【正文】 專業(yè)好文檔 1 —— 體驗風(fēng)情商業(yè)街區(qū) □萬安平安小區(qū)一層商業(yè)營銷提案□ 第一部分、項目概述 一、德陽宏觀經(jīng)濟(jì)概述： ? 2021 年，德陽市城鎮(zhèn)化水平為 35%，城市人口約 28 萬，政府規(guī)劃到 2021 年城市人口達(dá)到 50 萬，城市化率達(dá)到 60%以上。 —— 德陽的城市商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)還有較大的發(fā)展空間。 ? 德陽市經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)， 2021 年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值約為 1133 美元（約 9360 元人民幣），全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7892 元，比全省高 %；農(nóng)村居民人均純收入 2790元，比全國高 %，比全省高 %。預(yù)計 2021 年人 均 GDP 將達(dá)到 17000 元，在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上翻一番。 德陽的工業(yè)經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇，機(jī)械、食品和化工三大主要傳統(tǒng)行業(yè)效益正在步入良性循環(huán)的軌道，二重、東電、東汽、劍南春、什邡煙廠、藍(lán)劍集團(tuán)等一批重點企業(yè)、優(yōu)勢企業(yè)成長迅速。 —— 在中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的大背景下，德陽的購買力強勁。 ? 德陽城鄉(xiāng)居民儲蓄存款較為充裕， 2021 年末居民儲蓄存款余額 億元。 —— 中國經(jīng)濟(jì)通漲率達(dá)到 3%，銀行利率保持 %不變，考慮 20%利息所得稅，其實中國已經(jīng)進(jìn)入 負(fù)利率時代 ，實際利率為 — %，居民投資轉(zhuǎn)向的潛在動力很大，房地產(chǎn) 無疑是最好的投資渠道之一，如果能夠釋放居民存款的 5%，就達(dá)到 10 個億，這足以消化整個德陽的房地產(chǎn)開發(fā)量。 ? 縣域經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)： 2021 年全省 GDP 過 50 億元的 20 個縣，德陽就占了 5 個 (旌陽、綿竹、什邡、中江、廣漢 )—— 我們的目標(biāo)客戶將放大到這些區(qū)域。 二、德陽商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)概述 商業(yè)分布及特點 德陽城市的華山路、岷江路和泰山路圍合成一個大的三角形，形成了德陽的主要專業(yè)好文檔 2 商業(yè)圈。在此三角中，南街和長江西路共同營造了德陽目前最繁華的商業(yè)地段。 其中，南街主要為臨街品牌專賣店，典型的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)。相對大型的商業(yè)集中于南街和 長江西路的交界處。德陽目前的商業(yè)物業(yè)形態(tài)較為落后，自發(fā)形成，明顯缺乏規(guī)劃，城市幾乎沒有特色商業(yè)建筑，缺乏商業(yè)空間的宜人尺度和體驗環(huán)境。這是提升本項目價值的一個機(jī)會。 城市商圈的發(fā)展規(guī)劃 德陽政府近 15 年的城市商圈發(fā)展規(guī)劃：以長江西路和泰山北路為城市商業(yè)中心，尤其是長江西路，南街口到泰山北路一線作為商業(yè)發(fā)展的重店，加上昆山街，綿遠(yuǎn)街等商業(yè)街，共同構(gòu)成德陽的“鹽市口”商圈。德陽的商圈正在南移。 三、本項目概況 本項目臨街商鋪主要分布在涼山路和岷江西路，位于德陽市傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)的邊緣地帶，距離德陽核心商業(yè)圈（南街 與長江西路的交界處）約 300 米，項目對面是成都百貨大樓大型商業(yè)，預(yù)計今年 5月底開業(yè)。目前項目周邊人氣、商氣較差，隨著德陽商業(yè)中心的南移、成百的開業(yè)，本項目的商業(yè)價值將日益凸顯。 項目 優(yōu)劣勢簡要 分析 ： 一）、優(yōu)勢 ? 區(qū)位優(yōu)勢：地處德陽傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)與成百大樓兩大核心商業(yè)區(qū)之間，享有龐大人流所帶來的商氣，同時，城市商業(yè)向南發(fā)展趨勢明顯，區(qū)位優(yōu)勢愈加凸現(xiàn)。 ? 規(guī)模優(yōu)勢：本案屬于住宅底商，是未來核心商業(yè)區(qū)， 4600 平米的底商面積，形成“ u”字形的商業(yè)長廊，具備了形成規(guī)模商業(yè)的條件。 ? 人流動線的通暢性：如右圖 ? 開發(fā)商實 力：作為二重集團(tuán)下屬企業(yè)，其實力與信譽深受德陽投資者的信賴。 二、劣勢 ? 商圈成熟程度低：盡管有良好預(yù)期，但就現(xiàn)狀而言，本案所在地商氣尚未真正形成，消費人流較少。 ? 商鋪進(jìn)深大、投資門檻高：開間主要集中在 ，而進(jìn)深最多的達(dá)到了 22m，專業(yè)好文檔 3 17米、 21 米進(jìn)深的商鋪占據(jù)相當(dāng)比例， 限制了較多業(yè)態(tài)的進(jìn)駐。同時，由于單間面積較大，單價較高，造成總價偏高，普遍在 60 萬元以上，限制了大量的中小投資者的介入。 ? 項目建筑本身并無特色，外立面、產(chǎn)品形態(tài)、環(huán)境資源都較傳統(tǒng)，沒有宜人的空間尺度。另外， 底商由于業(yè)權(quán)分散，給商業(yè)管理 、業(yè)態(tài)整合增加了難度。 通過對本案的簡要分析，可以發(fā)現(xiàn) 競爭商業(yè)樓盤之間角逐的著力點主要體現(xiàn)在 商圈的成熟程度、交通 /區(qū)位、主力商家 /管理商 /下游商源、價格 /付款方式 /投資回報、動線的合理性、建筑質(zhì)量及商業(yè)配套、業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)種配比、開發(fā)商實力、建筑外立面 等方面。通過前期摸底調(diào)查，我們對業(yè)主、商家、消費者在上述競爭因素上的關(guān)注程度做出了定量評估： 業(yè)主、商家、消費者對競爭因素的定量評估表 說明： ? 著名的雷達(dá)圖 —— 競爭力作用模型，具有較高的參考價值； ? 業(yè)主與商家的選擇接近，所以放在一起評估； ? 業(yè)主、商家與消費 者在動線、建筑質(zhì)量、商業(yè)配套、交通區(qū)位、商圈成熟程度等方面的選擇比較接近； ? 針對這些選擇，本案在后面的業(yè)態(tài)定位與產(chǎn)品改進(jìn)中將采取相應(yīng)的對策。 第二部分、項目總體定位 □□定位原則：關(guān)聯(lián)性、差異性、震撼性。 一個商業(yè)地產(chǎn)的定位必須遵循“關(guān)聯(lián)性、專業(yè)好文檔 4 差異性和震撼性”三大定位原則。 ? 所謂“關(guān)聯(lián)性”是指項目定位必須與項目所處的區(qū)位、商業(yè)環(huán)境、商業(yè)業(yè)態(tài)之間的和諧統(tǒng)一，共生共榮。 ? 所謂“差異性” 指項目定位必須差異于目前所處商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)，形成自己的特色，即“差別定位、錯位經(jīng)營”。 ? 所謂“震撼性”是指定位要在市場上形成 強大的沖擊力，讓市場、消費者認(rèn)同這種定位，并樂意到此消費。 □□ 商業(yè)物業(yè)有 3種可利用的資源 ：視覺資源、環(huán)境資源和人流資源。 充分打造、挖掘、展示、利用好這 3 種資源，將極大提高商業(yè)物業(yè)的價值。 ? 視覺資源： 即項目的整體外部形象是否具有聚焦力、沖擊力、吸引力，是否給人以良好的感受。視覺資源是決定物業(yè)價值的要素之一。 ? 環(huán)境資源： 包括購物環(huán)境、消費環(huán)境、休閑環(huán)境、空間尺度等，現(xiàn)在的商業(yè)的主流趨向已經(jīng)變?yōu)椤绑w驗經(jīng)濟(jì)”，只有能給與消費者良好消費體驗的場所才是有生命力、有價值的商業(yè)地產(chǎn)。 ? 人流資源： 有人氣，才有商氣、財氣。 如何充分利用現(xiàn)有人流，如何吸引更多人流到此消費？在商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃設(shè)計上要充分考慮滿足現(xiàn)有商圈人流需求和吸引其他商圈人流。視覺資源和環(huán)境資源是人流資源的載體。 我們在本項目定位和產(chǎn)品改造方面將充分利用以上的定位原則，并有效釋放 3 種資源的增值潛能，為項目的銷售創(chuàng)造良好的硬件條件。 □□ 商業(yè)地產(chǎn)的特殊性在于開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、消費者“四位一體”，在于多贏，成功的商業(yè)地產(chǎn)必然是一個連環(huán)“利益讓渡”過程。即： 開發(fā)利益 投資利益 經(jīng)營利益 消費利益 開發(fā) 產(chǎn)品 /經(jīng)營模式 營銷、推廣 一、項目（商業(yè)經(jīng)營）總體定位： 德陽首席體驗式主題特色街區(qū) —— 營造特色休閑風(fēng)情購物街區(qū)，在購物中休閑、在休閑中購物。將娛樂休閑融入購物，創(chuàng)造德陽全新的體驗式購物模式。 體驗式經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為當(dāng)今商業(yè)的一種主流趨勢，“體驗經(jīng)濟(jì)時代”已經(jīng)到來。 □終端消費客戶定位：整個德陽市區(qū)，追求優(yōu)質(zhì)生活的群體。 該項目所處的地段決定了項目功能 —— 城市商業(yè)與社區(qū)商業(yè)兼而有之，而以城市商業(yè)專業(yè)好文檔 5 為重，因為城市的商圈正在南移，成百即將開業(yè)，項目區(qū)域必將是德陽的又一個商業(yè)中心，與現(xiàn)在的商業(yè)中心比肩而立，而社 區(qū)服務(wù)功能只是必要的輔助，這一定為就讓項目的終端消費面向整個德陽，而非周邊社區(qū)。 □檔次定位 ：中（高）檔，面向大眾，高品質(zhì)的購物環(huán)境，大眾化的消費。 項目名稱： 名稱釋意： 特區(qū) —— 一個有品位、有質(zhì)感、有地位、有特權(quán)的專署領(lǐng)地，而這個專署領(lǐng)地只為你開放！ U—— 項目商鋪自然形成 U 型，直接與項目形態(tài)契合。 U—— YOU,你的，專屬于你的特區(qū)，代表你的品位，你的休閑方式，個性十足。 U—— 優(yōu)雅、悠閑：優(yōu)雅的購物環(huán)境、悠閑的消費方式、宜人的商業(yè)尺度。 U—— 優(yōu)質(zhì)、優(yōu)秀：優(yōu)質(zhì)的商品、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，為優(yōu)秀 的你提供優(yōu)質(zhì)新生活。 歡迎進(jìn)入 U 特區(qū)！ —— 專屬于你的時尚消費領(lǐng)地！ 名稱評價： 名稱簡潔、新穎、個性十足、寓意豐富，易于傳播。 該名稱能很好地與本項目的業(yè)態(tài)定位契合，品牌休閑服飾、個性飾品店、肯德雞快餐、個性茶吧、個性書吧、網(wǎng)吧等業(yè)態(tài)構(gòu)筑起一個嶄新的消費特區(qū)。 便于后期推廣與炒作，如廣告宣稱“德陽將出現(xiàn)一個新特區(qū)”，形成懸念。 第三部分、業(yè)態(tài)定位、業(yè)態(tài)組合與分布 □定位依據(jù)：關(guān)聯(lián)性、差異性、震撼性。 □總體原則：以充分借成百之勢，并與之形成補充，錯位經(jīng)營，填補業(yè)態(tài)空白。 根據(jù)現(xiàn)有物業(yè)的形態(tài)，對目標(biāo)商 圈的“坪效”進(jìn)行定位，依據(jù)不同類型商家的開店意專業(yè)好文檔 6 愿做出“坪效”估計及“配坪”策略，據(jù)此擬定本案的業(yè)態(tài)業(yè)種配比，提供更合理的業(yè)態(tài)業(yè)種組合。 一、坪效定位 測算目標(biāo)商圈的營業(yè)坪效，有助于本案在銷售、租賃、經(jīng)營過程中符合商圈容量的要求，并設(shè)置出合理的業(yè)態(tài)。 1. 坪效基準(zhǔn)數(shù)據(jù)（以距本案較近的成商分場為例） 根據(jù)定點目測，不考慮進(jìn)入二層超市的顧客，平均每分鐘進(jìn)店人數(shù)為 20 人，入店率20%（占過往人數(shù)的比例）， 根據(jù)商品品類均價計算，每分鐘營業(yè)額 20 50 元 =1000 元，每天營業(yè)額（按照 12 小時營業(yè)時間計算） 1000 60 12=720210 元，按照 10%入店率折算，日營業(yè)額為 72021 元。則 1F的營業(yè)坪效為 72021/2500= 元 /㎡ 根據(jù)商業(yè)經(jīng)營規(guī)律，營業(yè)坪效在 2030 元 /㎡之間可以實現(xiàn)盈虧保本點，其盈虧保本點為 2500 20=50000 元。 大致可以測算，本案所處商圈的營業(yè)坪效應(yīng)保持在 25 元 /㎡ .日的定位。 按照本案建面 4600 ㎡、營面 4000 ㎡的商鋪計算，日營業(yè)額為 4000 25=10 萬元，按照單品均價 50 元計，需要實際消費人數(shù)為 100000247。 50=2021 人，按照入店率倒推，本案每天需要人流預(yù)計為 2021247。 10%=2 萬人。 2. 配坪策略 ? 商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成聚合力 ，如果 太少則業(yè)態(tài)完整性不夠 ，影響消費者的購物情緒。 ? 保留一定的競爭性 ，各業(yè)態(tài)設(shè)置 310 家的競爭店。 ? 未來擴(kuò)充街區(qū)商業(yè)有一定彈性 ，為下一步開發(fā)商業(yè)步行街預(yù)留一定的想象空間。 以此 坪效定位制定以下具體業(yè)態(tài)。 二、具體業(yè)態(tài)分布如下： 一）、平順苑 C座 —— B座西區(qū)： 通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)： ? 德陽缺乏針對年輕一族的休閑品牌服飾，類似成都春熙路的服飾品牌，如左丹奴、自專業(yè)好文檔 7 由鳥、美特斯邦威、佑威、高邦、衣純、奮牌等； ? 德陽缺乏體育用品及體育服飾的專賣； ? 德陽缺上檔次的，品質(zhì)較好的 針對年輕女性的飾品。 這些都是市場的空白點，同時是市場所需要的業(yè)態(tài)業(yè)種。 將這些項目分布與平順苑 C 座、 B座西區(qū)，原因有四： 該段商鋪位于涼山路，是南街商圈的必然延伸，與區(qū)域商圈契合； 該段商業(yè)業(yè)態(tài)需要和后期綿遠(yuǎn)街步行街項目的商業(yè)業(yè)態(tài)達(dá)到統(tǒng)一、協(xié)調(diào)，為后期步行街的開發(fā)營造良好的商業(yè)氛圍； 商鋪自身的硬件、開間、進(jìn)深的尺度較適合這種業(yè)態(tài)的經(jīng)營。 該段商鋪的售價較高，只有經(jīng)營服飾、飾品類高利潤行業(yè)可以滿足投資者的回報。 二）、 平順苑 B座東區(qū) —— 平順苑 A 座 —— 平和苑 A 座 —— 平和苑 B 座： 理由： 從商圈業(yè)態(tài)的錯 位經(jīng)營和填補空白來看，對面的成百開業(yè)后，以其強大的號召力、豐富的產(chǎn)品、良好的購物環(huán)境、一流的管理水平，必然形成大量的消費人流，而購物后的餐飲休閑成為該商圈的有效補充和必要業(yè)態(tài)。 該段商鋪進(jìn)深較深，特別是 A 座達(dá)到 22 米， B座部分也達(dá)到 21 米和 17 米，適合作為餐飲、休閑類商家經(jīng)營。 其中平順苑 A 座約 500 平米，適合引入一家西餐快餐，如德克士、肯德基，這些西餐快餐的開店選址往往在大型百貨、零售商業(yè)周邊，該項目的條件適合。平和苑 A 座對應(yīng)引入較大型的中式快餐或自助餐，如家家粗糧王。以這兩主力店吸引人流。 B 座進(jìn)深達(dá)到 21 米和 17 米的商鋪，規(guī)劃為小型特色餐飲店、特色水吧、書吧等，為該商圈的人流提供休息的場所。 三）、 平和苑 C座： 專業(yè)好文檔 8 該段商業(yè)相對商業(yè)價值較小，主要為周邊社區(qū)服務(wù)，根據(jù)長期的市場研究結(jié)果，結(jié)合前期對德陽的初步了解，列出以下業(yè)態(tài)的需求： 業(yè)種名稱 需求狀況 規(guī)劃分布位置 其他說明 健身 49． 6% 平和苑 C座 具體的業(yè)態(tài)，將通過周邊消費人群的市場調(diào)查后確定。 洗衣燙熨 28． 2% 平和苑 C座 花店 10． 45% 平和苑 C座 音像店 8． 77% 平和苑 C座 照相彩擴(kuò) 8． 48% 平和苑 C座 水果店 26． 87% 平和苑 C座 蛋糕店、面包房 9． 82% 平和苑 C座 美容美發(fā) 58． 2% 平和苑 C座 宅配店 35． 4% 平和苑 C座 特殊處理方法 藥店、藥品超市 42． 5% 平和苑 B座 茶室 21． 5% 平順苑 B座東區(qū)、平和苑 B座 書店、書吧 26． 53% 平順苑 B座東區(qū)、平和苑 B座 大眾餐館 41． 1% 平和苑 A座、 平順苑 B座東區(qū)、平和苑 B座 強調(diào)衛(wèi)生狀況， 38． 5%需要早餐服務(wù) 娛樂 38． 2% 平順苑 B座東區(qū)、平和苑 B座 避免有噪音污染