【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中亞 國際商業(yè)廣場 項目 策劃方案 廣州潤輝房地產(chǎn)代理有限公司 深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司 二〇〇七年三 月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 目 錄 前言 第一章 市場篇 1． 永州市簡介 2． 地理位置 3． 內(nèi)陸經(jīng)濟(jì) 4． 城市發(fā)展趨向 5． 市場篇總結(jié) 第二章 項目篇 1． 項目介紹 2． 永州市現(xiàn)有 商業(yè) 項目 、住宅、酒店等市場 分析 3． 項目 SWOT 分析 第三章 定位篇 1． 項目總體定位 及命名 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2． 客戶定位 3． 產(chǎn)品定位 4． 價格定位 第四章 產(chǎn)品建議篇 1． 項目產(chǎn)品建議 第五章 市場推廣篇 1． 推廣思路 2． 執(zhí)行部分 3． 公關(guān)策劃部分 第六章 銷售篇 1． 銷售策略 銷售預(yù)估計劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 前 言 首先感謝貴司領(lǐng)導(dǎo) 予以機會讓 我 們 進(jìn)行 了 第一次的初步接觸，也為我們合作 奠定了 基礎(chǔ)， 我司做為一家專業(yè)的商業(yè) 房 地產(chǎn)策劃公司對于商業(yè)地產(chǎn)的 復(fù)雜性和特殊性有較 深刻 的 認(rèn)知 和體會，大 型綜合商業(yè)地產(chǎn)項目 不同于普通 住宅項目，其對象并非直接的 市民群體而 是商家 、 購物消費者 、投資者等 組合體 。 根據(jù) 多年 在 沿海地區(qū)和中部城市操作商業(yè)項目 的 經(jīng)驗告訴我們， 商業(yè)項目成敗 取決于 主力店 的 引進(jìn) ，而 規(guī)劃設(shè)計 是后期經(jīng)營管理成功的前提 。因此發(fā)展商首先 考慮 要找到 和 引進(jìn) 主力店，按照他們的要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計 。 經(jīng)過我們 多次對此宗地塊 的了解， 對項目的基本情況已有了 初步 的認(rèn)識，另因為在 零陵區(qū)有操作項目一年多的時間 對于永州市目前房地產(chǎn)市場、政府法律法規(guī)、商場人流地理、周邊環(huán)境等都已經(jīng)有了 深刻 的認(rèn)識，相信對于本項目的前景，貴公司和我公司一樣充滿信心，現(xiàn)在我們要闡述的是如何通過策劃和包裝、如何通過有效的策劃進(jìn)行整合營銷，如何通過整合營銷達(dá)到銷售、招商和經(jīng)營管理的目的。 下面，我們針對項目的實際情況，并對永州 零陵區(qū) 、冷區(qū) 的 住宅、 商業(yè)進(jìn)行了調(diào)查與分析，從 圣世陽光、心連心購物廣場、世紀(jì)中心、圣馬可時尚廣場、 步行街等 項目 的對比中發(fā)現(xiàn)問題，分析問題，找到永州商業(yè)的突破口 （市場空白） 以 及永州市發(fā)展商業(yè) 地產(chǎn) 所面臨的機會與威脅，經(jīng)過周密的分析與討論，我們得出以下客觀性的結(jié)論 。 第一章 市場篇 永州市簡介 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 城市性質(zhì) 、 永州市是 中國湖南 省 （ 內(nèi)陸 ） 交通樞紐城市。 ? 城市定位 、 珠三角地區(qū)的后花園、 國內(nèi)旅游城市、 湖南省重要的工農(nóng)業(yè)基地、珠三角地區(qū)工業(yè)的承接地區(qū)之一 ? 市域空間規(guī)劃。 規(guī)劃形成“一城、雙核（區(qū)） ” ? “一城”指永州市作為湖南 省 地級市，呈現(xiàn)整體發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)特征，整個 零 區(qū)、冷區(qū)就是一個城市。 ? “雙核”指 零 區(qū)和冷區(qū)，是市域內(nèi)主要的居住和公共服務(wù)中心。 全市目前總?cè)丝?580 萬 ， 其中城市人口 50 萬人（含外來 人口 13 萬） 。 規(guī)劃至 2020 年，市域總?cè)丝?620 萬，其中城市人口 65 萬人（含外來人口 58 萬），城市化水平 為 64%。 地理位置 1） 永州市 位于湖南 省 南部、處于中國廣東省及廣西省兩大經(jīng)濟(jì)帶的交匯處， 廣州、 桂林 、 株洲 、長沙等大中城市環(huán)列四周 。零陵區(qū) 距桂林市、 株洲 、長沙等城市 220 公里左右 ， 距永州市機場 3 公里， 交通郵電暢達(dá)，是永州的交通樞紐，形成了水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)。湘桂鐵路穿市而過，市區(qū)設(shè)有二級火車站，西南與廣西、海南、云南相通，北至衡陽、株洲與京廣、湘贛線相連，可直達(dá)昆明、南寧、湛江、西安、 武漢 、 上海 、 北京 、廣洲、深圳等重要城市和沿海 口岸。即將興建的洛湛鐵路， 太澳高速等 將使 永州 成為湖南第四個交通樞紐站。公路有 322\321 國道和 1812\省道經(jīng)過境區(qū)，四通八達(dá)，客班車可直達(dá) 廣州 、 桂林 、長沙等地。 由于其獨特的地理位置和成 熟的交通基礎(chǔ)建設(shè)，面對永州市經(jīng)濟(jì)圈 的發(fā)展 和工業(yè)建設(shè)，使其 將成為 一個新興的內(nèi)陸工業(yè)城市。 2） 據(jù) 我們 調(diào)查了解全市 現(xiàn)有較大規(guī)模的工業(yè)企業(yè) 350 余家，其中大中型骨干企業(yè) 50 余家?；旧闲纬闪?以 罐頭、啤酒、面粉、肉制品為主的食品工業(yè)；以汽車制造、水電 設(shè)備、電線電纜為主的機械工業(yè)；以耐火材料、水泥為主的建材工業(yè)；以 羽絨制品、造紙、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 制革、紡織為主的輕紡工業(yè)等四大支柱產(chǎn)業(yè) ， 共有主要工業(yè)產(chǎn)品 50 余 種。其中 的 耐火材料、機制紙、造紙、造紙設(shè)備、水輪發(fā)電機組、輕型越 野汽車、糧油機械設(shè)備、特種水泥、水泵等 。 3)永州的 商 業(yè)貿(mào)易發(fā)達(dá)，是湖南省八大商業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)之一。初步形成了以產(chǎn)業(yè)、供銷、物資、糧食、外貿(mào)、醫(yī)藥、輕紡、礦產(chǎn)品、肉食水產(chǎn) 9 大體系和 16 大商場、 12 大購物中心、 5 大專業(yè)批發(fā)市場、 4 大集貿(mào)市場為骨架的內(nèi)外貿(mào)基地。各 類 各 級 商業(yè)店鋪遍布市區(qū)，共有大小網(wǎng)點 4400 多個，從業(yè)人員 萬余人 ,每萬人擁有商業(yè)零售點 95 個 ,商賈云集，每年接 納 眾多 內(nèi)外客商。 市域 GDP 年增長在10%。 從這些數(shù)據(jù)中可以看到永州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐，這個良好的大環(huán)境是為各個行業(yè)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，其中也包含了 房地產(chǎn)開發(fā)（ 中亞國際商業(yè)廣場 ） 行業(yè)的長足發(fā)展。 城市發(fā)展趨向 城市核心區(qū)以完善城市功能為主； 正 在 進(jìn)行 老城改造 升 級階段， 零陵 區(qū)芝山路突出商業(yè)購物建設(shè) 和酒店建設(shè) 南津路 加快物流園區(qū)、專業(yè)市場和文化中心建設(shè) 整個城市都是朝著 建設(shè)成為泛珠三角 一個富有特色和競爭實力的內(nèi)陸工 農(nóng) 業(yè)城市，一個富有內(nèi)涵和獨特個性的生態(tài)園林城市的方向發(fā)展。 4 、市場篇總結(jié) 1） 社會娛樂 、購物等 消費比重逐步加大，社會消費支出將迅猛增大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2） 隨著本地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市對各項商業(yè)設(shè)施，特別是類似于中亞 國際商業(yè)廣場項目這種綜合商業(yè)項目 ，有極大的需求。 3） 同時商業(yè)設(shè)施 及經(jīng)濟(jì) 的發(fā)展，城市的規(guī)模 和人口 也會快速發(fā)展。 4） 城市的發(fā)展使其居民生活水平的提高，又促進(jìn) 住宅、 商業(yè)，服務(wù)的快速發(fā)展。 5） 經(jīng)濟(jì) 的迅猛發(fā)展，促進(jìn) 零 售業(yè)的發(fā)展速度 ，導(dǎo)致了 大 型百貨公司及各商業(yè)連鎖機構(gòu)對中亞 國際商業(yè)廣場的需求增加，為房地產(chǎn)行業(yè)營造了一個持續(xù)上升的大環(huán)境 ， 本項目 做 為產(chǎn)權(quán)式 中亞 國際商業(yè)廣場，進(jìn)入此市場的時機恰到好處。 第二章 項目篇 項目介紹 ? 項目地理位置 中亞 國際商業(yè)廣場 (暫定名 )位于永州市 零陵 區(qū)商業(yè)、文化、娛樂中心 —— 芝山路商圈、與永州商業(yè) 城 相連 ，緊靠 長途車站、新火車 南 站交通便捷、地理環(huán)境優(yōu)越；毗鄰永州市萍州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等 產(chǎn)品概論 地塊 位置 ： 永州市 零陵 區(qū)芝山路 20 號 （原瀟湘賓館） 占地面積： 30 畝 ? 周邊環(huán)境和配套 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 區(qū)域建筑形態(tài) ：以多層公房、 大型 百貨 商場、 批發(fā)市場、 步行街、住宅區(qū) 等為主。 綠化狀況： 、永州市沿江 風(fēng)光帶 （ 計劃 建 設(shè) ） 周邊環(huán)境： 臨江，風(fēng)景優(yōu)美、空氣清新 ，商業(yè) 氛圍濃厚 屬 于零陵區(qū)的一 級 地塊。 道路狀況 ： ? 城市主干道： 芝山路、人民北路，前進(jìn)街，三道路交通都是永州市 零陵 的 商業(yè) 中心地段和主要商業(yè)區(qū)域。 ? 商業(yè)配套（ 大中型商場、超市、郵局、銀行、醫(yī)院、學(xué)校、 農(nóng)貿(mào)市場 、影院、娛樂場所） ? 醫(yī)院：永州市第四人民醫(yī)院，永州市第