【正文】 1 一、 立項(xiàng)背景與項(xiàng)目概況 產(chǎn)業(yè)園開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 處湖南省長沙、株洲、湘潭三市兩型社會(huì)的核心地帶，距三市中心均約 18 公里，素有“金三角”的美稱 ， 位于長沙縣暮云鎮(zhèn)京廣線以西范圍內(nèi) :東靠京廣線 ， 南至湘潭市昭山腳下 ， 西臨湘江 ,北與長沙市天心區(qū)接壤 。 屬湘江風(fēng)光帶城鄉(xiāng)結(jié)合部，由三興村、沿江村、牛角塘村、蓮華村、暮云新村、新馬村組成 ， 是一個(gè)以開發(fā)生態(tài)農(nóng)業(yè)為宗旨，集綠色種植、生態(tài)飼養(yǎng)、 園林花藝、 產(chǎn)品加工 ， 教學(xué)科研、風(fēng)俗文化、旅游觀光、養(yǎng)生療養(yǎng)、度假休閑、地產(chǎn)開發(fā) ， 商貿(mào)服務(wù)于一體的綠色農(nóng)業(yè)生態(tài)園。規(guī)劃總面積 15000 畝 ， 建設(shè)期為 5年 ， 概算總投資十億元。 二、 頂層設(shè)計(jì)與建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想 以原有 自然景觀和鄉(xiāng)村風(fēng)貌為基礎(chǔ) ， 因地制宜 、 科學(xué)規(guī)劃 ，合理 布局 ，高端設(shè)計(jì)，招世紀(jì)人才、攬各方投資、納四海賓朋，迎八方來客， 打造中國中部國際文化生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)第一園 ，促進(jìn)園區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 ，實(shí) 現(xiàn) 園區(qū) 經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益和社會(huì)效益同步增長。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)的總體原則 秉承人與自然和諧共處 、 發(fā)展建設(shè)與環(huán)境保護(hù)共贏 ，自然資源科學(xué)利用、自然 環(huán)境嚴(yán)格保護(hù) ，資源消耗率低、投資回報(bào)率高 的可持續(xù)發(fā)展總原則 。 把資源開發(fā)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展和 農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展與城鄉(xiāng)一體化發(fā)展有機(jī)結(jié)合起來 ， 構(gòu)建產(chǎn)業(yè)化發(fā)展和生態(tài)保護(hù)相互促進(jìn)的良性循 2 環(huán)。利用地域優(yōu)勢 ， 堅(jiān)持以農(nóng)為本帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展的方針，按照“統(tǒng)一規(guī)劃，分期實(shí)施，開發(fā)一片，建成一片，受益一片，滾動(dòng)發(fā)展”的要求，實(shí)施以現(xiàn)代高效生態(tài)農(nóng)業(yè)和觀光業(yè)為主要功能的開發(fā)建設(shè)，形成 發(fā)展長久經(jīng)濟(jì)的“四個(gè)構(gòu)想”：綠色生態(tài)農(nóng)業(yè)、文化旅游觀光業(yè)、 養(yǎng)生康療業(yè)、適當(dāng)發(fā)展食品深加工業(yè)。 規(guī)劃原則 整體性與開放性的原則：生態(tài)產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃將從整體布局著手， 特別注重觀光和服務(wù)區(qū)與周邊環(huán)境的有機(jī)結(jié)合。從生態(tài)園內(nèi)部 講，整個(gè)功能區(qū)盡量有各自的特點(diǎn)，但并不是一個(gè)分散的機(jī)構(gòu)，而是一種開放式的有機(jī)結(jié)合體，同時(shí)生態(tài)園本身將與周邊環(huán)境相互銜接、相互融合。 生態(tài)性原則：生態(tài)園自身的生產(chǎn)、生活將更為注重生態(tài)方面的 要求，節(jié)制引來物種，保護(hù)和發(fā)展鄉(xiāng)土物種，這樣就不全對本身和周邊鄉(xiāng)村產(chǎn)生不良影響。 經(jīng)濟(jì)性原則。生態(tài)園將充分發(fā)揮高科技公司的優(yōu)勢，強(qiáng)調(diào)用最 少的人工和資金投入來健全自然生態(tài)過程，強(qiáng)調(diào)有效利用有限的土地資源。同時(shí)，生態(tài)園本身除了發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品以外，還將開展采摘觀光等，以帶來更多的經(jīng)濟(jì)效益，求得生態(tài)自身 良性循環(huán)。因此，在生態(tài)園規(guī)劃中將充分考慮經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)的內(nèi)容。 參與性原則 親身直接參與與體驗(yàn)、自娛自樂成為當(dāng)前的旅游時(shí)尚、生態(tài)園在觀光項(xiàng)目的設(shè)置上將充分考慮體現(xiàn)“參與感、體驗(yàn)感”，結(jié)合生態(tài)園本身空間廣闊、地貌豐富等特點(diǎn)，吸引城市觀光者廣泛參與到生態(tài)園的 3 生產(chǎn)、生活的方方面面、多層謠地體驗(yàn)農(nóng)場生活的情趣，享受到原汁原味的鄉(xiāng)村文化氛圍。 特色性原則 特色是生態(tài)園經(jīng)濟(jì)發(fā)展的生命之所在，愈有特色，其競爭力和發(fā)展?jié)摿蜁?huì)愈強(qiáng)。本產(chǎn)業(yè)園區(qū)因?qū)傧娼L(fēng)光帶的結(jié)合部，并有一條自然形成的水港， 獨(dú)特的湘江之水和沿江風(fēng)光帶給園區(qū)誕生開發(fā)的遐想。水上樂園的建設(shè)也是本園較之其它園區(qū)無可比的地理環(huán)境。因此，生態(tài)園明確的資源特色會(huì)使生態(tài)園具有更鮮明的市場特色。 建設(shè)內(nèi)容 ①按功能規(guī)劃為接待服務(wù)區(qū)、景觀區(qū)、種植區(qū)、養(yǎng)殖區(qū)、產(chǎn)品深加工區(qū)、果園林木區(qū)、體育運(yùn)動(dòng)區(qū)、養(yǎng)生保健療區(qū)、并進(jìn)行具體分區(qū)。 ○ 2 計(jì)劃盤點(diǎn)建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施 ③申報(bào) 20xx 畝標(biāo)準(zhǔn)化專業(yè)蔬菜基地建設(shè)項(xiàng)目。 ④興建現(xiàn)代化的養(yǎng)殖中心。 ⑤建設(shè)水利排灌系統(tǒng)，道路布局硬化。 ⑥興建綜合辦公樓，工作人員宿 舍及接待中心。 ⑦興建集餐飲、棋牌、垂釣、休閑、游樂、園林綠化及鄉(xiāng)村情調(diào)于 一體的多功能休閑園區(qū)。休閑園區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)為：休閑別墅區(qū)、水果采摘區(qū)、觀光植物區(qū)、景觀品茗區(qū)、養(yǎng)生康療區(qū)、體育運(yùn)動(dòng)區(qū)、水上樂園區(qū)。 ⑧建立綠色產(chǎn)品生態(tài)基地。 4 ⑨建立農(nóng)業(yè)生態(tài)休閑觀光園。 ⑩利用政策享受的土地建設(shè)職工商品房。 資金構(gòu)成 項(xiàng)目估算總投資 萬元，其中：固定資產(chǎn)投資 萬元， (含 固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、延資資產(chǎn)、預(yù)備費(fèi)用 )，流動(dòng)資金 萬元。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) ●湖南省人民政府關(guān)于加快旅游項(xiàng)目建設(shè)培育旅游市場主體的意縣湘政發(fā) [20xx]29 號(hào)。 ●《國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目和資金管理暫行辦法》 (財(cái)發(fā)字 [1999]l 號(hào) )； ●《國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目和資金管理暫行辦法》若干條文的解釋 (財(cái)發(fā)字 [1999]57 號(hào) )； ●長沙縣人民政府關(guān)于《長沙縣鼓勵(lì)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展投資暫行辦法》 的通知 [長縣發(fā) 20xx]23 號(hào)； ●國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)辦公室關(guān)于印發(fā)《國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)多種經(jīng)營 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編寫大綱》的通知 (國農(nóng)辦字 [20xx]175 號(hào) )； ● 《國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)試行標(biāo)準(zhǔn)》 [(94)同農(nóng)綜字第 28 號(hào) ] ●本項(xiàng)目的項(xiàng)目建議書； ●企業(yè)提供的相關(guān)技術(shù)資料； ●企業(yè)提供的相關(guān)協(xié)議、資質(zhì)、證書； ●公司財(cái)務(wù)報(bào)表； 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 5 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表 指標(biāo)名稱 單位 指示 項(xiàng)目總投資 萬元 固定資產(chǎn)投資 萬元 流動(dòng)資金 萬元 年均收入 萬元 年均營業(yè)稅金及附加 萬元 年均營業(yè)成本 萬元 年均利潤總額 萬元 年均所得稅 萬元 年均稅后利潤 萬元 凈現(xiàn)值（所得稅前） 萬元 凈現(xiàn)值（所得稅后） 萬元 投資 收回期限（所得稅前） 年 投資收回期限（所得稅后） 年 內(nèi)部收益率（所得稅前） % 內(nèi)部收益率（所得稅后） % 年均投資利潤率 % 年均投資利稅率 % 盈虧平衡點(diǎn) % 四、項(xiàng)目綜合評價(jià) 生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游養(yǎng)生康療是旅游業(yè)發(fā)展的一個(gè)新方向，一方面 6 拓寬了旅游業(yè)的廣度，為旅游活動(dòng)增添了新景觀，有助于生態(tài)保護(hù)和環(huán)境優(yōu)化，使環(huán)境恢復(fù)魅力，永葆秀麗；另一方面改變了傳統(tǒng)的生態(tài)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的組合，開拓了農(nóng)業(yè)和土地被利用的新領(lǐng)域，強(qiáng)化農(nóng)業(yè)自我積累、自我發(fā)展的運(yùn)行機(jī)制，增加農(nóng)產(chǎn)品的商品 量和農(nóng)業(yè)附加值，加速傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代新型農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)變，是振興農(nóng)村經(jīng)濟(jì)、優(yōu)化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的有效措施，有力地推進(jìn)了城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展。 第二章 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目的由來 生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)是一種以農(nóng)業(yè)和農(nóng)村為裁體的新型生態(tài)旅游業(yè)。近年來，伴隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)不僅具有生產(chǎn)性功能，還具有改善生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，為人們提供觀光、休閑、度假的生活性功能。隨著收入、閑暇時(shí)間的增多，生活節(jié)奏的加快以及競爭的日益激烈，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在典型的農(nóng)村環(huán)境中放松自己。于是，農(nóng)業(yè)與旅游邊緣交叉的新型產(chǎn)業(yè) —— 觀光農(nóng)業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，這就拓展了農(nóng)業(yè)發(fā)展的新空間，開辟了旅游業(yè)發(fā)展的新領(lǐng)域。 現(xiàn)代社會(huì)，人們渴望能在優(yōu)美的環(huán)境中放松、休閑，于是回歸田野、自然的觀光農(nóng)業(yè)就成為人們最好的選擇。 生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)產(chǎn)園主要是以發(fā)展養(yǎng)殖、種植園為最主要的經(jīng)營項(xiàng) 目，養(yǎng)殖和種植品種力求做到新、奇、特。在養(yǎng)殖品種中，可引入市場銷售好，人人愛吃的動(dòng)物及特色品種，種植項(xiàng)目應(yīng)引進(jìn)速生、抗病豐產(chǎn)、好看、好吃或外觀奇特的產(chǎn)品。尤其是有藥用價(jià)質(zhì)的品種更是受消費(fèi)者青萊。 7 生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園不是人們通常所述的與生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游農(nóng)業(yè)，高效農(nóng)業(yè) 等同意義上的生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光。它是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)上，集合現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，迎合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們情趣變化的需要而提出的。生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園是以市場為主導(dǎo)向，以區(qū)域優(yōu)勢為基礎(chǔ)，以高效示范園區(qū)為橋梁，以產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營為主線，融直接效益與觀賞效益，長遠(yuǎn)效益與社會(huì)效益為一體的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)新體系。 生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的一個(gè)趨勢，有著豐厚的社會(huì)基 礎(chǔ)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人們收入水平迅速提高，在解決溫飽之后，人們在吃穿以外追求日益增加、日趨多樣，這是觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展的主要基礎(chǔ)，與此同時(shí)，節(jié)假日的增多、雙休日的實(shí)行 為人們外出休閑、觀光旅游提供了大量的時(shí)間。從人們旅游情趣多向性來看，追求田園式的生活情趣是個(gè)重要的發(fā)展趨向，而現(xiàn)實(shí)中，這樣的景點(diǎn)場所顯得相對匱乏，這就為生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園的快速發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展市場。 項(xiàng)目建設(shè)的重要性與必要性 生態(tài)農(nóng)業(yè)與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)在概念和內(nèi)涵上是相輔相成的?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)是農(nóng)業(yè)發(fā)展的方向，在突出現(xiàn)代高新技術(shù)的先導(dǎo)性、農(nóng)、工、貿(mào)為一體性、農(nóng)業(yè)開發(fā)的多元性和結(jié)合性的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化資源節(jié)約、環(huán)境零損害的綠色性。生態(tài)農(nóng)業(yè)實(shí)質(zhì)上是生態(tài)化的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展既符合農(nóng)業(yè)生態(tài)可持續(xù)發(fā)展方向，又符合農(nóng) 業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的方向，也符合農(nóng)業(yè)社會(huì)人文發(fā)展的方向。因此，生態(tài)農(nóng)業(yè)是一種可操作、可實(shí)踐的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，是中國農(nóng)業(yè)發(fā)展的方向。 項(xiàng)目建設(shè)的意義 8 （ 1）高效益的觀光農(nóng)業(yè)，為我國傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化提供了一條可 持續(xù)發(fā)展的途徑。 農(nóng)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的命脈，發(fā)展農(nóng)業(yè)是我國的國策。觀光農(nóng)業(yè)改變了我國傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)僅僅專注于土地本身的耕作農(nóng)業(yè)的單一經(jīng)營思想，把發(fā)展的思路拓展到關(guān)注人、地、人和諧共存的更廣闊的背景之中，這也正好契合了長期以來農(nóng)民渴望脫貧致富的愿望，可以預(yù)見，基于“天時(shí)、地利、人和”的新 型觀光農(nóng)業(yè)，將成為我國傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向高精尖、高附加值嘗試開發(fā)轉(zhuǎn)移的農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化主流方向之一。 (2)觀光農(nóng)業(yè)旅游開發(fā)是國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整時(shí)期，社會(huì)資金尋求 投資領(lǐng)域的必然選擇，并將成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 觀光農(nóng)業(yè)旅游由于其開發(fā)項(xiàng)目的農(nóng)業(yè)特色，直接受到國家投資政策傾斜優(yōu)惠，城市周邊農(nóng)村地帶正是基于這種地緣加血緣的優(yōu)勢，吸引了大批的投資者加入。 (4)項(xiàng)目建設(shè)單位概況 (5)項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域概況 一、自然地理?xiàng)l件 ①、地理位置 湖南南托生態(tài)園地理位置十分優(yōu)越；地處長沙縣薯云鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)，為長 株潭城市群結(jié)合部，是長株潭融城后的中心地帶，是長株潭的“心臟”所在?，F(xiàn)在的暮云鎮(zhèn)區(qū)域位置優(yōu)勢得天獨(dú)厚，它扼京廣鐵路、 107 國道、京珠高速、芙蓉南路、湘江大道、新邵山路、距長株潭三城市中心均約 8 公里，有“融城金三角”的美譽(yù)。隨著 4 家世界 500 9 強(qiáng)企業(yè)的入駐，以及長沙理工大學(xué)、長沙生態(tài)動(dòng)物園、中煙物流、保利地產(chǎn)、湘雅四醫(yī)院等知名國內(nèi)企業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、地產(chǎn)開發(fā)的相應(yīng)加入，中心城市強(qiáng)大的輻射功能，使其承載著巨大的人流、車流、物流、資金流。 ②、自然環(huán)境 園地位于中國中亞熱帶的典型地段，具有春季低溫多雨 、夏季高 溫光強(qiáng)、秋季溫和少雨、冬季冷濕的特點(diǎn)，園內(nèi)年平均氣溫均在 16—℃之間、氣溫年較差 ℃、歷年平均最低氣溫 ℃ (1 月中旬 )、最高氣溫 ~C(7 月中旬 )、年平均無霜期 275 天，日照在全省屬中等偏上，平均日照總時(shí)數(shù) 小時(shí)，日照率 38％。歷年平均降水 1300— 1500mm，年平均降水量 ，降水年際幅度在 800— 2300mm之間，年平均相對濕度為 80％。園地屬湘東北典型的崗地平原地形，土地肥沃、水網(wǎng)縱橫、生態(tài)多樣、植被繁茂，實(shí)為人類宜居天然之所。 ③水文與水文地 質(zhì) 湘江流域降水年內(nèi)分配不均，枯水季節(jié)水源以淺層地下水補(bǔ)給為主。水泊硬度和礦化度較高，而江水季節(jié)以降水形成的徑流為主，水的硬度和礦化度則較低，湘江河水多年平均離子總量 (mgle)為 160mg/1，年平均總硬度為 德國度，多年平均 PH 值為 ，水質(zhì)屬重碳酸鈣型，水體中的溶解氧的含量為 ／ 1。 園區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)水塘星羅棋布，農(nóng)業(yè)用水方便，居民飲用不少已利用第，四條孔隙水，井深一般小于 15 米，水位離地表近，大多為 4米左右，其水質(zhì)尚佳，境內(nèi) 400 米深層地下水亦有生產(chǎn)價(jià)值，可辟為 10 生產(chǎn)水源。 ④基礎(chǔ)設(shè)施、文衛(wèi)教育 園內(nèi)所在地暮云鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施完善、交通便捷、 107 國道、京廣復(fù)線縱貫全鎮(zhèn)南北，省會(huì)長沙市芙蓉南路一直延伸至鎮(zhèn)內(nèi)，萬家麗路、新韶山路和湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶沿江防洪道路也穿鎮(zhèn)而過；暮、石、蓮云公路與 107 國道銜接，穿行東邊各村，村村有公路。鎮(zhèn)中心有一座 11 萬伏的變電站，全鎮(zhèn)農(nóng)網(wǎng)改造早在 20xx 年就完成。全鎮(zhèn)有 2 座手機(jī)發(fā)射塔，在本園區(qū)三興村建有一座日產(chǎn) 5 萬噸的融城水廠。全鎮(zhèn)有中學(xué) 1所、小學(xué) 13 所、幼稚園 10 余所。長沙民政學(xué)院、湘雅四醫(yī)院、長沙理工大學(xué)都落戶鎮(zhèn)內(nèi)，基本形成了幼教、普教、職教、 高教四位一體的教育格局。鎮(zhèn)內(nèi)有一甲以上的中心醫(yī)院 3 個(gè)，衛(wèi)生所遍及全鎮(zhèn)。 綜上所述，園地是一個(gè)得天獨(dú)厚的“城中村”，是一塊極具潛在開發(fā)價(jià)值的福地。 第三章 市場分析 一、生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園概況 ①生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光的涵義 生態(tài)旅游是從 20 世紀(jì) 90 年代以來發(fā)展起來的。生態(tài)旅游不僅被定義為一種適應(yīng)市場機(jī)制的、以自然為基礎(chǔ)的