【正文】 浙江最高檔次的一站式現(xiàn)代化購(gòu)物中心。為綜合體項(xiàng)目核心組成部分，地上四層，地下二層，業(yè)態(tài)涵蓋高檔百貨、精品超市、電影院、KTV、餐飲、娛樂(lè)以及時(shí)尚零售店等。 %左右 以長(zhǎng)期持有滾動(dòng)營(yíng)利為主。收益累積來(lái)源有商鋪?zhàn)馐?+經(jīng)營(yíng)權(quán) +租賃經(jīng)營(yíng) +物業(yè)管理及衍生服務(wù) 綜合商務(wù) 項(xiàng)目南部地塊 350 米 74 層超高塔樓，建成將成為浙江第一高的標(biāo)志性建筑 塔樓上部， 6 萬(wàn)㎡ 超五星級(jí)酒店，引入全球知名酒店管理公司 —— 凱悅國(guó)際酒店與度假村集團(tuán)旗下品牌“君悅”入駐 管理。 13% 左右 以長(zhǎng)期持有滾動(dòng)營(yíng)利為主。委托經(jīng)營(yíng)模式等 塔樓中部 萬(wàn)㎡ 酒店式產(chǎn)權(quán)公寓 %左右 奢華價(jià)格出售 +高端物業(yè)管理及衍生服務(wù)（如英式管家服務(wù)等） 塔樓下部 萬(wàn)㎡ 國(guó)際 5A 甲級(jí)寫(xiě)字樓，引入全球知名酒店管理公司 —— 凱悅國(guó)際酒店與度假村集團(tuán)旗下品牌“君悅”入駐管理。 %左右 奢華價(jià)格出售 +委托高端物業(yè)管理及衍生服務(wù) 三 . “綠城 .溫州鹿城廣場(chǎng)綜合體項(xiàng)目”的風(fēng)險(xiǎn)收益解析 通過(guò)項(xiàng)目描述可見(jiàn)，“綠城?溫州鹿城廣場(chǎng)”若按預(yù)期成功建成和運(yùn)營(yíng)，將是溫 州市第二個(gè)綜合體項(xiàng)目，并以浙江第一高樓成為城市地標(biāo)；將為溫州高端階層提供理想家庭居所，優(yōu)化溫州市民的生活方式；將作為溫州商圈的新引擎極大地推進(jìn)溫州的城市化進(jìn)程，提升溫州城市功能、形象與影響力。 然而，風(fēng)險(xiǎn)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的靈魂，作為一個(gè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資龐大，業(yè)態(tài)復(fù)雜的典型，“綠城?溫州鹿城廣場(chǎng)”綜合體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作在公眾界面的背后，面對(duì)的是無(wú)處不在，無(wú)時(shí)不在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)收益控制分析對(duì)當(dāng)前城市綜合體開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)管理具有普遍借鑒意義。 下面，我們就從項(xiàng)目的財(cái)務(wù)與金融風(fēng)險(xiǎn)入手，展開(kāi)其在規(guī)劃定位與業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)、 市場(chǎng)條件與競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、招商和運(yùn)營(yíng)、開(kāi)發(fā)商實(shí)力與經(jīng)驗(yàn)，以及宏觀經(jīng)濟(jì)等共 6 個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與解析。 1. 項(xiàng)目財(cái)務(wù)與金融風(fēng)險(xiǎn) （ 1）投資收益與盈虧平衡 我們選取 2 個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)：總投資收益率（ ROI）、盈虧平衡點(diǎn)銷(xiāo)售量（ BEP(Q)），和 1 個(gè)參考指標(biāo)：項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率（ Rc），進(jìn)行這項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)分析。 總投資收益率（ ROI）：是表示總投資的年盈利水平，用函數(shù)可表示為： ROI=(EBIT/TI) 100%。 其中 EBIT=項(xiàng)目正常年份的年息稅前利潤(rùn)或營(yíng)運(yùn)期年平均稅息前利潤(rùn)； TI=項(xiàng)目總投資； 盈虧平衡點(diǎn)（ BEP(Q)）：盈虧平衡臨界點(diǎn)的產(chǎn)銷(xiāo)量，可表示為： BEP(Q)=CF/(pCUTU)。其中 CF=固定成本， CU=單位產(chǎn)品變動(dòng)成本； p=單位產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格，TU =單位產(chǎn)品營(yíng)業(yè)稅金及附加。 項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率（ Rc）：是投資者以動(dòng)態(tài)觀點(diǎn)確定的投資資金應(yīng)當(dāng)獲得的最低標(biāo)準(zhǔn)的盈利率水平， Rc 的測(cè)定，同時(shí)還要根據(jù)政府政策要求、行業(yè)參考數(shù)據(jù)、以及投資者自身全局的戰(zhàn)略發(fā)展等因素綜合考慮。用函數(shù)可表示為： Rc≥ i1+i2+i3； 其中 i1=max（單位資金成本，單位投資機(jī)會(huì)成本）， i2=風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)貼率， i3=年通貨膨脹率； 這 3 個(gè)指標(biāo)中， Rc 是項(xiàng)目盈利能力的基準(zhǔn)線， ROI 必須大于 Rc 項(xiàng)目才有可行性， ROI 相對(duì)Rc 越高，項(xiàng)目盈利能力越高，反之越接近 Rc 則收益風(fēng)險(xiǎn)越大； BEP(Q)反映了項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的高低， BEP(Q)相對(duì)銷(xiāo)售總量越低，則項(xiàng)目的盈利安全性越強(qiáng)，反之風(fēng)險(xiǎn)越大。 回到本項(xiàng)目，由于購(gòu)物中心和五星級(jí)酒店長(zhǎng)期持有滾動(dòng)營(yíng)利的盈利模式，先不在這里考慮其投資運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，計(jì)算銷(xiāo)售收入時(shí)僅考慮住宅、甲級(jí)寫(xiě)字樓和產(chǎn)權(quán)式公寓，其投資及收入數(shù)據(jù)（來(lái)源于對(duì) 20202020 年開(kāi)發(fā)商的公眾信息估算 ）如下（ *為假設(shè)的前提條件）： *若銷(xiāo)售金 額按 萬(wàn)元 /㎡均價(jià) ,房屋投資金額 萬(wàn)元 /㎡（按總投資 100 億，土地投資 億元以面積平均分?jǐn)偅潭ú糠旨s 萬(wàn)元 /㎡ ,可變部分 萬(wàn)元 /㎡）均價(jià)計(jì)算； *兩期住宅各按 11 萬(wàn)㎡（ 23 億247。 60%247。 萬(wàn)元 /㎡≈ 11 萬(wàn)㎡）估算； *兩次投資時(shí)間按土地購(gòu)置時(shí)間和開(kāi)工時(shí)間估算，假設(shè)資金為自籌； *銷(xiāo)售收入按開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)始產(chǎn)生估算，假設(shè)交付時(shí)完成銷(xiāo)售全部收入； 分項(xiàng) 面積（㎡） 首次投資 二次投資 銷(xiāo)售收入 交付 時(shí)間 時(shí)間 金額（元） 時(shí)間 金額（元） 時(shí)間 金 額（元） 住宅一期 11 萬(wàn) 億 億 起 億 住宅二期 11 萬(wàn) 億 億 起 億 購(gòu)物中心 9 萬(wàn) 億 億 自持產(chǎn)權(quán) 進(jìn)入預(yù)招商 五星級(jí)酒店 6 萬(wàn) 億 億 自持產(chǎn)權(quán)，委托運(yùn)營(yíng) 甲級(jí)寫(xiě) 字樓 萬(wàn) 億 億 估 億 酒店式產(chǎn)權(quán)公寓 萬(wàn) 億 億 估 億 總計(jì)：可出售面積為 萬(wàn)㎡，可出售部分投資額 億元，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入估算為 億； 其中：住宅面積為 22 萬(wàn)㎡，總投資 （ +）億元，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入估算為 億； 5A 甲級(jí)寫(xiě)字樓，面積 萬(wàn)㎡，總投資 （ +）億元），實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入估算為 億； 酒店式產(chǎn)權(quán)公寓面積 萬(wàn)㎡，總投資 （ +）億元），實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入估算為 億； 先看本項(xiàng)目可售面積的年平均總投資收益率（ ROI）： 假設(shè)總投資 100 億，土地投資 億元按面積均攤，不計(jì)稅息收支，投資期間為首次投入到交付為計(jì)： ROI（住宅） = % = （ ） /（ ） +（ ） /（ ） ROI（甲級(jí)寫(xiě)字樓） =ROI（酒店產(chǎn)權(quán)公寓） = % = （ ） /（ ） +（ ） /（ ） ROI（銷(xiāo)售總） = % = ROI（住宅）（ ）（權(quán)重） + ROI（酒店產(chǎn)權(quán)公寓）（ ）（權(quán)重） 若論本項(xiàng)目可售面積基準(zhǔn)投資收益率（ Rc），雖然這里沒(méi)有現(xiàn)成的 Rc 值，但土地價(jià)格高，規(guī)模大周期長(zhǎng)等帶來(lái)了本項(xiàng)目高昂的資金成本，投資機(jī) 會(huì)成本、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)貼率和通脹率等，決定本項(xiàng)目的 Rc 值應(yīng)該高于行業(yè)平均 Rc 值（住宅開(kāi)發(fā) Rc 平均值約 8%左右），因此從上述 4個(gè) ROI 值看，基本不存在超額利潤(rùn)空間，住宅外的兩項(xiàng)按項(xiàng)目均價(jià)，其 ROI 值還達(dá)不到行業(yè) Rc 值，投資價(jià)值顯然不足。 再計(jì)算本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（ BEP(Q)）的銷(xiāo)售面積： 本項(xiàng)目 BEP(Q)=CF/(pCUTU)= 萬(wàn)㎡≈ 20 萬(wàn)㎡ 其中 CF=固定成本≈項(xiàng)目土地投資額 = 億元， CU=單位產(chǎn)品變動(dòng)成本≈ 萬(wàn)元 /㎡，p=單位產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格≈ 萬(wàn)元 /㎡， TU=單位產(chǎn)品營(yíng) 業(yè)稅金及附加≈ 萬(wàn)元 /㎡ %≈ 萬(wàn)元 /㎡ 項(xiàng)目住宅部分的面積是 22 萬(wàn)㎡，分別在 2020 年 8 月和 2020 年 4 月底開(kāi)盤(pán)，如果銷(xiāo)售順利，這一盈虧平衡點(diǎn)，對(duì)控制項(xiàng)目的資金風(fēng)險(xiǎn)還是比較安全的。