【文章內(nèi)容簡介】 ，和 先進 的 策劃和經(jīng)營管理公司作為 支撐 。 ? W 劣勢分析 A. 項目的規(guī)模大，推廣資源的成本增加 ，項目開口還不夠大，最好友誼酒店也進拆遷使項目更具氣勢 B. 配套設(shè)施有待 進一步完善，主要體現(xiàn)在大型的休閑廣場和 建筑 小品 ? O 機會分析 A. 經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展， 市場 對 大型綜合類 地產(chǎn) 項目 需求增加，給 中亞 國際商業(yè)廣場一個長足的發(fā)展空間 B. 周邊各縣區(qū)城市的發(fā)展，帶動 永州市當(dāng)?shù)叵M群體的投資意識 和消費意識 C. 永州市 最近幾年 改革的勢頭良好，促進了經(jīng)濟大環(huán)境的穩(wěn)步發(fā)展，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也 有利于中亞 國際商業(yè)廣場朝著更好的方向發(fā)展，因為隨著市場的成熟大型零售商欲以進入 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? T 威脅分析 A. 目前永州市 冷區(qū) 唯一大型項目 舜德城市 MALL 的最近情況是否會影響消費者對本項目的看法 。 B. 國內(nèi)房產(chǎn)大勢的影響是否輻射到永州市的 大型 投資產(chǎn)品，影響程度 如何 等等都需考慮。 第三章 定位篇 項目定位 及 命名上的提煉 名稱 選擇 ： 序號 項目名稱 含義解釋 1 柳子 國際商業(yè)廣場 主要是借助 柳子 文化在國內(nèi)及在本地 良好的知名度來達(dá)到借力的作用，便于推廣 2 中亞 商業(yè)廣場 同上 3 瀟湘商業(yè)廣場 概念性強、體現(xiàn) 瀟湘之 濱 —— 零陵古城 4 濱江商業(yè)廣場 體現(xiàn)項目臨近河邊，適度 抽 象 5 中亞國際商業(yè)廣場 富于時代特色， 便于廣告推廣 抽象性強 名稱注解： 中亞國際商業(yè)廣場 主要是借助中亞家園在冷區(qū)的成功和知名度，另外長遠(yuǎn)的考慮 貴司以后所開發(fā)的項目都可用中亞這個名稱，打造成大型的連鎖商場或項目， 對中亞 品牌提升具有十分重要的作用 具體商討在做最后確定。 商業(yè)定位 1： 區(qū)域性購物中心 為永州市商務(wù)人士 、公務(wù)員 、 學(xué)生、 外來投資精英 以及本地市民打造 ，集 住宅、購物 （餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)、服務(wù) 、旅游 ） 、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 酒店 住宿多功能為一體的 大型 商業(yè)綜合體，另外還可以用一部分樓層打造成永州婚 慶城、廚具超市 等進行一些本地資源 的重新 整 合。 臨江主要是一線江景 高檔 住宅 和臨江酒店 ， 臨近芝山路打造成一個大型的休閑廣場讓市民休息和聚集人流 。 商業(yè)定位 2： 專業(yè)市場 定位以批發(fā)為主的商城，主要是位于商業(yè)城旁，借助商業(yè)城良好的發(fā)展 及人流，進行和打造商業(yè)城的 升級版。 客戶定位 （投資者定位） 綜 合前面的分析 我們可以推斷出我們的消費群體為以下幾類人群，其消費習(xí)慣心理，結(jié)構(gòu) 如下 1） 永州市國家公務(wù)員 年齡在 2545 歲之間，有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，有投資意向和觀念，還沒有找到很好的投資渠道，沒有多余時間管理自己的物業(yè)，圖方便和省心的投資方式；所占比例較大 —— 估計在 30%左右 2） 永州市收入較高的職員 年齡在 2545 歲之間，有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，有投資意向和觀念，還沒有找到很好的投資渠道，沒有多余時間管理自己的物業(yè)，圖方便和省心的投資方式；和公務(wù)員很雷同，所占比例不大， 15%左右。 3） 永州市投資客（本地商人和失業(yè)市民） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 年齡在 2545 左右，是比較成熟的投資客，注重回報， 理性消費群體，比例在 25%左右 4） 外地投資客 來自溫州，長沙、邵陽等外地的 3045 左右，相當(dāng)成熟的投資客，把投資的眼光從一線城市放到了二三線城市中，看中回報，很理性的消費群體，對于產(chǎn)權(quán)式商業(yè)廣場不陌生，所占比例在 30%左右 。 針對上面我們所分析的目標(biāo)人群，我們將根據(jù)其消費習(xí)慣、消費心理消費結(jié)構(gòu)等執(zhí)行相應(yīng)的媒體推廣計劃，舉行公關(guān)活動 主要消費群體圖表如下： 圖一： 少量購買群體 中等購買群體 基本購買群體 永州市收入較高職員 永州市公務(wù)員 當(dāng) 地、溫州、邵陽 等投資客 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 圖二： 我們還特別對永州市本地市場和客戶進行研究，對他們的投資渠道進行了簡單比較： 普 通消費群體的投資渠道表： 產(chǎn)權(quán)式 中亞國際商業(yè)廣場回報 股票投資 古董投資 基金投資 銀行定期存款 自營企業(yè) 少量購買群體 中 等 購買群體 基本購買群體 年齡在 2545 歲之間，有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，有投資意向和觀念，還沒有找到很浩的投資渠道，沒有多余時間管理自己的物業(yè)，圖方便和省心的投資方式 ； 年齡在 2545歲之間，有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，有投資意向和觀念，還沒有找到很好的投資渠道，沒有多余時間管理自己的物業(yè)，圖方便和省心的投資方式 （如：） 3045左右，相當(dāng)成熟的投資客，把投資的眼光從一線城市放到了二三線城市中，看中回報，很理性的消費群體，對于產(chǎn)權(quán)式不陌生。并注重投資數(shù)據(jù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 回報率 9%年回報 市場波動嚴(yán)重，大市趨于熊市，虧多贏少 不確定 少 3% 不確定 風(fēng)險指數(shù) 低 高 高 中 低 高 專業(yè)要求 專業(yè)要求低 具備一定的財務(wù)分析能力，同時有很好的心理素質(zhì) 對于古董有一定的專業(yè)知識 管理形式 委托管理，或者自行管理 自我管理或者委托管理 自我管理 自我管理 產(chǎn)權(quán)式 中亞國際商業(yè)廣場回報 股票投資 古董投資 基金投資 銀行定期存款 自營企業(yè) 資金要求 2 萬 以上 5 萬以上即可 5 萬以上 5 萬以上 不定 8 萬以上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 適合人群 有 一 定閑 散資金， 有很多經(jīng)歷對關(guān)注上市公司的發(fā)展； 古 董 專業(yè) 人士； 對 宏 觀經(jīng) 濟和 政 策有 相當(dāng)?shù)牧私猓? 具備相當(dāng)?shù)墓芾斫?jīng)驗， 不 希 望投 入太多的精力， 心 理素質(zhì)好 充足時間； 具 有 充裕 的時間； 具有充足的時間 資 金 量不 是十分充足 心理素質(zhì)好 有 一 定的 專業(yè)知識 資金十分充足人脈資源充足 綜合指數(shù) 可行 較不可行 較不可行 較可行 較可行 較可行 我們認(rèn)為 房產(chǎn)經(jīng)濟， 房產(chǎn)不論是從 GDP 的占有比例來說還是房產(chǎn)具有不可移動的特性來說，它具備投資渠道的身份往 往比股票，債券來得穩(wěn)定。同時永州市周邊的城市，桂林、邵陽、株 洲 等地 股票市場，古董市場，基金，證券市場的相互比較下，我們可以看到 產(chǎn)權(quán)式 中亞 國際商業(yè)廣場給我們帶來的利益是最為豐盛的。 產(chǎn)權(quán)式 中亞 國際商業(yè)廣場現(xiàn)在已經(jīng)不再只是一個固定資產(chǎn)的身份，它將在永州市人心中成為一個財富的象征，同時又是一個財富累 積 的渠道。 從上面的表格比較中，我們也不難發(fā)現(xiàn)， 中亞 國際商業(yè)廣場的投資是最為省心，同時具有較高回報的投資渠道，是理性的投資 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 選擇。 產(chǎn)品定位 建議 ? 產(chǎn)品規(guī)劃 建議 住宅區(qū)占 整 個項目總建筑面積的比例應(yīng)當(dāng)控制在 6： 4 成 商業(yè)面 積左右， 商場樓層在 5 層為好， 該地段一直作為中心城區(qū)的商業(yè)中心、文化中心和重要的居住區(qū)。直徑五公里以內(nèi)常住人口 1012 萬，（根據(jù)購買半徑原理直徑 3 公里以內(nèi)人口在 20 至 30 萬人以內(nèi)可開發(fā) 6 萬平方米的商業(yè)項目）另周邊有眾多經(jīng)商、工作的外來人口。隨著 芝山周邊 一批高檔住宅區(qū)的開發(fā)， 及洛湛鐵路永州站的建設(shè) 都為本區(qū)域駐入了強大的消費力。 消費者經(jīng)濟情況調(diào)查：常住人口人均可支配收入達(dá)到 5554 元 ,人均消費性支出 3795 元 。 存款狀況及購買力：存款良好，購買力屬于中 檔 消費。（因缺少上檔次的商城大多居民遠(yuǎn)到 長沙 等 地消費） ? 產(chǎn)品 業(yè)態(tài)布局 設(shè)計 產(chǎn)品總體設(shè)計：集購物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)、服務(wù)、 酒店 住宿多功能為一體，主要滿足永州市商務(wù)人士 各類人群 需求的綜合性 中亞 國際商業(yè)廣場。 商業(yè)部分 :業(yè)態(tài) 布局設(shè)計 （可以根據(jù)項目情況 裙 樓商業(yè)設(shè)計為三層）