【正文】 浙江最高檔次的一站式現(xiàn)代化購物中心。為綜合體項目核心組成部分，地上四層，地下二層，業(yè)態(tài)涵蓋高檔百貨、精品超市、電影院、KTV、餐飲、娛樂以及時尚零售店等。 %左右 以長期持有滾動營利為主。收益累積來源有商鋪租售 +經(jīng)營權(quán) +租賃經(jīng)營 +物業(yè)管理及衍生服務(wù) 綜合商務(wù) 項目南部地塊 350 米 74 層超高塔樓，建成將成為浙江第一高的標志性建筑 塔樓上部， 6 萬㎡ 超五星級酒店，引入全球知名酒店管理公司 —— 凱悅國際酒店與度假村集團旗下品牌“君悅”入駐 管理。 13% 左右 以長期持有滾動營利為主。委托經(jīng)營模式等 塔樓中部 萬㎡ 酒店式產(chǎn)權(quán)公寓 %左右 奢華價格出售 +高端物業(yè)管理及衍生服務(wù)（如英式管家服務(wù)等） 塔樓下部 萬㎡ 國際 5A 甲級寫字樓，引入全球知名酒店管理公司 —— 凱悅國際酒店與度假村集團旗下品牌“君悅”入駐管理。 %左右 奢華價格出售 +委托高端物業(yè)管理及衍生服務(wù) 三 . “綠城 .溫州鹿城廣場綜合體項目”的風(fēng)險收益解析 通過項目描述可見，“綠城?溫州鹿城廣場”若按預(yù)期成功建成和運營，將是溫 州市第二個綜合體項目，并以浙江第一高樓成為城市地標；將為溫州高端階層提供理想家庭居所，優(yōu)化溫州市民的生活方式；將作為溫州商圈的新引擎極大地推進溫州的城市化進程，提升溫州城市功能、形象與影響力。 然而，風(fēng)險是市場經(jīng)濟的靈魂，作為一個開發(fā)周期長、投資龐大，業(yè)態(tài)復(fù)雜的典型，“綠城?溫州鹿城廣場”綜合體項目的開發(fā)運作在公眾界面的背后，面對的是無處不在，無時不在的巨大風(fēng)險。對其風(fēng)險收益控制分析對當(dāng)前城市綜合體開發(fā)運營的風(fēng)險管理具有普遍借鑒意義。 下面，我們就從項目的財務(wù)與金融風(fēng)險入手，展開其在規(guī)劃定位與業(yè)態(tài)設(shè)計、 市場條件與競爭環(huán)境、招商和運營、開發(fā)商實力與經(jīng)驗，以及宏觀經(jīng)濟等共 6 個方面的風(fēng)險識別與解析。 1. 項目財務(wù)與金融風(fēng)險 （ 1）投資收益與盈虧平衡 我們選取 2 個關(guān)鍵指標：總投資收益率（ ROI）、盈虧平衡點銷售量（ BEP(Q)），和 1 個參考指標：項目基準收益率（ Rc），進行這項風(fēng)險分析。 總投資收益率（ ROI）：是表示總投資的年盈利水平，用函數(shù)可表示為： ROI=(EBIT/TI) 100%。 其中 EBIT=項目正常年份的年息稅前利潤或營運期年平均稅息前利潤； TI=項目總投資； 盈虧平衡點（ BEP(Q)）：盈虧平衡臨界點的產(chǎn)銷量，可表示為： BEP(Q)=CF/(pCUTU)。其中 CF=固定成本， CU=單位產(chǎn)品變動成本； p=單位產(chǎn)品銷售價格，TU =單位產(chǎn)品營業(yè)稅金及附加。 項目基準收益率（ Rc）：是投資者以動態(tài)觀點確定的投資資金應(yīng)當(dāng)獲得的最低標準的盈利率水平， Rc 的測定，同時還要根據(jù)政府政策要求、行業(yè)參考數(shù)據(jù)、以及投資者自身全局的戰(zhàn)略發(fā)展等因素綜合考慮。用函數(shù)可表示為： Rc≥ i1+i2+i3； 其中 i1=max（單位資金成本，單位投資機會成本）， i2=風(fēng)險補貼率， i3=年通貨膨脹率； 這 3 個指標中， Rc 是項目盈利能力的基準線， ROI 必須大于 Rc 項目才有可行性， ROI 相對Rc 越高，項目盈利能力越高，反之越接近 Rc 則收益風(fēng)險越大； BEP(Q)反映了項目盈虧平衡點的高低， BEP(Q)相對銷售總量越低，則項目的盈利安全性越強，反之風(fēng)險越大。 回到本項目，由于購物中心和五星級酒店長期持有滾動營利的盈利模式，先不在這里考慮其投資運營風(fēng)險，計算銷售收入時僅考慮住宅、甲級寫字樓和產(chǎn)權(quán)式公寓，其投資及收入數(shù)據(jù)（來源于對 20202020 年開發(fā)商的公眾信息估算 ）如下（ *為假設(shè)的前提條件）： *若銷售金 額按 萬元 /㎡均價 ,房屋投資金額 萬元 /㎡（按總投資 100 億，土地投資 億元以面積平均分攤，固定部分約 萬元 /㎡ ,可變部分 萬元 /㎡）均價計算； *兩期住宅各按 11 萬㎡（ 23 億247。 60%247。 萬元 /㎡≈ 11 萬㎡）估算； *兩次投資時間按土地購置時間和開工時間估算，假設(shè)資金為自籌； *銷售收入按開盤時間開始產(chǎn)生估算，假設(shè)交付時完成銷售全部收入； 分項 面積（㎡） 首次投資 二次投資 銷售收入 交付 時間 時間 金額（元） 時間 金額（元） 時間 金 額（元） 住宅一期 11 萬 億 億 起 億 住宅二期 11 萬 億 億 起 億 購物中心 9 萬 億 億 自持產(chǎn)權(quán) 進入預(yù)招商 五星級酒店 6 萬 億 億 自持產(chǎn)權(quán)，委托運營 甲級寫 字樓 萬 億 億 估 億 酒店式產(chǎn)權(quán)公寓 萬 億 億 估 億 總計：可出售面積為 萬㎡，可出售部分投資額 億元，實現(xiàn)銷售收入估算為 億； 其中：住宅面積為 22 萬㎡，總投資 （ +）億元，實現(xiàn)銷售收入估算為 億； 5A 甲級寫字樓，面積 萬㎡，總投資 （ +）億元），實現(xiàn)銷售收入估算為 億； 酒店式產(chǎn)權(quán)公寓面積 萬㎡，總投資 （ +）億元），實現(xiàn)銷售收入估算為 億； 先看本項目可售面積的年平均總投資收益率（ ROI）： 假設(shè)總投資 100 億，土地投資 億元按面積均攤，不計稅息收支，投資期間為首次投入到交付為計： ROI（住宅） = % = （ ） /（ ） +（ ） /（ ） ROI（甲級寫字樓） =ROI（酒店產(chǎn)權(quán)公寓） = % = （ ） /（ ） +（ ） /（ ） ROI（銷售總） = % = ROI（住宅）（ ）（權(quán)重） + ROI（酒店產(chǎn)權(quán)公寓）（ ）（權(quán)重） 若論本項目可售面積基準投資收益率（ Rc），雖然這里沒有現(xiàn)成的 Rc 值，但土地價格高，規(guī)模大周期長等帶來了本項目高昂的資金成本，投資機 會成本、風(fēng)險補貼率和通脹率等，決定本項目的 Rc 值應(yīng)該高于行業(yè)平均 Rc 值（住宅開發(fā) Rc 平均值約 8%左右），因此從上述 4個 ROI 值看，基本不存在超額利潤空間，住宅外的兩項按項目均價，其 ROI 值還達不到行業(yè) Rc 值，投資價值顯然不足。 再計算本項目盈虧平衡點（ BEP(Q)）的銷售面積： 本項目 BEP(Q)=CF/(pCUTU)= 萬㎡≈ 20 萬㎡ 其中 CF=固定成本≈項目土地投資額 = 億元， CU=單位產(chǎn)品變動成本≈ 萬元 /㎡，p=單位產(chǎn)品銷售價格≈ 萬元 /㎡， TU=單位產(chǎn)品營 業(yè)稅金及附加≈ 萬元 /㎡ %≈ 萬元 /㎡ 項目住宅部分的面積是 22 萬㎡，分別在 2020 年 8 月和 2020 年 4 月底開盤，如果銷售順利，這一盈虧平衡點，對控制項目的資金風(fēng)險還是比較安全的。