二是城市綜合經(jīng)濟(jì)能力、地段、交通、通訊、商圈不成熟，難以支撐項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)。 從國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)企業(yè)的角度看，一是國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商對(duì)綜合體開(kāi)發(fā)處于初步探索階段，尤其商業(yè)部分專業(yè)人才缺乏，操盤經(jīng)驗(yàn)嚴(yán)重不足；二是國(guó)內(nèi)融資渠道狹窄，海外融資經(jīng)驗(yàn)渠道缺乏造成融資成本高，資金后勁不足；三是城市綜合體項(xiàng) 目屬于高端物業(yè)，項(xiàng)目的投融資管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、招商運(yùn)營(yíng)等每一個(gè)環(huán)節(jié)都離不開(kāi)國(guó)際化合作，缺乏國(guó)際化經(jīng)營(yíng)的文化背景也是國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)企業(yè)的軟肋。 （ 3）我國(guó)城市綜合體項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的主要體現(xiàn) 綜上所述的原因，我國(guó)大部分城市綜合體項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在如下幾大點(diǎn)：一是項(xiàng)目財(cái)務(wù)與金融風(fēng)險(xiǎn)，綜合體項(xiàng)目普遍存在高價(jià)拿地，寫字樓和公寓等產(chǎn)品低價(jià)出售形成的投資收益風(fēng)險(xiǎn)，還有規(guī)模體量龐大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)帶來(lái)的投融資管理復(fù)雜、國(guó)家金融法律政策變化等因素，造成項(xiàng)目融資不足、資金運(yùn)營(yíng)失利、項(xiàng)目資金鏈斷裂等現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)； 二是在項(xiàng)目規(guī)劃業(yè) 態(tài)設(shè)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)，如錯(cuò)估區(qū)域環(huán)境的條件盲目立項(xiàng)，項(xiàng)目規(guī)劃定位方向偏離市場(chǎng)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)的嚴(yán)重缺陷等戰(zhàn)略性風(fēng)險(xiǎn)。在北京和上海等大都市需要考慮綜合體與區(qū)域之間的關(guān)系，要考慮區(qū)域的交通、通訊等能否支撐； 三是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，包括與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，建筑承包商、各類合作機(jī)構(gòu)（包括政府部門）以及購(gòu)房者、租戶等的競(jìng)爭(zhēng)博弈； 四是招商和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，綜合體項(xiàng)目的持續(xù)收益主要來(lái)自于對(duì)商業(yè)物業(yè)的租賃和經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期積累的滾動(dòng)收益，招商瓶頸、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)運(yùn)營(yíng)的能力和運(yùn)營(yíng)資金的長(zhǎng)期支撐需求是國(guó)內(nèi)綜合體開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的最普遍最嚴(yán)重困惑。 最后，在當(dāng)前的時(shí) 局條件下，還有一個(gè)城市綜合體商業(yè)項(xiàng)目研究無(wú)法回避的重要因素，那就是國(guó)際金融危機(jī)的全球化和世界經(jīng)濟(jì)蕭條帶來(lái)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。 城市綜合體開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)研究是一個(gè)巨大的系統(tǒng)工程，本文通過(guò)一個(gè)國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商在建中的，具有當(dāng)前我國(guó)城市綜合體典型特征的代表性項(xiàng)目“綠城?溫州鹿城廣場(chǎng)綜合體”的風(fēng)險(xiǎn)解析，旨在見(jiàn)微知著，對(duì)當(dāng)前我國(guó)城市綜合體發(fā)展中普遍性風(fēng)險(xiǎn)的管理有借鑒意義。 二 . “綠城?溫州鹿城廣場(chǎng)”綜合體項(xiàng)目簡(jiǎn)介 本項(xiàng)目是由綠城集團(tuán)于 2020 年 12 月 30 日，以 億元的出價(jià)獲得這塊號(hào)稱“溫州地王”地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)，是其開(kāi)發(fā) 的首個(gè)城市綜合體項(xiàng)目。 該項(xiàng)目位于溫州市中心區(qū)江濱路與車站大道交匯處，濱江景觀帶南岸與甌江相鄰。我們從項(xiàng)目的區(qū)域背景及市場(chǎng)價(jià)值、空間規(guī)劃及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介三方面對(duì)項(xiàng)目作基本完整的描述。 1. 項(xiàng)目區(qū)位背景綜述 2. 項(xiàng)目空間規(guī)劃和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)介紹 （ 1）項(xiàng)目空間規(guī)劃與功能定位 綠城?溫州鹿城廣場(chǎng)定位為國(guó)內(nèi)一流、浙江第一的集商、住、休閑旅游一體化的現(xiàn)代化城市綜合體。 綠城集團(tuán)邀請(qǐng)了包括美國(guó) SOM 公司、美國(guó) RTKL 設(shè)計(jì)公司、美國(guó) SWA 公司等全球一流團(tuán)隊(duì)共同合作，對(duì)綠城?溫州鹿城廣場(chǎng)項(xiàng)目的總體規(guī)劃 、購(gòu)物中心、景觀規(guī)劃及交通組織進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，以打造國(guó)際一流、國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的高品質(zhì)綜合項(xiàng)目。 從空間上看，迎江依江兩個(gè)角度的鳥(niǎo)瞰圖和一張迎江立面效果圖共同勾勒出了本項(xiàng)目寬廣通透，氣勢(shì)高貴的濱江都市空間意象和齊整有序的建筑格局。從功能結(jié)構(gòu)上看，本綜合體項(xiàng)目由 5 類基本業(yè)態(tài)類型構(gòu)成：一站式現(xiàn)代化購(gòu)物中心，超五星級(jí)酒店，國(guó)際甲級(jí)寫字樓，酒店式產(chǎn)權(quán)公寓和高品質(zhì)人文住宅社區(qū)。 （ 2）項(xiàng)目規(guī)模體量和業(yè)態(tài)組合分割 開(kāi)發(fā)總規(guī)模 總占地面積（㎡） 萬(wàn) 總用地面積（㎡） 萬(wàn) 地上建筑總面積（㎡） 萬(wàn) 投資規(guī)模（預(yù)） 土地總投資（元） 億 項(xiàng)目總投資（元） 100 億 用地平均投入（元 /㎡） 萬(wàn) 房屋平均投入（元 /㎡） 萬(wàn) ① 項(xiàng)目規(guī)模體量總體指標(biāo) ② 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)與體量分割 功能分割 位置規(guī)模體量 各業(yè)態(tài)組合及其特點(diǎn) 占比 盈利模式 人居社區(qū) 項(xiàng)目北部沿江地塊 5 幢控高 155m 以下高層住宅， 22 萬(wàn)㎡ 江景高層精裝豪宅，獨(dú)立電梯入戶， 米以上層高， 300 平方米左右超大戶型，豪華智能人居系統(tǒng)；小區(qū)配套 48% 左右 奢華價(jià)格出售 +高端物業(yè)管理及衍生服務(wù) （如英式管家服務(wù)等） 綜合商業(yè) 項(xiàng)目中部地塊綜合商業(yè)建筑， 9 萬(wàn)㎡